Залоговые операции: виды залога, методы оценки и порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Так как  кредитор (залогодержатель) в праве реализовать предмет залога, если обязательства по кредитному договору не будет выполнено, то размер обеспечения возврата кредита должен обеспечить возврат кредита и проценты по этому кредиту, поэтому стоимость залога должна быть больше задолжности по кредиту (кредит + проценты по нему) в пределах 30-40 процентов.

Банк принимает в  качестве обеспечения возвратности кредита в залог имущество  заемщика, которое можно отчуждать от залогодателя в соответствии с законодательством. Имущество должно находится на принадлежащих ему правах собственности или на праве полного хозяйственного ведения. Содержание права хозяйственного ведения означает право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом. Например, если предприятию принадлежит недвижимое имущество на праве хозяйственного ведения, то оно вправе заложить его только с согласия собственника. А если движимое имущество, то оно вправе заложить его без согласия собственника. Также у имущества, передаваемого в залог, может быть  несколько собственников (в случае общей собственности). Общая собственность может быть совместной или долевой. Долевая собственность, когда определены доли каждого собственника в праве собственности, если не определены - совместная собственность. Если имущество находиться в общей совместной собственности, то каждый из участников вправе совершать сделки по передаче такого имущества в залог, но сделать это он вправе  по согласию всех участников совместной собственности. Если же имущество находится в общей долевой собственности, то процедура передачи его в залог будет различной в зависимости от того, передается ли в залог все имущество или только доля одного из сособственников. А если в залог передается все имущество, то для этого необходимо согласие всех сособственников.

Предоставленные банком кредиты могут быть обеспечены залогом  ценных бумаг: высоко ликвидными акциями  и облигациями АО, депозитарными  сертификатами коммерческих банков, облигациями и векселями государственных  органов власти и муниципалитетов. Кроме того, кредит может быть обеспечен средствами депозитного счета (в том числе в иностранной валюте), открытого в банке, но сумма на счете должна быть достаточна для удовлетворения банком требований по выданному кредиту. Средства этого депозитного счета в иностранной валюте пересчитываются на день заключения кредитного договора по курсу иностранных валют к рублю Р.Ф.

В силу залога кредитор имеет  право в случае неисполнения должником  – залогодателем, обеспеченного  залогом обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении имущества, которое подлежит передаче залогодержателю, — с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

 

1.2. Виды залога

 

В практике различают  следующие виды залога: залог движимого и недвижимого имущества, а также залог имущественных прав.

К залогу движимого имущества  относится залог товарно-материальных ценностей, ценных бумаг, залог товаров в обороте, в переработке, залог транспортных средств. Имущество, для отнесения его к объекту залога должно отвечать критериям, таким как приемлемость качества и возможность контроля..

Формы залога товарно-материальных ценностей бывают следующие:

• Скользящая -  наиболее выгодна заемщику.
• Сохранная расписка - кредит выдается при финансировании продаж потребительских товаров длительного пользования. Применяется при кредитовании дилеров по продаже автомобилей и оборудования.
• Закладная на движимое имущество  – дает право кредитору распоря-

жаться закладываемым  имуществом. Закладная содержит статью, дающую право залогодержателю в  случае неплатежа продать заложенное имущество, а выручку обратить на погашение ссуды.

• Варрант - кредитование под складские квитанции, банк разрешает изъятие товара со склада только в случае его продажи и использования выручки для погашения кредита.
• Коносамент - документ, выдаваемый перевозчиком о принятии товаров для транспортировки к месту назначения. Особый вид контракта между отправителем и перевозчиком и  может служить  обеспечением кредита под отгруженные товары.

К недвижимому имуществу  относятся земельные участки, обособленные водные объекты  и все что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, строения, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, а также гражданские , воздушные, морские и речные суда, подвижные составы железных дорог, космические объекты.

В зависимости от того, у какой стороны находится предмет залога различают 2 вида:

1. Когда предмет залога  остается у заемщика. Залог без передачи залогового имущества залогодержателю получил наибольшее распространение в отечественной и зарубежной практике по сравнению со вторым видом залога, ибо он позволяет заемщику (залогодателю) продолжать вести предпринимательскую деятельность, используя и заложенное имущество. В этом случае залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением и извлекать из имущества, заложенного по договору имущества все доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти доходы, если иное не предусмотрено договором.

Также залогодатель обязан застраховать залог на полную сумму стоимости и принять меры по его полной сохранности, если предмет залога передается в аренду, то необходимо уведомить об этом залогодержателя. В этом случае  залогодатель вправе: владеть и пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением; распоряжаться предметом залога путем передачи его тому, кто приобретет доли по обязательствам. Этот вид залога может выступать в трех формах:

- залог товара в  обороте;

- залог товара в  переработке;

- залог в недвижимости (ипотека)

При залоге товара в обороте заемщик в праве  расценивать товар, заложенный при получении кредита, но при условии одновременного погашения задолжности или при его замене на другой товар на равноценную сумму. А при залоге товара в переработке  заемщик в праве переработать заложенный товар в своем производстве, но тогда залоговое право перейдет на готовую продукцию.

