Ипотечное кредитование в России

В данные момент изучается  степень риска, и если риск признают высоким – будет предложено внести поправки в действующее законодательство. Если схема ускоренного рефинансирования будет принята, то действие программы  ипотеки с государственной поддержкой, возможно, будет продолжено до полного выполнения программы.

Это значит, что банки продолжат выдавать кредиты на строящееся жилье по пониженной ставке в рамках изначально установленного для них лимита, и достаточно большое количество граждан смогут улучшить свои жилищные условия с помощью государства.

3.2. Развитие социальной ипотеки

Рассмотрим основные виды социальной ипотеки, действующие в России.

1. Программа «Молодой семье – доступное жилье»

Для молодой семьи, нуждающейся в жилье, существует специальная государственная программа, которая предусматривает:

• семьям без детей - субсидию до 35% от средней стоимости жилья 

• семьям с детьми - до 40%.

Субсидия предоставляется  из федерального бюджета и только один раз, ее величина зависит от средней  стоимости квадратного метра жилья в конкретном муниципальном образовании и наличием в семье детей. Размер общей жилой площади, положенной семье, определяется в зависимости от ее численности.

При этом семья должна соответствовать следующим требованиям:

• возраст супругов до 35 лет;

• семья должна быть признана нуждающейся в улучшении жилищных условий;

• у молодой семьи  должны быть доходы, денежные средства, необходимые и достаточные для  оплаты части суммы, которая превышает  размер предоставленной субсидии.

Безвозмездная помощь государства различается по регионам. Так, в Москве – это 30% от стоимости жилья, во Владимирской области – 30% от общей стоимости жилья, в Ярославле – 40%, в Нижнем Новгороде – 35% – для семей, не имеющих детей, и 40% – для семей с детьми. Процентные ставки по кредиту также будут ниже рыночных, и опять же свои для  каждого региона. Таким образом, часть средств на субсидии выделяется из федерального бюджета, остальную часть по своему усмотрению и возможностям выделяют региональные и муниципальные власти.

Важным моментом является то, что участник может претендовать на получение субсидии до момента, пока ему не исполнится 35 лет. Год 35-летия заявителя или его супруга является последним для получения субсидии.

Для того, чтобы молодая семья могла рассчитывать на помощь государства необходимо встать на очередь на улучшение жилищных условий¹⁵.

Улучшаются жилищные условия в пределах установленных  социальных норм. Эти нормы - уже  первый вопрос. С какого момента  семья имеет право встать на очередь?

Многих вводит в заблуждение цифра 18 кв. метров. Действительно, Постановлением Правительства РФ от 26 мая 1997 г. N 621 установлен федеральный стандарт социальной нормы площади жилья - 18 кв. м общей площади. Но это не значит, что вы имеете право встать в очередь на улучшение жилищных условий, если на каждого проживающего в квартире приходится менее 18 кв. метров общей площади. Наоборот: 18 метров – тот идеал, к которому стремится наша страна. Квартира, которую семья получает или приобретает как очередник, должна иметь площадь не менее 18 кв. метров, помноженные на количество членов семьи.

А вот стать очередником  можно, только в случае, если площадь  жилья меньше социальной нормы конкретного  региона. В соответствии со ст. 11 Закона Российской Федерации "Об основах  федеральной жилищной политики" социальная норма площади жилья эквивалентна минимальному размеру предоставления жилых помещений, который устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов.

Нормы у регионов разные. Например, в Москве, чтобы стать  очередником на получение муниципального (бесплатного) жилья, нужно проживать в квартире, где на каждого зарегистрированного жильца приходится менее 10 кв. метров общей жилой площади (для коммунальных квартир – менее 15 кв. м). В Орловской области по правилам учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, на каждого проживающего должно приходиться менее 9 кв. метров, чтобы семья имела право встать в социальную очередь. В Самарской области – это 7 кв. метров на человека. Наличие в семье инвалида изменят эту схему, так как для некоторых категорий инвалидов предусматривается особая социальная норма жилья.

На очередь встают в Отделе учёта, распределения, обмена жилой площади и регистрации  граждан Администрации своего населенного  пункта.

Идею улучшения жилищных условий логически можно сформулировать так: отталкиваемся от социальной нормы региона, стремимся к федеральной социальной норме и выше.

