Затратный подход к оценке недвижимости

Физический износ - уменьшение стоимости имущества, вследствие потери его элементами своих первоначальных свойств.

Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества, вследствие потери способности использоваться по своему прямому назначению.

Внешний износ вызывается изменениями по отношению к оцениваемому объекту факторов: «старение» окружения, изменения экологических условий, изменение ситуации на рынке, изменение  финансовых и законодательных условий  и т. д.

В практике оценки применяется  несколько методов определения  износа зданий и сооружений:

метод срока жизни;

метод разбиения;

 

2.5 Определение  рыночной стоимости  земельного  участка

 

Расчет рыночной стоимости  земельного участка, на котором находится  объект недвижимости, осуществляется в целях определения налогооблагаемой базы на данный земельный участок, для  установления размеров компенсаций  при отчуждении земли в случае принятии решения о ликвидации объекта  недвижимости с целью нового строительства, при установлении арендной платы  за землю. В Российской Федерации  в настоящее время плата за землю устанавливается исходя из се доходности по городским, сельскохозяйственным и прочим землям.

Для определения рыночной стоимости земельного участка используется следующая информация:

а) титул собственности  и регистрационные данные по земельному участку;

б) физические характеристики участка;

в) данные о взаимосвязи  участка с окружением;

г) экономические факторы, характеризующие участок;

д) экологические факторы.

Источниками этой информации могут быть:

• городские, районные и  поселковые земельные комитеты и  органы, регистрирующие сделки с земельными участками;

• риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками;

• ипотечные кредитные  организации;

• оценочные фирмы;

• периодическая печать;

• другие источники.

В практике оценочной деятельности применяются пять основных методов  оценки рыночной стоимости земельных  участков:

1) сравнения продаж;

2) соотнесения (переноса) стоимости;

3) капитализации земельной  ренты;

4) техники остатка для  земли;

5) развития земельного  участка.

Метод сравнения  продаж заключается в сопоставлении данных по аналогичным свободным участкам, проданным за последнее время, и внесении поправок в цену продажи. При этом необходимо учитывать, что публикуемые в периодической печати цены на земельные участки - это, как правило, так называемые цены продавца (т.е. завышенные), тогда как для сравнения необходимы фактические цены сделок (они, как правило, на 8-12% ниже публикуемых).

Сравнение оцениваемого земельного участка с аналогами осуществляется по:

а) элементам сравнения;

б) единицам сравнения.

Основными элементами сравнения  являются: условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи, местоположение, физические характеристики, характеристики дохода, получаемого  с земельного участка.

Если условия финансирования сделки купли-продажи земельного участка  отличаются от обычных (например, для  покупки участка взят 100 %-ный кредит, или условия финансирования сделки включают большие размеры платежей по процентам), то такие сделки необходимо тщательно анализировать и к цене данной сделки делать соответствующие поправки. Аналогично следует подходить и к условиям самих продаж - к обстоятельствам, которыми руководствовались покупатель и продавец на момент сделки.

Получение достоверных данных по условиям продаж - непростая задача. Другая трудность - определение величины поправок на те или иные отличия в условиях продаж.

Время продажи - один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для того чтобы производить поправки цен по сопоставимым сделкам, необходимо знать тенденции цен на земельном рынке, т.е. изменение цен на землю с течением времени. В российских условиях имеет место ежегодная сезонная тенденция повышения цен на земельные участки, зарегистрированы значительные сезонные колебания цен на них: весной цены возрастают, зимой - падают. По Подмосковью, например, сезонные колебания в некоторых районах достигают 15-20%.

При анализе соотношения  спроса и предложения на земельном  рынке можно выявить тенденции  в ценах продавцов и в ценах  покупателей. Следует отметить, что  принятие того или другого законопроекта  или правительственного постановления  может оказать значительное влияние  на ситуацию на земельном рынке,

Физическими характеристиками могут быть тип почв, размеры и  конфигурация участка, рельеф, гидрогеологические параметры и пр.

На цену участка определенное влияние оказывает степень активности земельного рынка. Так, активность земельного рынка в 30-километровой зоне Подмосковья выше, чем на более удаленных от Москвы территориях; необходимо делать поправку и на этот элемент сравнения продаж.

При оценке земельного участка методом соотнесения (переноса) алгоритм расчета сводится к разделению общей цены продажи объектов - аналогов недвижимости па две составляющие - цену здания (сооружения) и цену земельного участка. Первоначально оценивается восстановительная стоимость с учетом износа здания и других сооружений, находящихся на данном участке; после вычисления этой стоимости из общей цены имущественного комплекса получают рыночную стоимость земельного участка. На базе соотнесения для аналогов стоимости земли со стоимостью улучшений (зданий и сооружений) устанавливаются типичные показатели соотношения между составляющими объекта недвижимости, которые используются для определения рыночной стоимости оцениваемых земельных участков.

Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты заключается в капитализации чистых доходов, полученных за счет арендных платежей. Использование этой техники в российских условиях возможно на экспертной основе, так как сопоставимые арендные платежи и нормы капитализации в настоящее время сложно отыскать в ряде регионов из-за отсутствия или недостатка достоверной информации о рынке аренды земельных участков.

Методом техники  остатка для земли первоначально оценивается рыночная стоимость имущественного комплекса, затем из нее вычитается восстановительная стоимость здания и других улучшений с учетом износа, а полученный результат принимается равным рыночной стоимости земельного участка.

