Затратный подход к оценке недвижимости

 

Затратный подход имеет большое  значение для принятия решений об экономической целесообразности строительства  пристроек или реконструкции  здания. Для этого предполагаемые затраты сопоставляются с ожидаемым  ростом доходов или возможной  цены продажи модернизированного здания.

 

Затратный подход используется для определения оптимального числа  строений, устранения неоправданной  избыточности.

 

Расчетная стоимость строительства  является основным элементом технико-экономического обоснования инвестиционных решений, лежащих в основе планов землепользования.

 

Затратный подход нецелесообразно  использовать, если здание старое, либо представляет наиболее эффективный  вид использования участка как  незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ  старения.

 

Затратный подход сложно использовать, если полностью отсутствуют или  неоднородны данные для оценки предпринимательской  прибыли.

 

Если оценка объектов недвижимости проводиться в целях инвестирования, применимость затратного подхода осложняется  тем, что он не учитывает временной  разрыв в получении законодательного перестроенного здания.

 

 

Затратный подход не обеспечит  необходимой надежности результата, если промежуточные расчеты не перепроверяются  рыночными данными.

 

Затратный подход дает результат  стоимости объекта недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду, или на которую  распространяются другие частичные  имущественные права, необходимо сделать  соответствующие корректировки. Оценщик  вносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, а также на дополнительные расходы, возникающие при простое помещений.

 

Применение затратного метода необходимо при:

 

-Анализе нового строительства;

 

-Определении варианта использования земли;

 

-Реконструкции зданий;

 

-Оценке для целей налогообложения;

 

-Оценке для страхования;

 

-Оценке последствий стихийных  бедствий;

 

-Оценке специальных зданий  и сооружений.

 

В условиях же перехода к  рыночным условиям затратный метод  является более предпочтительным по сравнению с другими, так как  для применения других методов требуется  обширная рыночная информация, которая  из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее.

 

Недостатки затратного метода оценки недвижимости

 

К недостаткам затратного метода следует отнести следующее:

 

-Не отражает стоимости  прогнозируемых доходов, что является  определяющим для недвижимости, приносящей доход;

 

-Большие трудности и  неопределенности с расчетом  износа, особенно если зданию  более 10 лет.;

 

-Не учитывает возможности  применения варианта наилучшего  и наиболее эффективного использования  участка;

 

-Трудно реализуем для  оценки зданий с уникальными  архитектурными и эстетическими  характеристиками, имеющих историческую  ценность, а также зданий с  чрезмерным физическим, функциональным  и внешним износом.

 

 

2.3. Этапы оценки недвижимости затратным методом

 

1. Осмотр объекта недвижимости  и ознакомление со всей имеющейся  документацией;

 

2. Определение полной  стоимости воспроизводства или  замещения;

 

3. Расчет всех видов  износа: физического, функционального,  внешнего;

 

4. Определение полного  износа из ПСВ (ПСЗ) с целью  получения стоимости зданий и  сооружений;

 

5. Расчет стоимости земельного  участка и работ по его благоустройству;  если участок арендован, то  учитывается стоимость прав аренды;

 

6. Общая оценка имущества  путем суммирования стоимости  земельного участка, стоимости  зданий и сооружений и стоимости  работ по благоустройству участка. 

 

Оценка объекта затратным  методом может быть достоверной  только в той степени, в какой  достоверно определена стоимость строения. Точность такой оценки всецело зависит  от точности определения размеров износа и реальности определения сравнительной  стоимости земли. Хорошо информированный  покупатель не будет платить за недвижимость больше той суммы, за которую он может  приобрести точно такой же объект, при условии, что платеж произведен им вовремя.

 

2.4. Анализ полной восстановительной стоимости недвижимости

 

В теоретическом плане  под полной восстановительной стоимостью строений понимается смета затрат, стоимость возведение копии оцениваемого здания на дату оценки.

Оценка полной восстановительной  стоимости здания на дату оценки может  производиться по стоимости воспроизводства  либо по стоимости замещения. Выбор  вида восстановительной стоимости  для конкретного оценочного здания необходимо четко объяснить в  отчете во избежание неверного толкования полученного результата.

 

Полная восстановительная  стоимость зданий включает прямые и  косвенные строительные затраты, а  также предпринимательский доход.

Прямые затраты — затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в  себя:

-стоимость строительных  материалов, изделий и оборудования;

-стоимость эксплуатации  строительных машин и механизмов;

-основную заработную  плату строительных рабочих; 

-стоимость временных  зданий, сооружений и инженерных  сетей; 

-прибыль и накладные  расходы подрядчика.

Косвенные затраты — расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно  к строительству. Косвенные затраты  обычно включают в себя:

-затраты на подготовку  территории строительства; 

-затраты на проектные  и изыскательские работы;

-прочие затраты и работы;

-содержание дирекции (технический  надзор) строящегося предприятия  (учреждения), затраты на авторский  надзор;

-другие виды косвенных  издержек.

