Ипотечное кредитование в России

При нынешнем положении  вещей в строительной государственной  сфере полностью обеспечить все  семьи жильем из этого списка можно  только за 26 лет. Самым надежным механизмом по обеспечению этих семей жильем остается ипотечное кредитование.

В настоящее время  маховик законодательных основ  по развитию ипотечного кредитования в РФ запущен и медленно начинает «раскачиваться». В основу законодательных  документов вошли целые главы, статьи и параграфы Гражданского Кодекса «Об ипотеке», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», «О сделках с недвижимым имуществом», «О залоге недвижимости» и т.д.

Ежегодно в Гражданский  Кодекс вносятся существенные изменения, поправки и дополнения по мере осознания проблем, связанных с ипотечным кредитованием. Самым важным шагом по развитию системы ипотечного кредитования  в нашей стране стало создание АИЖК (Агентства по ипотечному жилищному кредитованию)¹⁰.

На сегодняшний момент можно выделить следующие проблемы ипотечного кредитования в РФ.

1. Проблемы ипотечного кредитования в РФ, связанные с инфляцией

Конечно, за последние  годы инфляция перестала нас пугать на том уровне, как это происходило 10-15 лет назад. Экономическая обстановка в стране постепенно приходит в норму и стабилизируется. Уровень инфляции существенно снизился. Но до стабильности экономики, как в большинстве развитых стран мира, Российской Федерации еще далеко, поэтому и желаемой стабильности в кредитной системе нашей страны тоже нет.

Банковские и другие кредитно-финансовые организации сталкиваются с двумя  основными для себя проблемами. Из-за инфляции граждане не желают держать  свои накопленные денежные средства на депозитах, поэтому второй проблемой является снижение уровня услуг по кредитованию для заемщиков, нуждающихся в жилье.

В результате ипотечное кредитование не является массовым продуктом, а лишь предложением для избранных, для  людей с хорошей работой и стабильным достатком. Таких людей среди семей, остро нуждающихся в жилье, ничтожно мало (около 1%).

2. Проблемы ипотечного кредитования, связанные с общеэкономической ситуацией

Сама по себе ипотека как кредитный займ является длительным продуктом по срокам окупаемости вложенных средств. Такие сроки не измеряются месяцами, а целыми десятилетиями. Ведь в среднем ипотека для граждан предлагается банковскими учреждениями сроком на 10-20 лет.

Значит, ипотечные банки должны иметь какие-то гарантии для поддержания своей экономической стабильности. Как впрочем, и сами граждане заемщики тоже должны быть уверенными, что смогут за эти сроки расплатиться с займами, а не лишиться жилья, за которое уже выплатили часть своих денежных средств. А как добиться таких гарантий экономической стабильности, если доходы граждан постоянно изменяются, резко падают, а потом слишком медленно возрастают? Такие скачки и падения финансовой стабильности среди граждан нашей страны полностью зависят от неспокойных «волн» мировых финансовых кризисов.

Поэтому длительные договора по ипотечному кредитованию неизменно заключаются с определенными рисками. Кредитные организации могут в некоторой степени компенсировать свои возможные финансовые риски высокими процентными ставками по ипотечным займам. А сами заемщики могут быть защищены от возможных рисков только государством и теми законодательными статьями, которые принимаются правительством в отношении вопросов жилищного кредитования.

Если финансово-экономическую, а  также отчасти политическую стабильность государство на 100% обеспечить не может, то нужно стремиться хотя бы обеспечить граждан юридической защитой  от возможных ипотечных рисков.

3. Проблемы ипотечного кредитования, связанные с монополизацией рынка кредитования

К сожалению, первичный рынок жилья продолжает оставаться «непрозрачным». Строительных компаний, занимающихся в нашей стране возведением жилых домов, слишком мало. При отсутствии здоровой конкуренции  владельцы строительных компаний продолжают удерживать стоимость построенных квадратных метров жилья на высоком уровне, получая большие прибыли от своего фактически монопольного бизнеса.

Страдают от этого простые граждане, остро нуждающиеся в жилье, которые не могут себе позволить по существующим ценам купить квартиры или коттеджи в собственность. Кредитные организации тоже зависят от монопольных строительных компаний и от их навязанных цен на квадратные метры в новостройках.

