Оценка бизнеса: объекты, принципы, процесс, метолология

     Денежный  поток образующийся при эксплуатации бензозаправочной станции  складывается из разницы между выручкой от продажи бензина и затрат на его приобретение у оптовых поставщиков. Средняя цена реализации бензина на 15.02.2000 года в г. Челябинске составляла 6,50 руб. за литр бензина АИ-92 и 5,50 руб. – АИ-76 с учетом 5% налога с продаж или 6,19 и 5,238 без него.

     Цена  оптовых продавцов составила 5,215 руб. за литр АИ-92 и 4,65 руб. – АИ-76 (по данным прайс-листов ООО «Промсинтез», тел. 61-66-62,  ООО «Конар», тел.75-22-09 и ЧП-750, тел.62-65-32.

     Реализация бензина в 1998 году по данным заказчика производилась только  8 месяцев и составила 882 000 литров – АИ-92 и 648 000 литров –  АИ-76, что при пересчете на 12 месяцев дает 972 000 литра АИ-76 и 1 323 000 литра АИ-92. В 1999 году реализация бензина на  станции не производилась. Наибольший объем годовой реализации был достигнут в 1997 году – 2 419 695 литров (1 265 316 литров АИ-92 и 1154 379 литров АИ-76,80). Эти данные приняты в качестве базовых в дальнейших расчетах.

     Принятые  данные значительно превышают показатели  по другим заправкам аналогичного месторасположения. Например, средний объем реализации бензина на пяти автозаправочных станциях, расположенных в Металлургическом районе г. Новокузнецка составляет 640 000 литров в год, автозаправочная станция ООО «Техпромсервис» с двумя бензораздаточными колонками, расположенная у завода ЧТЗ  реализует 820 000 литров в год при соотношении АИ-92 к АИ-76 1,4 к 1. Это позволяет сделать вывод о том, что принятые показатели по реализации являются максимально возможными для рассматриваемой автозаправочной станции.

     Исходные  данные, принятые для расчета стоимости  автозаправочной станции приведены  в таблице 4.  

     Таблица 4

     Исходные  данные для расчета стоимости автозаправочной станции 

Наименование  показателя	Единица измерения	Количество  по проекту	Источник  информации
Объем годовой реализации АИ-92	литр	1 265 316	Данные заказчика
Объем годовой реализации АИ-76	литр	1 154 379	То же
Зарплата  начальника АЗС	руб. / мес.	1 520	То же
Зарплата  оператора АЗС	руб. / мес.	780	То же
Количество  операторов	чел.	4	Штатное расписание
Техобслуживание и ремонт по договору со специализированной организацией	руб. / год	14 000	Данные заказчика
Площадь земельного участка по договору краткосрочной  аренды	кв. м.	1 984	Данные заказчика
Годовая ставка земельного налога по 18 территориальной зоне	руб./ кв. м	3,12	Постановление городской думы
Годовая ставка оплаты за пользование инфраструктурой с учетом месторасположения	руб./ кв. м	6,23 х 0,82	То же
Водоснабжение	л. / сутки	60	Проектные данные
Тариф по водоснабжению	руб./ куб. м	8,8	МУП ПОВВ
Канализация	л. / сутки	60	Проектные данные
Тариф по канализации	руб./ куб. м	4,12	МУП ПОВВ
Теплоснабжение	гкал. / час	0,036	Проектные данные
Тариф по теплоснабжению	руб. / гкал	195,6	АО ЭиЭ «Челябэнерго»
Электроэнергия	квт х час	15	Проектные данные
Тариф по электроэнергии	руб/ квт х  час	0,32	АО ЭиЭ «Челябэнерго»
НДС	%	13,79	Министерство  РФ по налогам и сборам
Налог на реализацию ГСМ	%	17,24	То же
Стоимость годовой лицензии	руб.	10 000	Данные заказчика

 

     Ниже  приведены расчеты потока доходов  для двух вариантов реализации топлива: обслуживание предприятий по безналичной форме оплаты; реализация бензина за наличный расчет

     Таблица 5

     Расчет  потока доходов 

Наименование  показателя	Безналичная форма торговли, руб.	Наличная форма торговли, руб.
Выручка от реализации: 1 265 316 х  6,5 (6,19) + 1 154 379 х 5,5 (5,238)	13 879 656	14 573 639
Затраты на приобретение нефтепродуктов: 1 265 316 х  5,215 +1 154 379 х 4,65	11 966 485	11 966 485
Валовой доход = выручка от реализации - затраты на приобретение	1 913 171	2 607 154
Налог с продаж 5 %: 14 573 639 / 105 х 5	0	693 983
НДС 13,79 % от валового дохода без налога с продаж: 1 913 171 х 13,79 / 100	263 826	263 826
Налог ГСМ 17,24 % от валового дохода без налога с продаж 1 913 171 х 17,24 / 100	329 831	329 831
Зарплата  обслуживающего персонала с начислениями: (1 520 + 4 х 780) х 12 х 1,385	77 117	77 117
Налог на пользователей автодорог 2,6 % от выручки	360 871	378 915
Налог на  содержание жилфонда 1,5 % от выручки	208 195	218 605
Налог на имущество, 2% от остаточной стоимости  17	20 000	20 000
Техобслуживание и ремонт	14 000	14 000
Налог на землю и пользование инфраструктуры города	16 326	16 326
Водоснабжение (табл. 4, стр. 10 х 11 х 365 дн. х 1,2)	231	231
Канализация (табл. 4, стр. 12 х 13 х 365 дн. х 1,2)	108	108
Теплоснабжение (табл. 4, стр. 14 х 15 х 24 час х 365 дн. х1,2)	61 684	61 684
Затраты на транспорт18	216 090	216 090
Стоимость годовой лицензии	10 000	10 000
Электроэнергия (из табл. 4, стр. 16 х 17 х 12 час х 365 дн. х 1,2)	25 229	25 229
Итого затраты	1 603 658	2 326 095
Чистый  доход	309 513	281 059
Капитализированный  доход = чистый доход / коэффициент капитализации (см. раздел 5 -37,5 %)	825 368	749 491

 
 

     Из  двух вариантов прогноза потока доходов согласно принципу наилучшего и наиболее эффективного использования для дальнейших расчетов принят вариант безналичной формы реализации топлива.