При залоге товаров  в обороте и переработке допускается  изменение состава и натуральной  формы предмета залога (товарных запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой  продукции и тому подобного) при  условии, что их общая стоимость не станет меньше указанной в договоре о залоге. Уменьшение стоимости заложенных товаров, находящихся в обороте и переработке, допускается соразмерно исполненной части обеспеченного их залогом обязательства. При залоге товаров в обороте и переработке реализованные залогодателем товары перестают быть предметом залога с момента их перехода в собственность, полное хозяйственное ведение или оперативное управление приобретателя, а приобретенные залогодателем товары, предусмотренные в договоре о залоге, становятся предметом залога с момента возникновения на них у залогодателя права собственности или полного хозяйственного ведения. Договор о залоге товаров в обороте и переработке должен определять вид заложенного товара, иные его родовые признаки, общую стоимость предмета залога, место, в котором он находится, а также виды товаров, которыми может быть заменен предмет залога. При таком залоге залогодатель сохраняет право владеть, пользоваться и распоряжаться предметом залога.

2. Когда предмет залога передается залогодержателю

- твердый залог;

- залог прав;

При твердом залоге предполагается неизменность заложенных ценностей по сумме и составу. Здесь заемщик не имеет право расходовать данные ценности ,независимо от того хранятся они на его складах или складах специализированной организации. Имеет ограниченную сферу применения, так как рассчитан на ценности, не предназначенные для текущего потребления. Твердый залог в классическом виде предусматривает передачу товара и другого имущества банку на хранение его на складе кредитного учреждения или на складе заемщика, но под охраной банка. Ценности, приносимые в заклад   должны отвечать  следующим требованиям: легкая реализуемость, возможность их страхования, длительность хранения. Наиболее удобными объектами твердого залога для банка являются: товарные, товарно-транспортные документы, ценные бумаги, которые котируются на рынке.

В качестве залога прав могут быть принадлежащие залогодателю права владения и пользования, в том числе права арендатора, другие права (требования), вытекающие из обязательств, и иные имущественные права. В договоре о залоге прав наряду с условиями, должно быть указано лицо, которое является должником по отношению к залогодателю.

При залоге прав залогодатель обязан: совершать действия, которые необходимы для обеспечения действительности заложенного права; не совершать действий, влекущих прекращения заложенного права или уменьшение его стоимости; принимать меры, необходимые для защиты заложенного права от посягательств со стороны третьих лиц; сообщать залогодержателю сведения об изменениях, произошедших в заложенном праве, о его нарушениях третьими лицами и о притязаниях третьих лиц на это право.

По степени ликвидности, то есть по мере убывания различают:

• .Залог драгоценных металлов, драгоценных камней и ювелирных изделий.
• Залог валюты.
• Залог ценных бумаг.
• Залог векселей.
• Залог товарно-материальных  ценностей.
• Залог товаров в обороте.
• Залог товаров в переработке.
• Залог недвижимости.

Здесь ликвидность определяется сроком возможной реализации объекта залога. Еще залоги делятся по способу владения предметом залога: без права продажи; с правом продажи; с правом выдачи в аренду. Также залог бывает: полный; частичный; смешенный. Риск банка значительно выше при частичном и смешанном залогах, так как обязательства частично или не обеспечены, или обеспечены менее ликвидными активами заемщика.

 

3. Методы оценки залога

 

Одним из важных моментов кредитования является оценка залога. Если заемщик не сможет погасить кредит, то банк вынужден будет реализовать заложенное имущество, поэтому оценка должна проводится качественно.

Оценка зависит от способности оценщика, от его опыта  и умения   читывать множество факторов, влияющих на стоимость залога, а также умения выражать эти факторы в стоимостных единицах.

Оценка залога – это определение рыночной стоимости и сопоставление этой стоимости с балансовой. Рыночная стоимость определяется с учетом спроса и предложения, при этом банк должен учесть следующие условия:

• Тенденции изменения цены;
• Период времени, в течении которого залог может быть реализован;
• Затраты на оформление залога, а также на его хранение; 
• Вероятность судебных издержек.

Залогодатели ведут  книгу записей залогов. Они вносят в эту книгу данные о виде и  предмете залога, а также об объеме обеспеченности залогом обязательства.

Оценщик должен учесть основные факторы оценки:

• Спрос со стороны платежеспособности покупателей;
• Полезность предмета залога;
• Конкуренция (есть ли ещё клиенты желающие реализовать подобные ценности);
• Отчужденность предмета залога.

В свою очередь оценщик имеет права и обязанности.

Он имеет право:

• применять самостоятельно методы проведения оценки объекта;
• требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;
• получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;
• запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной;
• привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов.

Оценщик обязан:

• соблюдать при осуществлении оценочной деятельности все требования Федеральных законов, нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности;
• соблюдать правила деловой и профессиональной этики;
• обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки.

В практике существует следующая процедура оценки, которая включает в себя  следующие этапы:

1. Осмотр предмета  залога

2. Исследование рынка  продаж аналогового имущества;

3. использование трех традиционных методов оценки для определения рыночной стоимости.

Обычно используются три метода оценки:

1. Метод калькуляции. Когда предмет залога принадлежит юридическим лицам, то определяют стоимость на основе бухгалтерской отчетности с учетом износа, при этом балансовая стоимость отражает нижнюю границу цены.
2. Метод прямого сравнительного анализа продаж. Производится сбор данных по оценки продажи и предложений по предмету залога сходному с оцениваемым, затем цены корректируются с учетом параметров, по которым предметы залога отличаются друг от друга, а затем эти цены используются для определения рыночной стоимости оцениваемого предмета залога.
3. Метод капитализированного дохода. Основан на принципе ожидания,  то есть осуществляется оценка потенциального дохода на основе ставок и тарифов на рынке для сравниваемых предметов залога,  а также осуществляется оценка возможных потерь (фактические затраты по использованию, эксплуатации  и так далее)