2. Военная ипотека

Всероссийская программа "Военная ипотека" направлена на реализацию права военнослужащих на жилье посредством накопительной  ипотечной системы жилищного  обеспечения. Возможность и обязательность участия в программе военнослужащих определяется их званием и датой заключения первого контракта о прохождении военной службы. Суть программы по военной ипотеке в том, что каждый год на индивидуальный счёт военнослужащего, который участвует в программе, перечисляется некоторая сумма денег. Конкретный размер суммы устанавливается на уровне Правительства РФ и регулярно пересматривается с учетом инфляции и общеэкономической ситуации в стране. Накопленную сумму денег военнослужащий сможет использовать в качестве первоначального взноса при покупке жилья с помощью ипотечного кредита¹⁶.

В Федеральном законе РФ N 117-ФЗ говорится, что к участникам накопительно-ипотечной системы  относятся следующие военнослужащие:

1) лица, окончившие военные образовательные учреждения профессионального образования и получившие в связи с этим первое воинское звание офицера начиная с 1 января 2005 года, при этом указанные лица, заключившие первые контракты о прохождении военной службы до 1 января 2005 года, могут стать участниками, изъявив такое желание;

2) офицеры, призванные  на военную службу из запаса  или поступившие в добровольном  порядке на военную службу  из запаса и заключившие первый  контракт о прохождении военной  службы начиная с 1 января 2005 года;

3) прапорщики и мичманы,  общая продолжительность военной  службы по контракту которых  составит три года начиная  с 1 января 2005 года, при этом указанные  лица, заключившие первые контракты  о прохождении военной службы  до 1 января 2005 года, могут стать участниками, изъявив такое желание;

4) сержанты и старшины, солдаты и матросы, заключившие  второй контракт о прохождении  военной службы не ранее 1 января 2005 года, изъявившие желание стать  участниками накопительно-ипотечной  системы.

Основанием для включения военнослужащего федеральным органом исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба, в реестр участников является:

1) для лиц, окончивших  военные образовательные учреждения  профессионального образования  и заключивших первый контракт о прохождении военной службы после 1 января 2005 года, - получение первого воинского звания офицера;

2) для офицеров, призванных  на военную службу из запаса  или поступивших в добровольном  порядке на военную службу  из запаса, -заключение первого контракта о прохождении военной службы;

3) для прапорщиков  и мичманов, заключивших первый  контракт о прохождении военной  службы после 1 января 2005 года, - общая  продолжительность их военной  службы по контракту три года;

4) для сержантов и  старшин, солдат и матросов - в письменной форме обращение об их включении в реестр участников;

5) для лиц, окончивших  военные образовательные учреждения  профессионального образования  начиная с 1 января 2005 года и  заключивших первый контракт  о прохождении военной службы  до 1 января 2005 года, - в письменной форме обращение об их включении в реестр участников;

6) для прапорщиков  и мичманов, общая продолжительность  военной службы которых составит  три года начиная с 1 января 2005 года, если они заключили первый  контракт о прохождении военной службы до 1 января 2005 года, - в письменной форме обращение об их включении в реестр участников.

В случае перевода военнослужащего  из одного федерального органа исполнительной власти, в котором федеральным  законом предусмотрена военная  служба, в другой федеральный орган исполнительной власти сведения об участнике накопительно-ипотечной системы должны быть переданы в реестр участников того федерального органа исполнительной власти, в который военнослужащий переведен для дальнейшего прохождения военной службы.

Федеральный орган исполнительной власти, в котором участник накопительно-ипотечной  системы проходит военную службу, в письменной форме уведомляет военнослужащего  о включении его в реестр участников и об открытии именного накопительного счета участника или об исключении его из реестра участников и о закрытии именного накопительного счета участника.

Основанием возникновения  права на использование накоплений, учтенных на именном накопительном  счете участника, в соответствии с Федеральным законом является:

1) общая продолжительность  военной службы двадцать лет  и более;

2) увольнение военнослужащего,  общая продолжительность военной  службы которого составляет десять  лет и более:

а) по достижении предельного  возраста пребывания на военной службе;

б) по состоянию здоровья - в связи с признанием его военно-врачебной  комиссией не годным или ограниченно  годным к военной службе;

в) в связи с организационно-штатными мероприятиями;

г) по семейным обстоятельствам, предусмотренным законодательством  Российской Федерации о воинской обязанности и военной службе;

3) исключение участника  накопительно-ипотечной системы  из списков личного состава  воинской части в связи с  его гибелью или смертью, признанием  его в установленном законом  порядке безвестно отсутствующим или объявлением его умершим.

