Проблемы и пути совершенствования работы с залогом

В четвертую очередь - требования по платежам в бюджеты всех уровней и государственные внебюджетные фонды,

В пятую очередь  удовлетворяются все остальные требования .

Реализовать  заложенное имущество банк может и минуя публичные торги ;

1.Когда неплатежеспособный  Залогодатель  соглашается уступить  банку-кредитору предмет залога  или другую собственность , представляющую  интерес для банка .

2.ГК РФ разрешает банку -кредитору заменить кредитный договор  на договор купли-продажи  предмета залога.Должник  рассчитывается с банком заключая договор купли-продажи на предмет залога.

Удовлетворение требований Банка-Кредитора может быть произведено не только самим должником, но и третьим лицом.В этом случае  третьему лицу вместе с правом требования переходит обеспе-чивающего его право залога.Если должник не исполнит обязательства по возврату кредита уже новому кредитору , последний вправе обратить взыскание на предмет залога.

Уступка требований должна быть совершена в письменной форме.

Банк-кредитор,уступивший  требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющий право требования; кредитный договор , документы, обеспечивающие исполнение кредитного договора, документ, подтверждающий уплату за должника долга первому кредитору.

Должник должен быть уведомлен о состоявшейся уступке требования, Если это условие не было выполнено, то исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

С целью ускорения погашения долга по кредитному договору  в качестве лица, которому переуступаются права требования, может выступать необремененная просроченными обязательствами организация.

При согласии третьего лица погасить долг Заемщика может заключаться договор о переводе долга.При этом новый должник не должен иметь задолженности.Перевод долга совершается с согласия Банка- кредитора.

Если предприятие -должник является  недоимщиком.Банк и третье лицо(покупатель заложенного имущества) заключают договор  поручительства в обеспечение обязательства заемщика по кредитному договору.

Покупатель выполняет свои обязательства по договору поручительства как поручитель, после чего к нему переходят права банка по Кредитному договору и права банка как Залогодержателя по договору залога. Заемщик и покупатель (поручитель) заключают   соглашение об отступном .Таким образом  банк получает денежные средства, а поручитель - желаемое имущество.

Гражданский кодекс допускает прекращение обязательств также в случаях:  зачет требований, новация, прощение долга.

Прощение долга, как  освобождение от имущественной обязанности в отношении самого себя, является разновидностью отношений, возникающих при дарении.Дарение же имущества, стоимость которых превышает пять минимальных оплат труда, между коммерческими организациями запрещено.Такая сделка ничтожна.

При зачете требований взаимные обязательства погашаются только при их одинаковом размере.В противном случае происходит лишь частичное погашение зачетом, не восполненная сумма остается задолженностью, которую придется возместить в будущем.

 

3. Развитие залога в  России.

 

Ипотечное кредитование  получило широкое распространение в мировой банковской практике.В развитых странах сложились целые системы ипотечного кредитования , представленные агентствами  по торговле недвижимости , банками и другими кредитными организациями, осуществляющими кредитование, страховыми компаниями, компаниями , поставляющими информацию о кредитоспособности клиентов., а также компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества в случае неплатежа по ссуде.

 

Идея залога недвижимости имеет более чем двухсотлетнюю историю своего развития в нашей стране.Эти занимались городские кредитные общества и земельные банки, предоставлявшие  кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами.

С позиции закономерностей развития банковского хозяйства ипотечное кредитование  является неотъемлемой частью рыночной экономики.Будучи частью целого , ипотечное кредитование имеет и свои особенности.

Ипотечный кредит - это ссуда под строго определенный залог. То что залогом выступает недвижимость, существенно облегчает Залогодержателю контроль за сохранностью предмета залога, но усложняет реализацию залога  в случае непогашения кредита, так как недвижимость не относится  к высоколиквидным активам.

Большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение .Они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилых , так и производственных помещений, а также освоения земельных участков.

На Западе наибольшее распространение получили жилищные ипотечные кредиты, например, в США  они составляют более 60 % всего объема ссуд под недвижимость.Главным достоинством  ипотечного кредита является то, что  залогом  для его представления может быть именно та недвижимость , на покупку которой он берется.

Ипотечные кредиты предоставляются на длительные сроки , обычно на 10-30 лет.Длительный срок растягивает погашение кредита во времени, уменьшая таким образом размер ежемесячных выплат.

При получении ипотечной ссуды оформляется закладная , которая является  кредитным соглашением .Закладные обращаются на вторичном рынке.Задача вторичного рынка закладных состоит в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов  для кредитования и перелив средств из регионов, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в те где наблюдается их дефицит.

Развитие ипотечного кредитования позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики., ведет к остановке спада производства в ряде отраслей промышленности.Оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности (удовлетворение населения в жилье).

С экономической точки зрения коммерческий залог недвижимости позволяет привлечь дополнительные финансовые средства для поддержания и развития материального производства .

Ипотечное кредитование является перспективным направлением развития банковской системы нашей страны.Требует от персонала банка высокой квалификации, специальных знаний.Как показывает практика дочерние ипотечные компании на базе универсального банка являются более эффективны

Стабильность работы  усиливается за счет обязательного страхования.Обычно страхуется титул собственности, страхование жизни заемщика, страхование недвижимости.

Наличие вторичного рынка ссуд под недвижимое имущество предоставляет банкам большие возможности.Банк в случае необходимости может продать свои закладные , что приведет к повышению его ликвидности.

Без  представительной  сети ипотечных банков и других ипотечных институтов банковскую систему нельзя признать современной , эффективной и удовлетворяющей разнообразные потребности экономики.

К сожалению, массовое распространение  ипотеки в России сдерживается сегодня рядом факторов .Среди них несовершенство законодательной и нормативной базы , отсутствие стратегии развития ипотечного бизнеса в РФ  на уровне государства.

 

Во всем мире  залог является самым распространенным видом обеспечения обязательства Заемщика.Так как  Кредитор -Залогодержатель приобретает право  на реальное имущество( имущество , которое он оценил  и принял).

Условия , в которых приходиться работать российским банкам  сейчас, полностью соответствуют “эпохе перемен” - инфляция, нетработанная система налогообложения , психология незаконопослушного бизнесмена. Эти явления характеризуют ситуацию как непредсказуемую  , а значит требуют твердых материальных гарантий кредитной сделки. Таким образом наиболее предпочтительным перед другими видами обеспеченияи в нашей стране  для кредитора  становиться залог. Но правовое обеспечение  залоговых операций в настоящее время является неполным и не отвечает требованиям современного имущественного оборота.

Теоретически возможность ипотечного кредитования стала обсуждаться сразу после принятие  Закона СССР “ О собственности”. В 1991 году Президентом РФ были подписаны несколько указов  по вопросам собственности на землю и землепользование, допускающие возможность ипотеки.Например, указом от 27 декабря 1991 года “О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы “ крестьянским хозяйствам  было предоставлено право залога земли в банках, а банкам, соответственно , разрешена выдача кредитов под залог .Но эта возможность практически не была реализована.

Вступивший в силу весной 1992 года Закон РФ “О залоге” сделал ипотечное кредитование более реальным.Но этот закон  не нашел продолжения в подзаконных актах и не получил конкретные механизмы реализации, что существенно снизило его эффективность. На протяжении последних лет ипотека могла развиваться только там, где вопрос о собственности на землю не имел первостепенного значения. Закон РФ “ Об основах федеральной жилищной политики” 1992 год установил возможность залога недвижимости в жилищной сфере. На сегодня наибольшее развитие получила именно жилищная ипотека. Основные положения, касающиеся ипотеки, позже были развиты в первой части Гражданского кодекса.

Но этого недостаточно, прежде всего необходим специальный закон “Об ипотеке” , которым бы регулировались отношения по залогу земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и других объектов недвижимости.19 июля 1995 года Государственная Дума приняла проект  Закона “Об ипотеке”и больше эту проблему парламент не рассматривал.

С 1 января вступает в силу ФЗ “О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.Требуются также подзаконные акты- инструкции, регламентирующие ипотечные операции..

28 февраля 1996 года  Президентом РФ был подписан  указ “О дополнительных мерах  по развитию ипотечного кредитования”  которые объединял  и конкретизировал  законы о залоге ипотеки.

Однако существующее законодательство оставляет нерешенным важнейший  в настоящий момент вопрос о собственности  на землю .Пока земля находится в собственности  государства , предметом залога могут быть только права  на пользование земельными участками , и операции с этим видом недвижимости существенно затруднены. Необходимо  принятие соответс-твующего Земельного кодекса.

Вторым нерешенным вопросом  является реализация  прав кредитора на взыскание  в случае  неисполнения должником своих обязательств невозможно без применения норм обращения взыскания на заложенное имущество.Сегодня право кредитора на взыскание трудно реализовать. Согласно действующему законодательству взыскание на заложенное имущество  можно применить только по решению суда( что   невыгодно кредитору- идет время,  судебные издержки).

 

Совершенствование законодательной базы приведет к началу цивилизованной работы в области залоговых операций с недвижимостью.

Сегодня в России необходимо создавать не просто ипотечное законодательство, а систему ипотечного кредитования .Без какого либо звена система может оказаться не эффективной.Для полноценной работы  системы ипотечного кредитования должны быть развиты такие обеспечивающие  функции, как оценка стоимости недвижимости и страхование.Здесь  многое зависит от Центрального Банка РФ.Должна быть создана система специального лицензирования  ипотечных банков.Мировая банковская практика показывает , что во всех странах ипотечные институты  подвергаются строгому надзору со стороны ЦБ.Необходимость этого вызвана тем, что ипотечные учреждения работают в основном с физическими лицами .В случае банкротства пострадает большое количество граждан, а также упадет  доверие к этой сфере банковской деятельности.Поэтому необходимо контролировать деятельность ипотечных институтов.

Только в условиях правовой  защиты институтов ипотечного кредитования и их клиентов, а также при наличии рационального государственного регулирования системы ипотечного кредитования, российские ипотечные банки, используя  свою методологическую базу и отработанные кредитные инструменты , зарубежный опыт , смогут работать также , как работают ипотечные  банки развитых стран.

Создание системы ипотечного кредитования и вторичного  рынка закладных могло бы стать очередным шагом в развитии рыночных отношений в России, а также послужить укреплению  банковской системы страны.

 

 

 

СПИСОК

использованных источников

 

 

1. Арбитражный  процессуальный кодекс РФ.
2. Бакшинская В. “Договор цессии (уступки требования)”.
3. Экономика и жизнь 24.1997 г.
4. Белов В. “Новые способы обеспечения исполнения банковских обязательств” Бизнес и банки N 45 -46/ 1997 г.
5. Воронин М. “Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней” Экономика и жизнь  N 32, 1997 г.
6. Глотов А.  , Карчевский С.”Банковское кредитование ; правовые гарантии возврата кредитов” .Экономика и жизнь N 27, 1996 г.
7. Гражданский процессуальный кодекс . Издательство “Спарк”, ответственный редактор Ломоносов М.В.,Треуников М.К.,Москва  1996 г.
8. Егоров Е.”О  мерах по стабилизации и повышению надежности системы банков” .Деньги и кредит N 5 , 1997 г.
9. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Юринформцентр. ответственный редактор Садиков   Москва 1995 г.
10. Крашенников П. “Регистрировать по новому”.Экономика и жизнь  N 39, 1997 г.
11. Кузьмин И.,Сазонов А.”К вопросу об оценке кредитоспособности” . Деньги и кредит  N 5, 1997 г.
12. Куштуев А.”Показатели  платежеспособности и ликвидности в оценке кредитоспособности  заемщика”. Деньги и кредит N12,1996 г.
13. Морозов Ю. ”Банковская система - пути и перспективы развития”. Деньги и кредит  N 8, 1997 г.
14. Письмо Центрального Банка РФ  от 01.08.97. “О некоторых особенностях проведения залоговых операций с драгоценными металлами  и /или драгоценными камнями , а также ювелирными изделиями”.
15. Постановление Правительства РФ  N 319  от 15.03.97.”О  порядке определения нормативной цены земли” .Кадастр  N 15, 1997 г.
16. равила  регистрации автотранспортных средств  и прицепов, регистрация договора о их залоге в ГАИ. Экономика и жизнь N 4. 1997 г.
17. Проскурин А. “Пролитое молоко” или о том , как кредитору избежать ошибок”
18. Экономика и жизнь N 33, 1996 г.
19. Правила государственной регистрации тракторов, самоходных дорожно-строительных и иных машин и прицепов к ним органами государственного надзора за техническим состоянием самоходных машин и других видов техники в РФ.
20. Минсельхоз.от 16.01.95.Кадастр N 8 , 1995 г.
21. Проект ФЗ РФ “ Об ипотеке”.
22. Рябченко А.”Ипотечное кредитование ; проблемы и перспективы развития”.Деньги и кредит  N 3, 1997 г.
23. Свириденко В.”Стоит ли уповать на банковский залог” .Экономика и жизнь N 44, 1997 г.
24. Свириденко В. “Проблемы залогового законодательства”.Банковский бюллетень N 31-32 ,1997 г.
25. Смолянинов А. “Ипотека ; кабала или сотрудничество”. Экономика и жизнь N 7, 1997 г.
26. Указ Президента РФ N 293 от 28.02.96.” О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования”.Экономика и жизнь N 15. 1996г.
27. Указ Президента РФ N 199   от 14.02.96.”Временное положение о порядке обращения взыскания на имущество организаций”.Экономика и жизнь N 9, 1996 г.
28. ФЗ РФ “О банках и банковской деятельности “ .Экономика и жизнь N 13/1996г.
29. ФЗ  РФ “Об исполнительном производстве “ Экономика и жизнь  N 33, 1997 г.
30. ФЗ РФ “ О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним” Экономика и жизнь  N 32, 1997 г.
31. ФЗ РФ “ О залоге “
32. Халин Д.”Регистрация означает законность”. Экономика и жизнь  N 38, 1996 г.
33. Шинкарев Р.” Что следует знать о залоговых обязательствах” .Экономика и жизнь N 3, 1997 г.
34. Шумская М. “Способы, обеспечивающие возврат кредита, определяет ситуация”.Банковский бюллетень  N 2, 1997 г.