Оценка бизнеса: объекты, принципы, процесс, метолология

           В связи с тем, что станция в момент оценки не эксплуатировалась, все сооружения находятся под снежным покровом.

     2.2 Затратный подход  к оценке стоимости  объекта оценки 
 

     Объектами имущества, предъявленного к оценке в данной работе, является   здание операторского пункта, площадка, навесы и бензозаправочное оборудование. Здание предназначено для  создания условий труда (защита от атмосферных воздействий и пр.), обслуживания персонала и хранения материальных ценностей.

     Здание  отдельно стоящее, относится к категории  нежилых зданий административного назначения, год постройки – 1996 г.

     Основными конструктивными элементами здания являются бетонные фундаменты, кирпичные неоштукатуренные стены, кирпичные внутренние перегородки, железобетонные перекрытия, бетонные и дощатые полы, кровля из рулонных материалов.

     В состав здания входят инженерные коммуникации, расположенные внутри и необходимые для нормальной его эксплуатации: система отопления,  внутренние сети водопровода и канализации со всеми устройствами; внутренняя система силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети. Состав сооружений приведен в таблице 1.

     Определение полной восстановительной стоимости  зданий и сооружений проводилось на основе удельных стоимостных показателей в уровне сметных цен 1969 г. на единицу объема, площади или длины (укрупненных показателей восстановительной стоимости). Затем с помощью системы индексов эти показатели пересчитывались в уровень цен на 15 февраля 2010 года.

     Основной  формулой расчета полной восстановительной  стоимости являлась:  

                            ПВС = УПВС ₆₉  х  n  х  i _{69 - 84}  х i _{84 - 99} , (2) 

где   ПВС ₆₉ - укрупненный показатель восстановительной стоимости на единицу       измерения в ценах 1969 года, (руб.);

      n           - абсолютная величина измерителя;

i _{69 - 84}   - индекс изменения цен на 01.01.84 года по отношению к ценам на 01.01.69 года;

i _{84 - 99}   - индекс изменения цен на 01.01.2010 года по отношению к ценам на 01.01.84 года;

     Источником  значения укрупненного показателя восстановительной  стоимости послужил сборник № 23 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений автомобильного транспорта и автомобильных дорог для переоценки основных фондов»⁸ 

     Таблица 2

     Индексы изменения стоимости строительства 

Наименование	Величина индекса i	Обоснование
1. Индекс  изменения цен на 01.01.84 года по  отношению к ценам на 01.01.69 года	1,2	Постановление Госстроя СССР №94 от 11.05.83 г.
2. Средний  индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ  на февраль 2010 года к базовым ценам 1984 года	(18,98 + 17,84) / 2	Индекс цен  на строительно-монтажные работы на февраль 2010 г. .
7. Сводный  индекс удорожания стоимости  строительства зданий (кроме жилых)  от 01.01.69 к 15.02.2000 г.	22,092	Расчет значения индекса: 1,2 х  (18,98 + 17,84) / 2  =  22,092

 

     По  таблице 33 сборника № 23 УПВС для автозаправочной  станции мощностью 750 заправок в сутки норма восстановительной стоимости  равна 57 790 руб., а значение поправочного коэффициента для зданий и сооружений построенных в 1-ом климатическом районе – 1,06. Тогда полная восстановительная стоимость (ПВС) объекта оценки будет равна:

     ПВС = 57 790 х 1,06 х 22,092 = 1 353 298 (руб.) 

     Таблица 3

     Расчет  восстановительной стоимости по элементам станции 

Наименование элемента	№ сборника УПВС	№ таблицы	Единица измерения	Величина	Норматив на ед. измерения в ценах 1969 г., руб.	Поправка на климатический район	Восстановительная стоимость на 15.02.2000 г, руб.9
Основное  строение	18	57	куб. м	530	25,7	1,09	327 997
Навес	28	157	кв. м	123,5	6,8	1,05	19 481
Навес	28	157	кв. м	23,6	6,8	1,05	3 723
Навес	28	157	кв. м	12,1	6,8	1,05	1 909
Забор из профнастила	26	150	пог. М	31,08	39,2	1,12	30 145
Забор из металлической сетки	26	150	пог. М	34,36	9,2	1,12	7 822
Забор железобетонный	26	150	пог. М	51,35	22,9	1,12	29 096
Забор из металлической решетки	26	150	пог. М	85,25	9,2	1,12	19 406
Асфальтированная  площадка	26	156	кв. м	2 911	8	1,12	576 216
Итого							1 015 794

 

     Стоимость металлического резервуара емкостью 50 куб. м составляет 34 000 рублей¹⁰ с учетом транспортировки и монтажа. Стоимость производства земляных работ при установке резервуаров (300 куб. м) составляет 1560 руб. (Усредненные стоимостные .показатели по видам работ – разработка грунта экскаватором и обратная засыпка - в текущем уровне цен¹¹.

     Стоимость бензоколонки Нара-27М1 составляет 11500 руб.¹² Стоимость 5-ти колонок составляет 57 500 рублей.

     Полная  восстановительная стоимость составит:

     1 015 794 + 57 500 + 3 х 34 000 + 1 560 = 1 176 854 (руб.)

     В дальнейших расчетах принята средняя  величина восстановительной стоимости по двум способам расчета:

     (1 353 298 + 1 176 854) / 2 =.1 265 076 (руб.)