Решить эту проблему можно только при условии снижения цен на жилье на первичном рынке. Значит, нельзя допускать, чтобы рынок долевого строительства в стране оставался монополизированным. Нужно чтобы строительный рынок стремительно развивался, образовывались все новые компании и корпорации. Нужно создавать льготные условия для развития этого перспективного бизнеса, тогда и ипотечное кредитование станет общедоступным продуктом на рынке недвижимости.

4. Проблемы ипотечного кредитования, связанные с программами господдержки и альтернативными вложениями средств

Как любят выражаться финансисты, банки в нынешних условиях имеют «короткие деньги». Это  означает, что большую часть депозитных средств вкладчики оставляют  в банках максимум на один год, а  юридические счета проходят по безналичным  расчетам – «до востребования».

Наличных денег в бюджете  не хватает не только в государственных  структурах, но и в кредитно-финансовых организациях. Так как бюджет пополнить  нечем - значит должны «работать» финансовые инструменты, какие обычно используются на фондовых рынках.

Альтернативным вариантом служат еще программы государственной поддержки по ипотечному кредитованию населения. Должен быть налажен выпуск ценных бумаг и акций, которые можно продать или купить в любой момент, которые должны стать источником финансовой «подпитки» для кредитных организаций на длительный срок. Государство должно быть заинтересовано в развитии программ поддержки ипотеки и в развитии схемы дополнительного финансирования кредитных портфелей¹¹.

Коммерческие банки и частные  кредитные организации получают свой основной доход за счет разницы  между предложениями своих средств  и их выгодным размещением. Ипотека  для таких организаций наименее выгодна при формировании стабильного кредитного портфеля, так как наиболее длительна по срокам по формированию прибыли.

Выдаваемые краткосрочные кредиты  на потребительские нужды населения  обычно окупаются банковскими учреждениями гораздо быстрее и с максимальными  процентными выгодами. Процесс популяризации ипотеки среди населения будет происходить слишком медленно, если в схему кредитования еще более активно не включится государство с самыми разнообразными и выгодными программами господдержки ипотеки.

5. Миграционная политика в РФ и проблемы ипотечного кредитования

Ни для кого не является секретом, что уровень жизни в  крупных городах РФ существенно  отличается от уровня жизни в регионах, особенно в отдаленных от столицы. Для  каждого человека самым естественным желанием является стремление к благополучной и комфортной жизни с финансовой стабильностью. Поэтому так много мигрантов из числа молодежи каждый год устремляются из отдаленных регионов РФ в Москву, Санкт-Петербург и другие крупные мегаполисы нашей страны.

Такая миграция населения увеличивает и без того большой спрос на жилую недвижимость в больших городах. А значит, высокие цены на квадратные метры жилья в Москве и других городах России еще больше увеличиваются. Поэтому стоимость ипотеки и ипотечных предложений так резко отличается по регионам страны.

Подводя итог всего вышесказанного, можно сделать вывод, что проблем  в ипотечном кредитовании на сегодняшний день в РФ много и все они должны решаться незамедлительно. Причем решение проблем должно происходить комплексно, только при решении актуальных вопросов, связанных с социальной, миграционной и макроэкономической политикой в стране¹².

Так как проблемы глобальные, то на их решение, безусловно, потребуется длительный период времени. Ипотечное кредитование в стране станет выгодным для населения и банковских учреждений только тогда, когда экономика страны станет значительно стабильней и приблизится к уровню высокоразвитых государств мира.

3. Пути преодоления недостатков  системы ипотечного кредитования

3.1. Реализация государственной программы  по развитию ипотеки

Государственная программа, направленная на поддержку ипотечного кредитования была запущена Внешэкономбанком по поручению Правительства РФ в 2010 году на период 2010-2014 гг. В рамках этой программы кредитные организации-участники, выдают кредиты на приобретение строящегося жилья по относительно низкой процентной ставке – не более 11% годовых.

В программе принимают  участие 11 российских банков, а также АИЖК (Агентство по жилищному ипотечному кредитованию). Крупнейшими партнерами стали банк ВТБ 24, Уралсиб, Сбербанк и другие кредитные организации федерального масштаба¹³.

Достаточно низкая ставка обусловлена секьюритизацией кредитов – в течение всего срока  действия программы (до 2014 года) ВЭБ  обязался выкупать ипотечные облигации  у банков-участников программы, которые  предоставляют кредиты на строящееся жилье. Были установлены лимиты выкупа облигаций – на 210 млрд. рублей, из которых 150 млрд. рублей были отведены на выкуп облигаций у банков, и остальные 60 млрд. рублей – на выкуп у АИЖК.

