Ипотечное кредитование в России

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

Введение

 

Проблема доступного жилья, согласно многочисленным исследованиям, представляет собой одну из актуальных проблем общества на современном этапе. Постоянный рост цен на недвижимость ведет к увеличению разрыву между доходами граждан и ценами на жилье. Для большинства граждан приобрести жилую недвижимость без заемных средств невозможно.

Ипотечное жилищное кредитование на сегодняшний день стало одним из способов приобретения жилой недвижимости в собственность. Развитие эффективной системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации входит в число приоритетных направлений государственной жилищной политики.

Что же такое ипотека и ипотечное кредитование? Эти понятия необходимо различать. Ипотека представляет собой одну из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, тогда как кредитор в случае невыполнения должником своих обязательств приобретает право получить удовлетворение за счет продажи данного имущества. Ипотечный кредит выступает в качестве одного из элементов ипотечной системы, при котором банк выдает под залог недвижимого имущества. Сама приобретаемая недвижимость при получении кредита на его покупку, как гарантия возврата кредита поступает в ипотеку (залог) банку.

Ипотека начала набирать обороты в нашей стране довольно недавно. В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки.

Таким образом, исследование механизма ипотечного кредитования на сегодняшний день, достаточно актуально. Ведь помимо экономической роли, ипотечное кредитование выполняет еще немаловажные социальные функции.

Ситуация, сложившаяся  на рынке недвижимости, свидетельствует  о существовании постоянно возрастающей потребности со стороны населения в жилье. Тем самым ипотека приобретает всё большее значение. С другой стороны, она может привести к кризисным явлениям. Яркий пример тому мировой финансовый кризис, начавшийся с ипотечного кредитования.

Цель исследования –  оценка современного состояния рынка ипотечного кредитования в России, а также проблем и перспектив ее развития.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- рассмотреть теоретические  аспекты ипотечного кредитования, а также взаимосвязь ипотечного  кредитования с качеством жизни населения;

- провести анализ рынка  ипотечного кредитования России, а также выявить основные проблемы;

- рассмотреть пути  преодоления существующих проблем  ипотечного кредитования.

Объект исследования – ипотечное кредитование.

Предмет исследования – проблемы и перспективы рынка ипотечного кредитования в России.

 

 

 

1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1. Кредит, его сущность, функции, необходимость в экономике

Кредит в рыночной экономике рассматривается как всеобщая форма перемещения ссудного капитала. Кредит отражает экономические отношения между владельцами денежных средств (коммерческими банками) и субъектами рынка, то есть пользователями этих средств (юридическими и физическими лицами) по поводу использования денежных ресурсов на основе возвратности и платности. Основная задача кредита состоит в ускорении оборота денежных ресурсов для обеспечения дохода и стабильного экономического роста.

Материальная предпосылка развития кредита лежит в кругообороте капитала в процессе расширенного воспроизводства. Финансовые ресурсы, временно высвободившиеся в результате кругооборота, могут быть отданы в ссуду на определенное время под определенный процент. Временно свободные денежные ресурсы при помощи кредита превращаются в ссудный капитал и впоследствии снова вовлекаются в процесс производительного использования. Таким образом, обеспечивается непрерывность процесса расширенного воспроизводства¹.

Кредит как способ вовлечения временно свободных денежных средств в хозяйственный оборот для условий рынка является преобладающим. В этом предназначении он находится в противостоянии с прямым финансированием из госбюджета. Кредит основывается на фундаментальных принципах: возвратности, срочности и платности. Указанные принципы в полной мере соответствуют принципам рыночной экономики. Наряду с этим стоит отметить различные сферы действия кредитных отношений в зависимости от целей и субъектов этих отношений, что обусловливает существование различных форм кредита.