Метод развития (освоения) земельного участка используется в том случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки с их последующей продажей. Данный метод основан на технике оценки инвестиционного проекта и предполагает следующий алгоритм действий:

1. Определение размеров  и количества индивидуальных  участков.

2. Расчет стоимости освоенных  участков методом сопоставимых  продаж.

3. Определение издержек  с распределением их во времени  на освоение и продажу индивидуальных  земельных участков.

4. Расчет величины денежного  потока путем вычитания всех  издержек на освоение участков  из величины общей выручки  от их продаж.

5. Определение ставки  дисконта.

6. Дисконтирование денежного  потока с учетом времени освоения  и продаж всех индивидуальных  земельных участков.

При определении размеров индивидуальных участков, например, для  жилой застройки, учитываются физические, юридические и экономические  факторы, влияющие на принятие данного  решения.

В практике оценочной деятельности нередко возникают ситуации, когда  размеры земельных участков определяются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов. Размеры индивидуальных земельных участков для дачного строительства обычно составляют от 6 до 20 соток. Наибольшим спросом на рынке пользуются земельные участки размером 12 соток. Значит, общий участок разбивается на индивидуальные участки по 12 соток.

Освоенными называются земельные  участки, к которым проведены  подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ, а также  построены жилые дома по индивидуальным проектам.

Расчет стоимости освоенных  участков производится методом сравнительного анализа продаж сопоставимых освоенных  участков.

Издержки на освоение и  продажу земельных участков включают в себя многочисленные расходы на расчистку, планировку и разметку участка, строительство подъездных дорог, инженерных коммуникаций, а также накладные  расходы по содержанию управленческого  персонала, охраны и пр. В издержки включается также предпринимательская  прибыль, которая будет получена инвестором (девелопером) в случае успешной реализации проекта.

Величина общей выручки  от продаж определяется как произведение стоимости индивидуальных освоенных  участков на их количество.

График освоения и продаж участков строится путем прогнозирования  периода освоения и продаж земельных  участков.

Ставка дисконта, применяемая  для дисконтирования денежного  потока, должна отражать существующие тенденции эффективности инвестиций, складывающиеся на данном рынке освоенных  земельных участков.

 

2.6 Определение  износа объекта недвижимости

 

Износ представляет собой  уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Понятие "износ", используемое в  оценочной деятельности, необходимо отличать от понятия "амортизация", применяемого в бухгалтерском учете. Амортизация в бухгалтерском учете - процесс распределения первоначальных затрат, связанных с приобретением объекта, на весь срок его службы, без определения текущей стоимости. В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор для определения текущей стоимости безотносительно к его первоначальной стоимости.

При затратном подходе  износ используется для учета  различий и характеристиках нового объекта и конкретного оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта представляет собой своего рода корректировку стоимости вновь  воспроизведенного здания (определенной с помощью затратного подхода) для  определения текущей стоимости  оцениваемого объекта,

Существует три вида износа: физический, функциональный и внешний (или экономический).

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта  недвижимости с течением времени (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под  воздействием естественных и природных  факторов. Физический износ учитывается  в нормах амортизационных отчислений.

Существует четыре основных метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета  срока жизни здания. Процент физического износа, например, жилого объекта, оцениваемого экспертным методом, определяется на основании "Правил оценки физического износа жилых зданий ВСН-53-86 "Госгражданстрой".

Сроки службы зданий в целом  зависят от долговечности его  составляющих.

Физический износ элементов  здания (ФИкэ) рассчитывается по формуле:

 

 

где УВкэ - удельный вес конструктивного элемента;

ПИкэ - процент износа конструктивного элемента.

Следует отметить, что в  практике оценочной деятельности различают  устранимый и неустранимый физический износ.

Устранимый физический износ  предполагает, что затраты на текущий  ремонт меньше, чем добавленная при  этом стоимость объекта.

Физический износ считается  неустранимым, когда затраты на исправление  дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена  к объекту. Любой недостаток объекта, в принципе, можно исправить, но при  этом издержки исправления не должны превышать предполагаемой выгоды.

Для определения неустранимого  физического износа элементы здания подразделяются на две категории: долговременные и быстроизнашиваемые.

Износ долговременных элементов, таких как фундаменты, стены, перекрытия и пр., может рассчитываться по группам  путем вычисления их эффективного срока  службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях.

Для расчета физического  износа долговременных элементов можно  также использовать метод определения  затрат на воспроизводство элементов  здания (или стоимостной метод).

В более точном скорректированном  стоимостном методе расчета физического  износа процент износа элементов  здания определяется как взвешенная величина.

К категориям быстроизнашиваемых элементов здания относятся элементы, срок службы которых короче расчетной экономной жизни здания. Это кровля, декоративная отделка, окраска пр., т. е. элементы, которые можно отремонтировать (восстановить) посредством текущего ремонта.

Нормативный (или бухгалтерский) метод определения физического  износа строений предполагает использование  действующих в настоящее время "Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в Российской Федерации", утвержденных Постановлением Совета Министров СССР от 22 октября 1990 г. № 1072.

Функциональное устаревание (или функциональный износ объекта) заключается в том, что объект перестает соответствовать современным  стандартам с точки зрения его  функциональной полезности. Такой вид  износа (который, например, может проявиться в устаревшей архитектуре, планировке, инженерном обеспечении здания и  т. д.) обусловлен в основном влиянием научно-технического прогресса в  области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной  практике именуется моральным износом  и так же, как и физический износ, может быть > с гранимым и неустранимым.