Программа успешно стартовала и действовала три с половиной года, за это время банками было выдано кредитов на 143 млрд. рублей, что достаточно серьезно недотягивает до отпущенного лимита.

В то же время банки  смогли выпустить облигаций только на 25,2 млрд. рублей, поскольку механизм выпуска ценных бумаг предполагает окончание строительства объекта – получение закладной, для чего должны быть оформлены права собственности. Это обусловлено сложностью оформления недвижимости – даже после окончания строительства банк может получить закладную только в течение 6- 12 месяцев. С другой стороны, право требовать выплаты по кредитам банки получают уже на этапе строительства.

Однако, несмотря на эти  сложности, государственная программа от ВЭБ оказалась действительно эффективной, поскольку позволила удержать стоимость ипотечных кредитов по новостройкам на низком уровне, тем самым увеличив спрос на приобретение нового жилья. Это, в свою очередь, послужило реальным стимулом для жилищного строительства, но самое главное – ипотека с государственной поддержкой оказала некоторое влияние и на общее снижение ипотечных ставок в России.

С истечением срока действия программы банки-участники обратились к ВЭБ с просьбой продлить ее действие, поскольку не все кредиты оказались  серьюритизированы, кроме того, программа  предполагала относительно низкие проценты для заемщиков и гарантированную маржу кредиторов.

Но в данный момент средств на продление программы у Внешэкономбанка нет – последний использовал для ее развития поступления пенсионных денег, и эти деньги сейчас необходимо перераспределить. Выбор у ВЭБ невелик – направить средства на инфраструктурные проекты или на продолжение ипотечной программы.

В то же время банками  выдано весьма большое количество кредитов под строящееся жилье – секьюритизировать  займы по ним невозможно, поскольку это жилье не оформлено в собственность.

В ВЭБ комментируют, что  продление программы выгодно  всем, что ипотека с государственной  поддержкой имеет отработанный механизм реализации и все, что нужно для  продления – изыскать средства. Пока что нет лишь четкого понимания – откуда брать необходимые средства, банк не знает, будут ли пенсионные накопления на достаточном уровне, учитывая снижение накопительной части с 6% до 2%, кроме того, есть много других направлений инвестирования. Приоритет, скорее всего, будет отдаваться корпоративным облигациям, среди которых первое место отводится инфраструктурным компаниям.

На данный момент эксперты видят несколько возможных источников для продолжения финансирования программы – заимствования на внешнем рынке, бюджетные средства или перераспределение имеющихся средств. Бюджет уже принят, поэтому найти дополнительные средства будет довольно сложно, при внешнем займе возрастет стоимость кредитов, поэтому единственным решением видится перераспределение имеющихся средств в пользу ипотеки с инфраструктурных проектов. Однако для страны не менее важны коммуникации и дороги, в то время, как ипотечный рынок и так получил достаточное развитие.

С другой стороны, ВЭБ  склонен идти на жертвы, чтобы выполнить  порученную ему государством программу в полном объеме. Поэтому Внешэкономбанк готов выкупать ипотечные бумаги, которые обеспечены не закладными, а банковскими правами требования по кредиту. Если ВЭБ введет такую систему, то это позволит банкам-участникам программы уложиться с выпуском облигаций до 2014 года, рефинансировав кредиты, выданные в рамках государственной программы и избежав штрафов¹⁴.

Штрафы – это единственный рычаг давления Внешэкономбанка  на кредитные организации- участников программы, которые выдали, но не секьюритизировали заявленные объемы кредитов. Такой штраф ВЭБ намерен ввести до полного выполнения госпрограммы, поскольку государственные программы развития должны быть выполнены в полном объеме.

Сейчас есть предпосылки  к внедрению ВЭБом ускоренной программы секьюризации даже несмотря на возможные юридические риски – законодательство не запрещает выпуск бумаг, обеспеченных лишь правами требований по кредиту, однако есть нормы, запрещающие передавать кредиты физических лиц без согласия последних. Поэтому есть риск, что такая сделка может быть оспорена и аннулирована, в результате чего на руках у ВЭБ останется необеспеченная ценная бумага.