Система кредитования —  система регулирования кредитных отношений со стороны денежно-кредитных институтов, она охватывает деятельность кредитора (в современном обществе это, прежде всего, банк) по предоставлению и возврату денежных ссуд.²

Кредитование как процесс  предоставления временной финансовой помощи предполагает предоставление кредита на возвратной основе.

На современном этапе  своего развития  кредитование рассматривается  в экономическом и правовом аспектах.

В экономическом аспекте  банковское кредитование представляет собой деятельность банков и небанковских кредитных организаций по предоставлению банковского кредита, который понимается как движение ссудного капитала и предоставляется на основе возвратности с целью получения дохода в виде ссудного процента или банковского процента, ставка которого определяется по соглашению сторон с учетом ее средней нормы в данном месте и в данное время и при данных условиях кредитования³.

Отношения по банковскому  кредитованию регламентируются нормами  права и приобретают правовую форму. В правовом аспекте банковское кредитование – это деятельность банков по предоставлению кредита, который в данном случае понимается как договорное обязательство, в соответствии с которым банк или иная кредитная организация обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее⁴.

Сущность банковского  кредитования проявляется в его  функциях. В свою очередь функции  банковского кредитования есть проявление его сущности, содержания, выражение общественного назначения кредита. Будучи проявлением единой сущности, функции банковского кредитования тесно взаимосвязаны и в совокупности отражают характерные особенности банковского кредитования как экономического явления, показывают связь кредита с процессами кругооборота капитала и денежным обращением. Результат взаимодействия кредита с другими хозяйственными процессами, его движения в рамках единого хозяйственного оборота, в котором оно выполняет присущие ему функции, характеризует его роль в экономике.

Банковскому кредитованию присущи три основные функции  – распределительная, эмиссионная, контрольная.

1.2. Виды кредита, особенности ипотечного  кредитования

Ипотечный кредит представляет собой особую форму кредита, которая связана с предоставлением ссуд под залог недвижимого имущества - земли, производственных и жилых зданий и т.д. Ипотечные ссуды, как правило, предоставляются на долгосрочной основе. Ипотечный кредит возможен только при условии наличия частной собственности на землю и недвижимость.

В банковском деле недвижимость всегда ценилась как надежная гарантия возврата кредита. Залог недвижимого имущества и земли в целях получения долгосрочного кредита в банке носит название ипотеки. Ипотека представляет собой вид залога недвижимого имущества (земли, предприятий, сооружений, зданий, иных объектов) в целях получения денежной ссуды. Заложенная недвижимость, в случае невыполнения обязательств по уплате займа, продается, а задолженность кредитору погашается из вырученной суммы.

Как показывает практика, в процессе ипотечного кредитования зачастую возникают проблемы с реализацией недвижимости, т.к. она не входит в число высоколиквидных активов. Кроме того, по причине долгосрочного характера ипотечного кредита могут возникать сложные проблемы с расчетом стоимости недвижимого имущества. В большинстве развитых стран существуют достаточно жесткие правила продажи недвижимости, что имеет большое значение для защиты прав собственника, на имущество которого наложен арест.

Ипотечный кредит, как правило, характеризуется четким целевым назначением. В современных условиях ипотечные ссуды чаще всего используются в целях финансирования приобретения, постройки и перепланировки жилых и производственных помещений, а также освоения земельных участков. Характерной особенностью ипотечного кредита можно считать то, что в качестве залога для его предоставления может выступать недвижимость, для приобретения которой он берется.

В качестве юридической и экономической предпосылки возникновения ипотечного кредита выступают наличие развитой системы права частной собственности на недвижимость и, в первую очередь, на землю. Без наличия частной собственности на землю и обеспечения ее купли-продажи невозможно широкое распространение ипотечного кредита.

К субъектам ипотечного кредита относятся:

- Кредиторы по ипотеке, в качестве которых выступают ипотечные банки или специализированные ипотечные компании, а также универсальные коммерческие банки;

- Заемщики, т.е. юридические и физические лица, которые имеют в собственности объекты ипотеки, или поручителей, предоставляющих в пользу заемщика под залог объекты ипотеки.