3. Ипотечная программа  «Молодые учителя»

Ипотечный продукт «Молодые учителя» разработан АИЖК для кредитования приобретения жилья молодых учителей в рамках Постановления Правительства №1177 от 29.12.2011 «О порядке предоставления и распределения субсидий на возмещение затрат в связи с предоставлением учителям общеобразовательных учреждений ипотечного кредита»¹⁷.

Ипотечным продуктом  могут воспользоваться учителя  государственных и муниципальных школ в возрасте до 35 лет, имеющие право на субсидию для оплаты части первоначального взноса по ипотечному кредиту.

Молодой учитель должен подтвердить право на получение  субсидии, предоставив при получении  ипотечного кредита сертификат участника программы, выданный уполномоченным органом субъекта РФ и/или муниципального образования и подписанный должностным лицом с указанием размера субсидии.

Списки участников программы  ведет региональное отделение министерства образования / департамент образования и науки.

Преимущества ипотечного продукта:

• сниженный первоначальный взнос – заемщик должен внести всего 10% собственных средств на приобретение жилья;
• оплата части первоначального взноса за счет субсидии, предоставляемой в рамках программы;
• возможность покупки квартиры или дома на территориях организованной комплексной застройки;
• возможность учета иных социальных выплат на этапе получения кредита (средства ФЦП «Жилище», региональные субсидии, средства материнского (семейного) капитала);
• фиксированная процентная ставка на весь срок кредитования – 8,5%;
• возможность привлечения созаемщика.

В настоящее время  Агентством ведется работа по взаимодействию с субъектами Российской Федерации  по отработке механизмов кредитования. Реализация ипотечного продукта «Молодые учителя» в регионе возможна при выполнении следующих условий:

• субъектом РФ утверждена региональная программа ипотечного кредитования молодых учителей, соответствующая требованиям Постановления №1177;
• субъектом РФ сформированы критерии отбора молодых учителей;
• субъектом РФ определен оператор реализации программы АИЖК (региональный оператор, банк, сервисный агент) в функции которого входит отбор участников и взаимодействие с АИЖК.

Основные условия по данной программе представлены в  таблице 2.

Таблица 2

Условия предоставления ипотечного продукта «Молодые учителя»¹⁸

Требования к заемщикам	Учитель государственного образовательного учреждения субъекта Российской Федерации  или муниципального образовательного учреждения, реализующего образовательные программы начального общего, основного общего и среднего (полного) общего образования в возрасте до 35 лет (в соответствии с требованиями Постановления Правительства Российской Федерации от 29.12.2011 №1177 «О порядке предоставления и распределения субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации на возмещение части затрат в связи с предоставлением учителям общеобразовательных учреждений ипотечного кредита» и требованиям программы, принятой субъектом РФ для реализации Постановления №1177)
Правила предоставления субсидии	Право на получение субсидии должно подтверждаться сертификатом или иным документом, свидетельствующим о  праве на получение субсидии. Списки участников программы формируются субъектом РФ на местах и передаются в АИЖК.
Первоначальный взнос	Не менее 20% от стоимости жилья, определенной как наименьшая величина между ценой по договору приобретения и по итогам оценки, проведенной  независимым оценщиком.    Часть первоначального взноса должна быть оплачена за счет средств субсидии, при этом не менее 10% стоимости приобретаемого жилья оплачивается заемщиком из собственных средств.
Процентная ставка	8,5%
Соотношение платеж/доход	Ежемесячная сумма платежей заемщика не может превышать 45% его ежемесячного совокупного дохода (совокупного дохода всех заемщиков, участвующих в кредитной сделке)
Количество созаемщиков	Не более 2
Страхование	Обязательным условием является оформление договора имущественного страхования предмета залога (приобретаемой недвижимости). Страхование жизни и трудоспособности заемщика (личное страхование) не является обязательным и оформляется по желанию заемщика. * Если первоначальный взнос по кредиту составляет менее 30% от рыночной стоимости жилья, в обязательном порядке должна быть застрахована ответственность заемщика по кредитному договору.