     Условия эксплуатации бензозаправочной станции  соответствуют нормативным. Здания и сооружения находятся в хорошем  состоянии. Учитывая сжатые сроки оценки, а также незначительный возраст зданий и сооружений оценщики сочли возможным в расчетах принять физический и функциональный износы исходя из норм амортизационных отчислений для бензозаправочных станций в размере 5 % в год¹³. Фактический срок эксплуатации объекта составляет 38 месяцев. Расчетный износ составляет 15,83 %.

     Внешний износ определен исходя из загрузки проектной мощности по максимальному объему реализованного топлива достигнутого за период эксплуатации автозаправочной станции¹⁴.  

     

    (3) 

где м- коэффициент эластичности, принятый экспертным путем в пределах рекомендуемых литературой по оценке имущества, равный 0,7.

     Максимальный  объем реализации составил 2 500 000 литров в год (по данным заказчика). Исходя из суточного расхода топлива на один автомобиль в день (принят 10 литров) рассчитано количество заправок в день:

     2 500 000 / 365 / 10=685.

     Проектное число заправок в день по УПВС №23, табл. 33 - равно 750. Величина внешнего износа по формуле 2 составила:

     (1 – 685 / 750) ^0,7 х 100 %= 6,15 %

     Таким образом, рыночная стоимость бензозаправочной станции, определенная затратным методом составляет:

    1 265 076  х (1 – 15,83 : 100) х (1- 6,15 : 100) = 999 328 руб. без НДС. 
 

     2.3 Оценка объекта  методом прямого  сравнительного анализа  продаж 
 

     Подход  к оценке с точки зрения сравнения  продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

     Метод сравнения продаж наиболее действенен для имущественного комплекса, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

     Документального подтверждения по случаям продаж автозаправочных станций в силу специфики самого объекта оценки, не обнаружено.

     Однако  неофициальная информация свидетельствует  о том, реальная цена продаж автозаправочных  станций, аналогичных оцениваемой  с учетом трансакционных расходов близка к одному миллиону рублей. 

     2.4 Оценка объекта  доходным методом  прямого сравнительного  анализа продаж 
 

     Подход  с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя  из того принципа, что стоимость  объекта оценки непосредственно  связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данный объект.

     В настоящем отчете применен метод  прямой капитализации дохода исходя из следующих соображений:

     - объект оценки имеет небольшой срок службы и в ближайшем будущем не предполагает дополнительных вложений;

     - потоки доходов от реализации бензина, складывающиеся из разницы между отпускной и розничной цен достаточно стабильны.

     Ставка  капитализации i определяется способом кумулятивного построения – последовательное наращивание первой составляющей коэффициента дисконтирования, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента. Далее к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями объекта оценки, такие, как ликвидность, расходы на качество менеджмента и др..

     Математически способ кумулятивного построения представляется в виде:

                                     i = i_o + S d i_j    (4) 

     где i_o – безрисковая ставка процента, %;

      d i_j - i-ая поправка по показателю риска.

     В условиях российского рынка (5) обычно представляется в виде: 

                                     i = i_o + i_с +  i_л + i _in   (5) 

      где: i_o – безрисковая ставка процента, %;

      i_с –общерыночный риск, %;

      i_л – премия на низкую ликвидность, %;

      i _in – премия за качество менеджемента, %.

           Суть расчета ставки капитализации методом кумулятивного построения заключается в следующем. Инвестор может получить доход  либо вложив деньги в ценные бумаги, либо в имущественный комплекс. Очевидно, что второй вариант вложения денежных средств более рискованный, и, следовательно, инвестор вправе ожидать дополнительного дохода. Риск вложения в объект связан с будущим качеством управления им, а также с возможностью оперативной реализации его в случае изменения экономической ситуации. Очевидно, что ликвидность данного объекта низкая,  ввиду невозможности перепрофилирования его в случае ухудшения ситуации на рынке нефтепродуктов и топлива.

     Для расчета ставки капитализации были приняты данные агентства “Росбизнесконсалтинг”, которые рассчитаны ИЦ «Рейтинг»  по выборке банков высшей категории  надежности. Текущие среднесрочные темпы инфляции составили 17,1 %¹⁵.

     Ставка  дохода по рублевым вкладам для юридических  лиц на сумму свыше 500 000 руб. со сроком погашения депозита 1 год на 11.01.2000г. составила 45 %¹⁶

     Таким образом, часть ставки капитализации, учитывающая безрисковую ставку и общерыночный риск (i_o + i_с ) составила: 45-17,1= 27,9 (%)

     Другая  часть ставки капитализации в  практике оценочной деятельности определяется обычно на основе премий:

- за качество менеджмента в интервале 2-5 %;

- за низкую ликвидность 6-8 %.

     Премия  за качество менеджмента принята  в настоящих расчетах на уровне, близком к нижней границе  размере 2,6 %. С учетом ситуации, сложившейся  на рынке данного вида имущества, премия за низкую ликвидность принята  на уровне средней  - 7 %.

     Таким образом, ставка капитализации принята в размере:

     27,9 + 2,6 + 7 = 37,5 %

     Анализ  наиболее эффективного использования  объекта оценки проведен путем выполнения расчетов при реализации бензина  за наличный и безналичный расчет.