К объектам ипотечного кредита относятся жилые дома, квартиры, производственные здания, сооружения, земельные участки и т.п. Величина ипотечного кредита представляет собой часть стоимости объекта ипотеки. Залоговое имущество находится у заемщика, который продолжает его эксплуатировать, т.е. за ним сохраняется право собственника.

Как объект ипотечного кредита, недвижимость характеризуется рядом значительных преимуществ. Она практически никогда полностью своей стоимости (ценности)не теряет, а со временем, как свидетельствует практика, ее стоимость даже растет.

1.3. Роль ипотечного кредита в  повышении качества жизни населения  России

Ипотечное кредитование связывает три важнейшие сферы — доходы населения, жилищную обеспеченность домашних хозяйств и финансовый сектор экономики. Сегодня по уровню жилищной обеспеченности Россия отстает от стран Европы, стеснены жилищные условия более чем у половины семей, и решению проблемы препятствует отсутствие сбережений и недостаточность доходов.

Подключение банковского  сектора к задаче улучшения жилищных условий делает жилье доступным  для широкого круга семей со средним  доходом и выше среднего, и хотя сама форма участия банков может быть разной — ипотечное кредитование, как в США, или строительно-сберегательные кассы, как в странах Западной Европы, — становление жилищного кредитования в России является решительным шагом по пути к улучшению качества жизни населения, развитию человеческого потенциала и модернизации уклада жизни⁵.

Что дает развитие ипотечного кредитования для экономики страны? Во-первых, и это основная функция ипотеки, она расширяет возможности населения покупать жилье и улучшать свои условия проживания собственными силами, без участия государства. Вдобавок ипотека как рыночный механизм сглаживает диспропорции, сложившиеся в результате приватизации: появившийся тогда класс бедных собственников жилья не может в полной мере нести ответственность за содержание жилищ, зачастую препятствуя эффективному управлению многоквартирными домами. Приобретение жилья в кредит основано на наличии у домашнего хозяйства достаточного дохода, а механизм обратной ипотеки позволяет повысить уровень текущих доходов низко обеспеченных собственников жилья⁶.

Во-вторых, ипотека стимулирует платежеспособный спрос на потребительском рынке. Предоставление кредитных средств на приобретение жилья избавляет потребителя от необходимости жестко экономить на расходах, в то же время покупка жилья сопровождается обновлением мебели, бытовой техники, приобретением других товаров — это поддерживает потребительский спрос, ключевую составляющую рынка товаров и услуг, основу ведения бизнеса.

В-третьих, расширение ипотечного кредитования выгодно банкам как один из источников их доходов.

В-четвертых, ипотека выполняет важную функцию поддержки жилищного строительства, обеспечивая спрос на новостройки и сокращая сроки реализации квартир. Если бы жилье строилось без привлечения кредитов, а исключительно за счет государственных средств и на деньги населения, то масштабы жилищного строительства в стране были бы гораздо скромнее. Без активного жилищного строительства задача улучшения качества жизни населения и повышения жилищной обеспеченности граждан, провозглашенная Правительством в ФЦП «Жилище», представляется трудновыполнимой. Кроме этого, строительная отрасль обеспечивает около 4% рабочих мест, а через занятость в смежных отраслях с ней связаны бюджеты значительного числа домашних хозяйств.

Перечисленные обстоятельства показывают важность жилищного кредитования для экономики России, на развитие которого нацелена политика государства и работа Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Целевые ориентиры развития ипотеки состоят в обеспечении к 2030 г. доступности приобретения и строительства жилья с помощью ипотечного жилищного кредитования для 60% семей⁷.

 

2. Анализ современного состояния  рынка ипотечного кредитования  в России за 2010-2012 гг.

2.1. Обзор основных игроков рынка  ипотечного кредитования