Затратный подход к оценке недвижимости

ВВЕДЕНИЕ

 

На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к. недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в  качестве важнейшего экономического ресурса  и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость – важнейшая из составных частей национального богатства всех стран  мира. Как бы ни был высок уровень  индустриального и интеллектуального  развития страны, земля везде составляет весомую часть национального  богатства, и в целом на долю недвижимого  имущества приходиться более 50 % мирового богатства.

 

Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге – для развития экономики.

 

В настоящее время, когда  появилась нормативная база купли  и продажи объектов недвижимости, все чаще возникает необходимость  определения стоимости предприятий  и объектов недвижимости (в том  числе земельных участков), при  купле и продаже имущества, получение  кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении  доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании  прав наследования и судебного приговора. Сегодня рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.

 

В настоящий момент применение инструментария оценки недвижимости в  повседневной деятельности предприятия  становится осознанной необходимостью.

 

Актуальность темы связана  с тем, что оценка недвижимости используется при принятии таких стратегически важных для предприятия задач, как формирование имущественного комплекса предприятия; управление капитализацией компании; формирование кредитной истории предприятия; формирование новых продуктовых направлений.

Кроме того, механизмы оценки недвижимости активно используются в текущей деятельности предприятия: для организации коммерческого  использования имущественного комплекса  предприятия; работы по кредитным программам; формирования оптимальной налоговой  политики предприятия; организации  системы бухгалтерского, налогового и управленческого учета.

 

ель работы: проанализировать структуру затратного метода, рассмотреть механизм оценки недвижимости.

Объектом работы является затратный подход оценки недвижимости.

Предмет курсовой работы-нормативно-правовые акты, регулирующие оценочную деятельность.

 

 

 

 

 

 

 

 

1.РАЗВИТИЕ ОЦЕНОЧНОЙ   ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИИ.

1.1.История оценочной деятельности.

 

 

Оценка недвижимости, как  элемент государственной экономической  политики, начала формироваться в  России в середине XVIII века в связи  с изменением общественно-экономического строя. Прежде всего, это обуславливалось  необходимостью создания фискального  кадастра, то есть описания и оценки недвижимого имущества для целей  налогообложения.

 

Формирование системы  оценки недвижимости для целей налогообложения  происходило в России под непосредственным влиянием аналогичных работ, уже  выполненных в странах Западной Европы к этому времени.

 

Поводом для создания систем налогообложения недвижимости в  большинстве стран служила неравномерность  распределения налогов при переходе от подушного налогообложения к  подоходному. Основу таких систем составляли кадастры, содержащие материалы описания и оценки недвижимого имущества.

 

С отменой крепостного  права в 1861 году в России возникли предпосылки проведения кадастровых  работ, неотъемлемой составной частью которых являлась оценка недвижимости. Изданное в 1864 году "Положение о  земских учреждениях" предусматривало  изменение базы налогообложения  и частичный переход на налогообложение  имущества граждан России. Для  пополнения государственного бюджета  была сохранена подушная система  налогообложения, а для формирования земского бюджета предметами налогообложения  становились "земли, фабрики, заводы, промышленные и торговые заведения  и вообще недвижимые имущества в  уездах и городах, а также свидетельства  на право торговли".Размер налогообложения определялся "доходностью и ценностью облагаемых имуществ". К 1888 году подушный налог был отменен окончательно.

 

Современные подходы к  вопросам оценки, культивируемые в  развитых странах рыночной экономики, практически повторяют в своей  основе концептуальные положения, заложенные создателями русской оценочной  статистики. К началу XX века методические разработки и организационные подходы  к оценке в России, впитавшие в  себя передовые идеи и опыт развитых стран того времени, позволили добиться в вопросах оценки недвижимости выдающихся результатов, зачастую не имеющих аналогов в мире. Анализ исторических фактов позволяет обоснованно сделать  вывод о том, что стараниями своих  выдающихся ученых Россия, с точки  зрения методологии и организации  оценки недвижимости, была одной из ведущих стран.

 

Пик оценочной деятельности в России пришёлся на вторую половину 90-х годов, когда подготовкой профессиональных оценщиков впервын начал заниматься Институт экономического развития Всемирного банка реконструкции и развития.

 

Развитие оценки в Российской Федерации было бы невозможно без  системы подготовки, переподготовки и повышения квалификации специалистов-оценщиков. Одним из важных событий на этапе  становления оценочной деятельности в России стало проведение в 1993 году семинаров по оценочной деятельности, организованных Институтом экономического развития Всемирного Банка. Заметный импульс  развитию образования в сфере  оценки был дан в ходе формирования и развития лицензионных требований к деятельности оценщиков.

 

Были созданы 58 структурных  региональных единиц, которые объединяли 70 регионов России и стран ближнего зарубежья. Данной организацией была создана  Академия оценки интеллектуальной собственности , которой до 2000 г. было подготовлено 15000 оценщиков. Российским обществом оценщиком, было положено начало созданию нормативной базы российской практики оценки имущества. 

 

В июне 1994года на отчетно - выборной конференции РОО были приняты: Декларация РОО, Стандарты профессиональной деятельности в области недвижимого имущества, Кодекс профессиональной этики членов РОО. Следующим шагом в июне 1995 г. стала регистрация системы стандартизации в Госстандарте РФ. В этот же период совместно с Госкомимуществом РФ и Российской Гильдией риэлторов принято Положение о лицензировании риэлторской деятельности в РФ, в котором оценочная деятельность была определена в качестве самостоятельного вида деятельности и выведена из-под лицензирования риэлторской деятельности.

