Проблемы и пути совершенствования работы с залогом

При удостоверении сделки нотариус и кредитный эксперт визуально и документально удостоверяются в личности и дееспособности участ-ников сделки.Для оформления договора о залоге ипотеки требуется предоставление следующих документов:

- описание предмета ипотеки( индивидуальная характеристика жилья, его местонахождение,размер общей и жилой площади , количество комнат в квартире, конкретный перечень хозяйственных и и бытовых построек и сооружений, характеристика земельного участка.

- свидетельство на право  собственности,

- договор купли-продажи, мены, дарения и тд.,

- свидетельство о внесении  в реестр собственников,

- справки БТИ  об оценке  имущества для залога,

- договор аренды земельного  участка( если арендуется),

- свидетельство о праве  собственности на землю ( если собственная),

- копия чертежа границ, закладываемого земельного участка, выданная Комитетом по земельным  ресурсам и землеустройству,

- акт о нормативной  цене закладываемой земли, выданный  Комитетом по земельным ресурсам  и землеустройству,

- договор о закреплении за государственным предприятием на правах хозяйственного ведения недвижимого имущества( при необходимости),

- договор страхования, страховой  полис на страхование заложенного  имущества от основных видов  риска,

При залоге частной квартиры:

- паспортные данные владельца,

- свидетельство о собственности  или договор купли-продажи, мены, дарения,

- справка БТИ и поэтажный  план,

- справка о выписке  всех жильцов и отсутствия  задолженности по квартплате,

-при наличии несовершеннолетних  детей, документы, подт-верждающие согласие  органа опеки и попечительства,

- заключение БТИ об  оценочной стоимости,

- выписка из домовой книги,

-справка налоговой инспекции  об уплате налога на собственность,

- если квартира кооперативная, справку из ЖС о членстве  и размере взноса,

- согласие жены ( мужа) на  залог квартиры( при совместной  собственности), заверенная нотариально.

 

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества и является единственным доказательством существования зарегист-рированного права.

Государственная регистрация  ипотеки проводится на основании заявления Залогодателя после регистрации вещных прав Залогодателя на недвижимое имущество.К заявлению Залогодателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами. В государственной регистрации может быть отказано в случаях, когда ипотека указанного в договоре имущества не допускается в соответствии с законодательством РФ и если содержание договора или прилагаемых к нему документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При государственной регистрации ипотеки указываются данные о Залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и условиях определения этой стоимости.

Присваивается регистрационный номер договора об ипотеке.Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления Залогодержателя, заявления Залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу решения суда, арбитражного или третейского суда.

С  30 января 1998 года вступил в силу ФЗ “О государственной регистрации прав на   недвижимое имущество и сделок с ним”, который предполагает создание единой системы регистрации прав на недвижимость .Основной задачей является создание Единого реестра прав, проведение правовой экспертизы.Необходимость закона обусловлена отсутствием надлежащего порядка в системе учета, технической инвентаризации недвижимости, а также регистрации прав.В настоящее время регистрация прав , в зависимости от объекта , разрозненна:

- права на жилые помещения  регистрируются в БТИ,

- сделки с земельными  участками в Комитете по земле  и землеус-тройству,

- операциями с производственными  зданиями и сооружениями, а также нежилыми помещениями занимаются территориальные комитеты по управлению имуществом.

 

2.2.Порядок обращения  взыскания на заложенное

имущество и его реализация.

 

Основанием для обращения взыскания на заложенное имущество является ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательства Залогодателем по обязательствам, за которые он отвечает.

Требования Залогодержателя(кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого  имущество по решению суда.

Без обращения в суд удовлетворение требований Залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения Залогодержателя с Залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на заложенное имущество.При этом следует иметь в виду, что такое соглашение может быть признано судом недейс-твительным по иску лица, чьи права нарушены таким соглашением.

Взыскание на предмет залога может быть обращено только о решению суда в случаях:

- для заключения договора  о залоге требовалось согласие или разрешения другого лица или органа,

- предметом залога является  имущество, имеющее значительную  историческую, художественную или  культурную ценность для общества,

- Залогодатель отсутствует  и установить место его нахождения  невозможно.

Если предметом залога является движимое имущество, и договором залога предусмотрено обращение взыскания на него во внесудебном порядке, то после приянтия решения об обращении взыскания на предмет залога следует действовать в порядке, установленном договором, с учетом действующего законодательства РФ.Исходить из того, что реализация заложенного имущества должна производится судебным исполнителем (ГПК РФ) .Для этого в народный суд подается заявление о возбуждении исполнительного производства.Только при отказе народного суда следует самостоятельно реализовывать заложенное имущество путем проведения публичных торгов.

Обращение взыскания на заложенное движимое имущество  может произведено без обращения в суд на основании соглашения.При этом на предмет залога, переданный Залогодержателю(заклад), взыскание может быть обращено в порядке, установленном договором о залоге.

В случае , если несмотря на условия договора залога, невозможно обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке и /или последующая реализация предмета залога (в том числе когда должник или Залогодатель не ведут деятельности и их местонахождение неизвестно), если должник и Залогодатель оспаривают действия Залогодержателя, по любой причине уклоняются от совершения предусмотренных договором действий,если в договоре не предусмотрено внесудебный порядок вызыскания, то следует подавать в суд.

При подаче в суд искового заявления необходимо, чтобы в нем четко были сформулированы три требования:

- о взыскании с долника  задолженности по кредитному договору, включая основную сумму долга, сумму процентов, неустойки,

- об обращении взыскания  на предмет залога и реализации  заложенного имущества,

- о возмещении расходов  истца по госпошлине.

При подаче искового заявления одновременно подается ходатайство о наложении ареста на предмет залога.

Исполнение решений судов, арбитражных и третейских судов , обращение взыскания по исполнительным надписям нотариусов производится судебными исполнителями, состоящими при суде по месту жительства или по месту работы должника либо по месту нахождения его имущества.Судебный исполнитель приступает к исполнению по заявлению взыскателя.

Обращение взыскания на имущество состоит из его ареста(описи), изъятия и принудительной реализации.

Реализация (продажа) заложенного имущества производиться путем продажи с публичных торгов.

Публичные торги проводятся в форме конкурса или аукциона на основании действующих договоров со специализированной фирмой.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цены, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, предложило лучшие условия.Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник , признаются несос-тоявшимися.

В открытом аукционе и открытом конкурсе  может участвовать любое лицо.В закрытом аукционе и  закрытом конкурсе участвуют только лица, специально  приглашенные лица.

Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано не менее, чем за 30 дней до их проведения.Извещение  должно содержать сведения о времени , месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе о порядке оформления участия в торгах , определении лица , выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Если иное не предусмотрено в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение , вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее , чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса - не позднее , чем за 30 дней до проведения конкурса.

В случаях , когда организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков , он обязан возместить участникам понесенный им реальный ущерб.Организатор закрытого аукциона обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того , в какой именно срок последовал отказ.

Лица, желающие принять участие в публичных торгах , вносят задаток  в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении.

Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату.Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли( задаток -10% начальной цены).

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Начальная продажная цена заложенного имущества , с которой начинаются торги , определяется решением суда , либо соглашением Залогодержателя с Залогодателем.

При объявлении торгов несостоявшимися Залогодержатель вправе по соглашению с Залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования.

При объявлении несостоявшимися повторных торгов, Залогодержатель  вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более, чем на 10 % ниже начальной продажной цены на повторных торгах.

Если Залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается.

Должник и Залогодатель , являющийся третьим лицом , вправе в любое время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив  обеспеченное  залогом обязательство или ту часть, исполнение которой просрочено.

Из суммы, полученной от реализации заложенного имущества, сначала  покрываются расходы по исполнению , остальная сумма поступает на удовлетворение требований взыскателей.Сумма , оставшаяся после удовлетворения всех требований , возвращается должнику.

За счет заложенного имущества Банк-Залогодержатель вправе удовлетворить свои требования в полном объеме , определяемом к моменту фактического удовлетворения, включая проценты, неустойку, убытки, причиненные просрочкой исполнения, а также необходимые издержки по содержанию заложенного имущества и расходы по осущес-твлению обеспеченного залогом требования.

Если предметом залога является несколько вещей, Залогодержатель по своему выбору может быть получить  удовлетворение  за счет всего этого имущества  либо за счет какой-либо из вещей.

Если реализуется заложенное имущество, обременное правами нескольких Залогодержателей , то распределение сумм, вырученных от продажи такого имущества , производится с учетом очередности  заклю-ченных договоров залога. Требования  последующего Залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога после удовлетворения требований предыдущего Залогодержателя.

При недостаточности взысканной с должника суммы для удовлетворения всех требований по исполнительным документам эта сумма распределяется между взыскателями в порядке очередности.

Требования каждой последующей очереди удовлетворяются после полного погашения требований  предыдущей  очереди.При недос-таточности взысканной суммы для полного удовлетворения  требований одной очереди эти требования удовлетворяются пропорционально  причитающейся  каждому взыскателю сумме.

В первую очередь удовлетворяются- требования по взысканию алиментов, возмещению вреда,причиненного здоровью, а также возмещение вреда, причиненного   лицам ,понесшим ущерб в результате смерти кормильца.

Во вторую очередь удовлетворяются  требования работников, вытекающие из трудовых правоотношений, выплата вознаграждения авторам,

В третью очередь - отчисления  в Пенсионный фонд, соцстрах и фонд занятости,