     Для определения стоимости автозаправочной  станции необходимо учесть  величину оборотных средств, минимально необходимых для ее функционирования. Величина оборотных средств определена, как сумма денежных средств необходимых для оплаты однодневного объема реализации бензина:

     (1 265 316 х 5,215 + 1 154 379 х 4,65) / 365 = 32 785 рублей.

     Таким образом, рыночная стоимость автозаправочной станции, определенная доходным методом составляет:

     825 368 – 32 785 = 792 583 (рубля без НДС) 
 

     2.5 Согласование результатов 
 

     Для согласования результатов оценки, выполненных  в предыдущих разделах был использован метод анализа иерархий (МАИ). МАИ является математической процедурой для иерархического представления элементов решения проблем управления, в частности, экономических проблем. Суть метода состоит в последовательной  декомпозиции исходной проблемы на более простые составляющие ее части. В дальнейшем суждения специалиста-эксперта обрабатываются по результатам парных сравнений. В итоге определяется относительная степень (интенсивность) взаимодействия  составляющих частей (элементов) в иерархии критериев с целью согласования результатов оценки, в данном случае стоимости, определенных различными методами.

     Первым  этапом применения МАИ является структурирование проблемы согласования результатов в виде иерархии или сети. Существует несколько видов иерархий, самые простые из них доминантные, на которых основано дальнейшее рассмотрение метода.

     После иерархического воспроизведения проблемы возникает вопрос: как установить приоритеты критериев и оценить каждую из альтернатив по критериям, выбрав самую вероятную из них. В МАИ элементы задачи сравниваются попарно по отношению к их воздействию на общую для них характеристику. Система парных сравнений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы.

     Элементом матрицы a (i, j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где бальные оценки имеют следующий смысл:

     1 – равная важность;

     3 – умеренное превосходство одного  над другим;

     5 – существенное превосходство;

     7 – значительное превосходство;

     9 – очень сильное превосходство;

     2,4,6,8 – промежуточные значения.

     Если  при сравнении одного фактора  i с другим j получено a (i, j) = b , то при сравнении второго фактора с первым получаем a (j, i) = 1/b. При сравнении элементов иерархии в основном ставятся следующие вопросы:

• какой из них важнее или имеет большее воздействие;
• какой из них более вероятен.

     При сравнении критериев обычно возникает  вопрос, какой из критериев более  важен, при сравнении альтернатив  – какая из них более вероятна. Относительная сила, величина или вероятность каждого отдельного объекта в иерархии определяется оценкой соответствующего ему элемента собственного вектора матрицы приоритетов, нормализованного к единице.

     Метод МАИ позволяет получить информацию о степени нарушения транзитной (порядковой) и численной (кардинальной) согласованности. Для улучшения согласованности рекомендуется поиск дополнительной информации и пересмотр данных, использовавшихся при построении иерархии. Приоритеты синтезируются начиная со 2-го уровня вниз. Локальные приоритеты перемножаются на приоритет соответствующего критерия на вышестоящем уровне и суммируются по каждому элементу в соответствии с критериями, на который воздействует элемент.

     Представим  проблему согласования результатов объектов оценки затратным методом, методом сравнения продаж и доходным методом в виде иерархии:

           Верхним уровнем  в этой иерархии является основная цель – определение рыночной стоимости объектов оценки. На промежуточном уровне находятся выбранные для данного исследования критерии согласования:

     

       

          

          

          
 
 

     Рисунок 4 - Схема иерархии согласования результатов оценки. 

     - А – возможность отразить действительные  намерения потенциального покупателя  и продавца;

     - Б – тип, качество, обширность  исходных данных, на основе которых  проводится анализ;

     - В – способность параметров  используемых методов учитывать  конъюнктурные колебания;

     - Г – способность учитывать  специфические особенности объекта,  влияющие на его стоимость.

     Нижний  уровень – набор альтернатив (результаты, полученные различными методами оценки).

     Экспертами, в процессе исследования вопросов согласования результатов оценки, была построена  матрица сравнения критериев  и получены следующие результаты (см. таблицу 6.).  

     Таблица 6

     Сравнительный анализ и результаты оценки критериев  согласования 

Критерий	А	Б	В	Г	Оценка  критерия	Вес критерия
А	1,00	1,00	2,00	4,00	1,68	0,34
Б	1,00	1,00	4,00	6,00	2,21	0,44
В	0,50	0,25	1,00	2,00	0,71	0,14
Г	0,25	0,17	0,50	1,00	0,38	0,08
Сумма					4,98	1,00

 

     Сравнивались  результаты оценки, полученные тремя  методами: методом сравнения продаж (Р), затратным (З), доходным (Д) по каждому критерию согласования.

     Далее сравнивались результаты оценки тремя  методами последовательно по каждому  критерию согласования (см. таблицу 7-10.)