Затратный подход к оценке недвижимости

К устранимому функциональному  износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых  счетчиков, .технического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием износа, с точки зрения устранимости, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ является устранимым. Величина устранимого функционального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на ту же дату без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному  износу относится уменьшение стоимости  здания из-за факторов, связанных как  с избытком, так и недостатком  качественных характеристик здания. Например, на рынке аренды жилой  недвижимости большим спросом пользуются двухкомнатные квартиры по сравнению  с однокомнатными. Величину неустранимого функционального износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду этих квартир, умноженную на мультипликатор арендной платы (отношение цены продажи собственности к потенциальной арендной плате за нее), характерный для данного вида квартир. Таким образом, величина неустранимого функционального износа определяется путем капитализации потерь арендной платы.

Внешний износ или износ  внешнего воздействия представляет собой снижение стоимости здания вследствие негативного изменения  его внешней среды, обусловленного экономическими, политическими или  другими факторами. Причинами внешнего износа являются: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации  в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т. д.

Существенный фактор, влияющий на величину внешнего износа, - экологическая  составляющая местоположения объекта: непосредственная близость к "малопривлекательным" природным или искусственным  объектам - болотам, очистным сооружениям, бензоколонкам, железнодорожным станциям, Промышленным предприятиям и пр.

Если физический и, в определенной степени, функциональный износ можно  устранить путем реконструкции  или модернизации здания, то износ  внешнего воздействия в большинстве  случаев неустраним.

Способом измерения износа внешнего воздействия является анализ парных продаж (когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, внешнего воздействия, другой - нет). Разница в ценах позволяет  сделать вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемого объекта.

Другим способом измерения  износа внешнего воздействия выступает  сравнение доходов от арендной платы  двух объектов, аналогичных оцениваемому, один из которых подвергается негативному  воздействию. Капитализация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину износа внешнего воздействия.

2.7 Определение  общей стоимости объекта недвижимости  и земельного участка

На последнем этапе  затратного подхода определяется искомая  общая стоимость путем суммирования стоимости объекта недвижимости без износа, полученной на предыдущем этапе и стоимости земельного участка, полученной на первом этапе, реализации затратного подхода.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

результате исследования, проведенного в курсовой работе, можно сделать следующие выводы, что:

Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар  из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. Другое дело, что можно лишиться собственного недвижимого имущества против своего желания. Недвижимость является одним  из немногих товаров, стоимость которых  может возрастать с течением времени. Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного  управления ею.

Методы оценки помогают максимально  выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который  предприятия и граждане получают в свое распоряжение.

В основе затратного метода лежит оценка недвижимости на основе определения ее стоимости как  строения. Расчет этой стоимости складывается из: стоимости здания (стоимости  его модернизации или восстановления) минус предполагаемый или установленный  физический и моральный износ, плюс стоимость земельного участка.

Износ характеризуется уменьшением  полезности объекта недвижимости, его  потребительской привлекательности  с точки зрения потенциального инвестора  и выражается в снижении стоимости  под воздействием различных факторов со временем. В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта  недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический; функциональный; внешний.

Оценка недвижимости - это  определение ее предположительной  рыночной стоимости. Достоверность  такого предположения полностью  зависит от того, насколько аргументировано, комплексно и профессионально конкретный оценщик произвел процедуру оценки.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРНЫХ ИСТОЧНИКОВ.

1. Федеральный закон №  135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной  деятельности в Российской Федерации".

1. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. – М.: «Маркетинг», 2002. – 804с.

2. Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города. – М.:ЮНИТИ-ДАНА, 2002. – 240 с.

3. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика. – М.: Экономика, 2000. – 294 с.

4. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. – СПб.:СПбГТУ, 1997.

5. Управление портфелем недвижимости/ Пер. с англ. Под ред. С.П.Беляева . – М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998. – 391 с.

6. Экономика и финансы недвижимости./ Под ред. Ю.В. Пашкуса. – СПб.: Издательство СПб- университета, 1999.