 

В 1996 году появилась новая  организация - Национальная коллегия оценщиков (НКО), в которую вошли фирмы, занимающиеся оценкой. С конца 1996 года профессия  оценщика в России уже имела официальный  статус. Министерство труда и социального  развития РФ своим постановлением от 27.11.96 г. № 11 утвердило квалификационную характеристику должности «оценщик», в которой устанавливаются должностные  обязанности и перечень нормативно - правовых и методических документов и иных сведений, которые должен знать оценщик.

 

Основными должностными обязанностями  оценщика являются установление рыночной стоимости или иной стоимости  объектов гражданских прав, исследование потребностей оценки и установление деловых контактов с клиентами, составление письменного отчета об оценке, использование всех известных методов оценки, создание информационной базы, необходимой для профессиональной деятельности. Установлены и квалификационные требования по данной должности: высшее профессиональное образование, дополнительное образование и стаж работы по профилю не менее 1 года.

 

1.2 Система государственного  регулирования оценочной деятельности.

 

 На сегодняшний день  в России деятельность оценщиков  на федеральном уровне регламентируется  соответствующим Федеральным законом  от 29.07.98 г. № 135 - ФЗ «Об оценочной  деятельности в РФ» (приложение ).

 

Развивается методологическая база оценки, учитывающая международный  опыт, а также особенности развития экономики и правового регулирования  в России.

 

Сложился единый рынок  оценочных услуг. В настоящее  время в рамках единых требований на основании федеральной лицензии оценочную деятельность осуществляют более 5300 юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

 

Сформирована система  государственного регулирования оценочной  деятельности, основанная на Федеральном  законе “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и включающая контроль над соблюдением оценщиками требований и условий, стандарты  оценки и методические рекомендации, требования к образованию специалистов.

 

Развиваются саморегулируемые организации оценщиков. Налажено их взаимодействие с Минимуществом России по всему спектру проблем развития рынка оценки.

 

Но можно выделить и  недостатки, присущие сегодняшней практике в области оценки имущества России:

 

1.Отсутствие методологической  базы;

 

2.Несоответствие зарубежной  методологии рыночным отношениям  в России;

 

3.Недоверие заказчиков  к менеджерам - оценщикам, занимающихся  на практике данной деятельностью; 

 

4.Отсутствие достаточного  количества высококвалифицированных  экспертов - оценщиков в регионах;

 

5.Недостаток практического  опыта оценочных работ у фирм;

 

6.Отсутствие единых стандартов  оценки.

 

2.ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД ОЦЕНКИ  НЕДВИЖИМОСТИ

 

2.1. Сущность затратного подхода оценки недвижимости.

 

Затратный подход – подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить  за объект больше, чем стоит его  строительство заново по текущим  ценам на землю, строительные материалы  и работы. Такой подход к определению  стоимости вполне оправдывает себя, когда речь идет о новых или  относительно новых зданиях.

 

Большинство экспертов признают, что затратный метод полезен  для проверки расчетной стоимости, но полагаться на него можно очень  редко.

 

При этом подходе оценочную  стоимость объекта недвижимости определяют как разность между стоимостью их полного воспроизводства или  полного замещения и суммой износа плюс стоимость участка земли; ее можно определить по формуле:

 

 

Цн = ПСВ – И + Цз, или Цн = ПСЗ – И + Цз,

 

где Цн – стоимость недвижимости по затратному методу;

 

ПСВ – полная стоимость  полного воспроизводства оцениваемого имущества;

 

ПСЗ – полная стоимость  замещения оцениваемого имущества;

 

И – стоимость износа оцениваемого имущества;

 

Цз – стоимость участка земли.

 

 

Причем под полной себестоимостью воспроизводства (ПСВ) понимают стоимость  строительства точной копии здания в текущих ценах и с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем  же качеством работ, включая и  все недостатки, присущие оцениваемому объекту.

 

Полная стоимость замещения (ПСЗ) – стоимость строительства  в текущих ценах, имеющего эквивалентную  полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой. Исходя из того, что  разумный покупатель не будет платить  больше за существующее здание, чем  за постройку нового по современным стандартам, с учетом риска и времени строительства, то можно считать, что ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости.

 

2.2. Сфера применения и ограничения затратного метода

 

 

Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:

 

-определение рыночной  стоимости новых или относительно  новых строений, имеющих незначительный  износ и отвечающих наиболее  эффективному использованию участка;

 

-определение рыночной  стоимости старых объектов недвижимости  при наличии надежной информации  для расчета износа;

 

-определение рыночной  стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости  объектов специального назначения;

 

-определение рыночной  стоимости объектов, с которыми  редко заключаются рыночные сделки;

 

-определение рыночной  стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами  доходного подхода.

 

Результаты затратного подхода  можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например, при отсутствии необходимых  рыночных данных размер поправки для  сравнительного подхода можно определить как величину затрат на воссоздание  искомой характеристики. Затратный подход требует, чтобы земля и здания оценивались раздельно, что позволяет отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхования.