Техническая инвентаризация объектов недвижимости

1. Введение

 

 

 

 

 

2. Теория

В системе управления недвижимым имуществом одним из направлений является государственный технический учет и техническая инвентаризация объектов капитального строительства, которые предшествуют возникновению прав на него, путем проведения государственной регистрации в соответствии с требованиями Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Технический учет объектов недвижимости – система сбора, документирования, обработки, обобщения (систематизации) и хранения информации об объектах недвижимости, полученной в результате проведения их технической инвентаризации, для целей удостоверения государством факта их возникновения, существования или прекращения существования. Учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему инвентарного номера.

Техническая инвентаризация - это получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов, и изменении этих показателей.

Техническая инвентаризация объектов недвижимости – это описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. 

Техническая инвентаризация бывает нескольких видов. От этого зависит как часто она проводиться.

Первичная техническая инвентаризация- это процесс учёта всех объектов технической инвентаризации, которых ранее не проводилась.

 

Плановая техническая инвентаризация- это процесс учета в целях выявления произошедших после первичной технической инвентаризации изменений и отражения этих изменении в Технических паспортах и иных учетно-технических документах.

Внеплановая техническая инвентаризация- это процесс учета изменений технических или качественных характеристик объекта учета.

Государственному учету подлежат все законченные строительством здания, служебные постройки и сооружения, независимо от того, кому они принадлежат или в чьем оперативном управлении находятся.

Составление плана объекта недвижимости и присвоение ему инвентарного и кадастрового номера в настоящее время осуществляется организациями технической инвентаризации в рамках проведения работ по техническому описанию и учету. 

Документальной основой ведения Единого реестра объектов градостроительной деятельности является технический паспорт, форма которого и состав включаемых в него сведений устанавливаются Министерством экономического развития Российской Федерации. Источником формирования записи об объекте являются удостоверенные документы, составленные по итогам проведенной технической инвентаризации объектов капитального строительства и хранящиеся в инвентарном деле объекта. 

Технический паспорт - это информационно-справочный документ, показывающий фактическое состояние жилья. Технический паспорт оформляется при купле, продаже, обмене или перепланировке квартиры.

Различают технический паспорт здания и технический паспорт конкретного помещения (квартиры). Технический паспорт квартиры, получаемый при согласовании перепланировки либо при оформлении сделок с недвижимостью, представляет, в сущности, выписку из общего технического паспорта, описывающего все здание.

 
Техническая инвентаризация объектов учета, находящихся в общей (совместной или долевой) собственности, может проводиться по заявлению любого из собственников. 

Порядок предоставления сведений об объектах учета 

Организации (органы) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства предоставляют физическим и юридическим лицам сведения (документы) об объектах учета, техническую инвентаризацию которых они осуществляют. 
 
Сведения об объектах технического учета предоставляются по заявлениям (запросам): 
 
собственника, владельца (балансодержателя) или их доверенных лиц (при предъявлении надлежащим образом оформленной доверенности); 
наследников по закону или по завещанию;

правоохранительных органов и судов (по находящимся в производстве делам); 
органов государственной власти и местного самоуправления (об объектах учета, расположенных на территории соответствующих административно-территориальных образований); 
налоговых органов (об объектах учета, расположенных на территории административно-территориальных образований, находящихся в сфере их ведения); 
органов государственной статистики (сведения, включенные в формы федерального государственного статистического наблюдения); 
учреждений юстиции, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; 
иных лиц и органов, определенных законодательством Российской Федерации.  
 
Сведения (документы) об объектах учета предоставляются организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов строительства, проводившей техническую инвентаризацию соответствующего объекта, в течение месяца с даты получения заявления (запроса). Сведения (документы) об объектах учета, находящихся в общей (совместной или долевой) собственности, предоставляются по заявлению любого из собственников. 
Подлинники учетно-технической и иной документации, хранящиеся в архивных фондах, не выдаются, если иное не установлено законодательством РФ.

При выполнении инвентаризационно-технических работ:

1. Перед началом выполнения первичной инвентаризации объекта недвижимости необходимо внимательно изучить проектную документацию.
2. При инвентаризации земельных участков, в случае отсутствия ориентиров, без которых невозможно установить их границы, специалист должен руководствоваться обстановкой, а также опросом собственников(пользователей) обследуемого и соседних участков, устанавливая границы условно, о чем делается соответствующее примечание в абрисе: «граница условная», с подписями собственника и смежников. 
13.  
     
    Организация и порядок производства работ, инвентаризация застроенных земельных участков

Прием заявок на проведение технической инвентаризации это первая и самая важная работа с клиентами. От правильности оформления и заполнения заявки зависит очень многое.

Если клиент обращается от имени юридического лица, то должен иметь на руках доверенность, на основании которой он может подавать и подписывать заявление на выполнение технической документации и получать готовую продукцию и справки, производить оплату.

Заявка должна быть оформлена на бланках для юридических лиц с соблюдениями всех требований для её заполнения с учетом интересов заказчика. Стоимость нормо-часа применяется для юридических лиц, согласно Приказу от 01.09.2005 г. № 282-с.

Понятие о земельном участке

Инвентаризация застроенных земельных участков тесно связана с технической инвентаризацией строений. Последняя, как правило, не производится без инвентаризации участков, на которых расположены строения.

Застроенным земельным участком называется отграниченная часть квартала, предоставляемая в установленном порядке в бессрочное пользование производственным предприятиям, государственным, кооперативным и общественным организациям для возведения различных строений (производственных, учрежденческих, жилых, торгово-складских и пр.), а также отдельным гражданам для возведения жилых строений. Каждый застроенный участок должен иметь выезд на городской проезд (улицу).

Право пользования земельным участком под застройку независимо от категории пользователей должно быть в обязательном порядке оформлено договором с местным жилищно-коммунальным отделом о предоставлений застройщику в бессрочное пользование земельного участка под строительство. Эти договоры обязательно должны быть удостоверены соответствующими нотариальными конторами и зарегистрированы в бюро технической инвентаризации.

В практической работе технику-инвентаризатору чаще всего приходится заниматься съемкой участков и строений одновременно. Поэтому ему необходимо знать и уметь выполнять все работы, связанные с инвентаризацией строений: съемку простейшими способами усадебных участков и поэтажных планов строений, составление технического описания и оценку строений, а также графические работы по составлению абрисов и чертежей земельных участков и строений, иллюминовку чертежей.

Составление абриса

 
Абрисом называется схематический рисунок участка с натуры. Абрис является первичным документом, по которому составляется генеральный план участка, поэтажный план и технический паспорт. Поэтому подчистки и подтирки на абрисе не допускаются: отдельные исправления должны производиться четко и иметь оговорки. Абрис должен иметь дату составления, подпись составителя и владельца домовладения. Перечерчивать абрисы для придания им более аккуратного вида не разрешается.

Приступая к составлению абриса усадебного участка и строений, техник-инвентаризатор должен определить порядок выполнения этой работы и проводить ее организованно, не нарушая намеченного порядка.

Абрис на земельный участок

При обмерных работах в натуре составляются абрис на земельный участок с нанесением всех имеющихся строений, сооружений, внешних границ и границ видов угодий (двор, сад, огород, зеленые насаждения и т.п.).

Абрис составляется от руки так, чтобы изображаемые на нем строения и сооружения по своему очертанию были близки к действительности и располагались в относительной масштабности.

При составлении абрисов следует избегать неправильных изображений, при которых строения, большие в натуре, оказались бы на абрисе меньше малых, хотя бы это несоответствие и пояснялось соответствующими размерами. Такое нарушение примерной масштабности приводит к неправильному восприятию и часто является причиной затруднений при накладке и вычерчивании плана усадебного участка в установленном масштабе.

Фасадная линия на абрисе обычно производится параллельно нижнему обрезу листе. Надпись и цифры на абрисах должны быть четкими и располагаться параллельно линиям, к которым они относятся.

В абрисе указываются номер строительного квартала, номер жилого дома (строения), наименование улицы, наименование собственника (фондодержателя) и основание собственности, даты съемки контроля и подписи исполнителей.

Цифры и условные обозначения на абрисе показываются мелким, четким почерком, без подчеркиваний и без затемнения чертежа, а в случае необходимости - с выносками на поля.

 
Съемка земельных участков (полевые работы)

 
Инвентаризационной съемке подлежит застроенный земельный участок, отведенный под размещение здания со службами, строениями и сооружениями, предназначенными для обслуживания этого здания и обособленный в правовом, территориальном и хозяйственном отношениях от смежных участков определенными границами.

Для проведения съемки земельного участка должны быть максимально использованы планы территории геодезических съемок.

Съемку следует производить в случае, если плановые материалы прежних инвентаризационных или геодезических съемок отсутствуют или при значительных, более 50 % по площади, несоответствиях ситуации в натуре и на плане.

Не большие по площади территории (до 0,5 га) снимаются геометрическим способом (в основном при помощи стальной ленты и рулетки).

Все линейные промеры должны производиться с точностью до 0,01 м. Округлений в размерах линейных промеров не допускается.

Все границы участка замеряются по всей длине, а в случае, когда границы застроены и не дают возможности этого сделать обычным порядком, необходимо брать дополнительные промеры частями или параллельно границе.

Измерение участка производится по осевым линиям, и по внешней стороне оград, расположенных между участками, и по внешней стороне оград, выходящих на улицы, проезды, площадки и т.п.

Обследование земельных участков на месте, определение всех основных и вспомогательных размеров, составление абриса относятся к полевой работе. Последнюю можно считать законченной только после того, когда составлен абрис и на нем указаны размеры всех строений, замеры всех необходимых вспомогательных линий, наружных высот (Н"), внутриусадебных угодий и т.п. Только после этого можно приступать к выполнению последующих, так называемых камеральных работ.

Обмеряются и заносятся на абрис все строения постоянного типа, связанные с землей фундаментами или столбами, а именно:

основные строения;

• строения служебного назначения: сарай, летняя кухня, конюшни гараж, навесы, ледники, погреба, уборные, помойные ямы и пр.;

• сооружения: ограды, заборы, колодцы, мусорные ямы, тротуары, мощение, фонтаны, водопроводные и канализационные колодцы, электрические опоры, зеленые насаждения и пр.

• Каждому строению, пристройке и сооружению присваивается литер

• Строение переносные или временного характера, построенные из малоценного материала не замеряются и на плане не отражаются.

• При работах по текущей регистрации не разрешается исправлять имеющийся абрис, выполненный при первичной (основной) инвентаризации, в случаях же надобности следует составлять новый абрис или в отдельных случаях, часть абриса.