 

Предпринимательский доход  – часть рыночной стоимости здания, которая представляет сумму предпринимательской  прибыли, возникающей в ходе выполнения строительных работ, компенсирующей возникающие  при этом риски и реализуемой  при смене собственника. Предпринимательский  доход (фактически реализованный) определяют, как разницу между ценой продажи  или рыночной стоимостью объекта  и общими затратами.

Предпринимательский доход  является составной частью рыночной стоимости зданий, входящих в состав объекта недвижимости. Обычно для  расчета предпринимательского дохода на основе анализа рыночных сделок с аналогичными объектами определяется некий нормативный процент предпринимательского дохода, который в зависимости  от исходной базы, используемой оценщиком, может устанавливаться к различным показателям стоимости. Так в качестве базы для расчета могут выступать:

-прямые затраты;

-сумма прямых и косвенных  затрат;

-общая сумма прямых, косвенных  затрат и стоимости участка;

-стоимость завершенного  проекта.

Существует несколько  способов определение восстановительной  стоимости замещения объекта  недвижимости:

сметный способ расчета стоимости  недвижимости. Заключается в составлении  смет на объект недвижимости, как если бы он строился вновь. Трудоемкий метод  расчета, но может быть облегчен, если сохранить старые сметы на объект.

Индексный способ оценки заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с Положением о порядке переоценки основ­ных фондов (средств) предприятий и организаций, утвержденным постановлением Правительства РФ от 25.11.93 г. № 1233. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом РФ и периодически публикуются в печати.

метод сравнительной единицы, при котором скорректированная стоимость выбранной для расчета недвижимости умно­жается на число единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть 1 м2, 1 м3, 1 место парковки и пр. В случае, если эксперт-оценщик не сможет отыскать недавно построенный сопоставимый объект, можно воспользоваться разработками Центрального научно-исследовательского института экономики и управления строительством, который выпускает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базис­ном, текущем и прогнозном уровнях цен на основании ежеквартальных цен на ресурсы. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости, который может всегда применяться экс­пертами-оценщиками.

 

Поэлементный способ. Заключается  в определении удельной стоимости  единицы измерения объекта, исходя из поэлементных затрат ( затраты на материалы и оборудование, накладные расходы, трудозатраты и т.д. )

Оценка стоимости земельного участка Различаются нормативная и рыночная стоимости земельного участка. Оценщик имеет дело, прежде всего, не с нормативной ценой земли, а с ры­ночной, складывающейся не в последнюю очередь под влиянием спроса и пред­ложения. При оценке рыночной стоимости земельного участка необходимо оп­ределить состав оцениваемых прав на него. Частная собственность признается лишь для участков со следующими условиями использования:

 

индивидуальное (жилищное) строительство;

крестьянское (фермерское) хозяйство;

личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство;

приватизированные участки  под предприятиями

 

Для оценки рыночной стоимости  земельного участка необходимо иметь  следующую информацию:

 

-титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

-физические характеристики участка (топография, инженерно-геоло­гические, гидрогеологические характеристики участка, экологические па­раметры и т.д.);

-данные о взаимосвязи участка с окружением;

-экономические факторы, характеризующие участок (например, характер экономического развития района и т.д.).

 

Оценка рыночной стоимости  участков осуществляется следующими основными  методами:

 

• методом техники остатка  для земли;

• методом средневзвешенного  коэффициента капитализации;

• методом сравнения продаж;

• методом разбиения;

• методом капитализации;

• методом валового рентного мультипликатора.

На сегодняшний день в  большинстве случаев объектом оценки является не абсолютное (полное) право  собственности на земельный участок, а лишь право пользования долгосрочной арендой. Соответ­ственно рыночным выражением этого оцениваемого права является уже не рыночная (продажная) стоимость земельного участка, а рыночная стоимость права долгосрочной аренды.

Оценка стоимости  зданий и сооружений

Прежде чем перейти  к оценке стоимости зданий и сооружений, оценщик должен не только ознакомиться с технической документацией, но и осуществить осмотр зданий и сооружений. Это позволит ему составить подробное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем.

Оценка восстановительной  стоимости или стоимости замещения осуществляется:

• методом сравнительной  единицы (разрабатываются нормативы  затрат на строительные работы, умножаются на площадь или объем оцениваемого объекта, вносятся поправки на особенности  оцениваемого объекта);

 

• методом поэлементного  расчета (разбивка здания на отдельные  компоненты и расчет расходов, требуемых  для установки конкретного компонента в строящемся здании на дату оценки);

• индексным способом оценки (балансовая стоимость объекта умножается на соответствующий индекс для переоценки основных фондов).

 

Определение износа зданий и сооружений

После определения полной стоимости восстановления или замещения  из полученной величины вычитается износ  для расчета остаточной стоимо­сти объекта. Понятие «износ», используемое оценщиками, и понятие «из­нос», используемое бухгалтерами, отличаются друг от друга.

Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его  стоимости по различным причинам, в связи с физическим разрушением, функциональным и внешним устареванием, а не только вследствие фактора времени. Этот термин в ином смысле употребля­ется в бухгалтерском учете, где под износом понимается механизм перено­са издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта.