Задачи по "Оценке земли"

Определите:

1. Ожидаемую валовую выручку инвестора.

2. Чистый  доход от продажи участков.

3. Рыночную  стоимость всего оцениваемого  участка земли, если ставка дисконтирования принимается в размере 18% (без учета инфляции).

 

Показатели	Прогнозный период
	1	2	3	4	ИТОГО
Доходы	360 000 000	360 000 000	360 000 000	360 000 000	1 440 000 000
Расходы	780 000 000				780 000 000
CF	-420 000 000	360 000 000	360 000 000	360 000 000	660 000 000
Норма дисконта					0,18
(1+0,18)j	1,18	1,3924	1,643	1,9387
PV	-355 932 203	258 546 395	219 107 114	185 683 995	307 405 301

Ожидаемая валовая выручка инвестора = 1 440 млн.руб.

Чистый  доход от продажи участков = 660 млн.руб. (с учетом временного фактора - 307 млн.руб.)

Рыночная  стоимость всего оцениваемого участка  земли, по формуле метода ДДП,

V=?(j=1;n)CFj|(1+r)j + Vterm|(1+r)n

Vзем участка = 307 405 301 + 307 405 301/1,184 = 465 961 534,73 рубля.

Задание № 6

Определить  наилучшее и наиболее эффективное  использование (ННЭИ) и стоимость земельного участка, если имеются следующие данные:

Показатель	Сценарии использования
	Жилое здание	Офисное здание	Промышленное здание
Площадь возводимых зданий, м2	7 300	8 000	5 800
Стоимость строительства зданий, $/м2	500	400	400
Чистый операционный доход, руб.	1 500 000	1 780 000	1 320 000
Ставка капитализации зданий	13%	12%	14%
Ставка капитализации земли	10%	10%	10%

Какова  стоимость земельного участка для выбранного вами варианта ННЭИ?

 

Показатель	Сценарии использования
	Жилое здание	Офисное здание	Промышленное здание
Стоимость воспроизводства здания, $.	7 300*500= 3 650 000	8000*400= 3 200 000	5800*400= 2 320 000
ЧОД улучш., $.	3 650 000 *13%= 474 500	3 200 000 *12%= 384 000	2 320 000*14%= 324 800
ЧОД зем.уч., $.	1 025 500	1 396 000	995 200
Стоимость земельного участка, $	1 025 500/10%= 10 255 000	1 396 000/10%= 13 960 000	995 200/10%= 9 952 000
Стоимость объекта недвижимости, тыс. $	3 650 + 10 255= 13 905	3 200 + 13 960 = 17 160	2 320 + 9 952= 12 272
	-	ННЭИ	-

Наилучшим использованием для данного объекта  недвижимости будет строительство  офисного здания заданных параметров, т.к. этот вариант имеет максимальную стоимость - 17 160 тыс.долл.США. При этом стоимость земельного участка составит 13 960 тыс.долл.США.

Задание № 7

Оценивается земельный участок площадью 0,89 га с недавно построенным зданием стоимостью 173 268 000 руб. Продолжительность экономической жизни здания — 90 лет, возмещение инвестиций в здание осуществляется по методу Ринга (прямолинейным методом). Ставка дохода на инвестиции для данного объекта недвижимости определена в 20%. Площадь помещений здания, сдаваемых в аренду — 10 635 кв. м. Ставка арендной платы 5 200 руб. за кв. м в год, потери от недозагрузки 10%, операционные и прочие расходы — 4 310 000 руб. Определить стоимость земельного участка.

ПВД=10 635*5 200=55 302 000 руб.

ДВД=ПВД*(1-Кндз)=55 302 000 * (1-0,1)=49 771 800 руб.

ЧОД = ДВД-ОР= 49 771 800 - 4 310 000= 45 461 800 руб.

R методом Ринга= 0,2 + 1/90=0,2111

Vобщ=45 461 800/21,11%=215 356 702,98 руб.

Vзем=215 356 702,98 - 173 268 000=42 088 702,98 руб.

Задание № 8

Оценивается земельный участок площадью 0,2 га, предоставляемый под строительство модульной автозаправочной станции на шесть колонок. Капитальные вложения на строительство (с учетом прибыли инвестора) составляют 4 200 000 руб. Срок экономической жизни 20 лет, планируемый доход на инвестиции 20%. Анализ эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением дает следующие данные:

• в течение суток с одной колонки продается 400 л бензина,
• средневзвешенный доход от продажи одного литра бензина и дизельного топлива составляет 1 руб. 20 коп,
• с учетом времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 350 дней в году.

Определить стоимость земельного участка.

Расчетная величина дохода от АЗС составляет на основании результатов  анализа действующих АЗС:

Суточные продажи=400 л.* 6 колонок = 2 400 литров

Годовые продажи=350 дней* 2 400 литров = 840 000 литров/год

Доход от реализации (ЧОД) = 840 000 литров * 1,2 руб. = 1 008 000 рублей.

Величину капиталовложений для расчетов корректируем на прибыль  инвестора и получается,

4 200 000 - (4 200 000*20%) = 3 360 000 рублей

Далее см. таблицу в прилагаемом файле формат Exel Задание 8.xls

Ответ: стоимость объекта  недвижимости составляет 1 496 тыс.рублей.

Задание № 9

Имеются три одинаковых по площади и местоположению сельскохозяйственных участка. Затраты  на производство 1 ц сельскохозяйственной культуры составили на первом участке — 14 ден ед., на втором — 18 ден ед.; на третьем — 22 ден ед. Цена производства одного центнера сельскохозяйственной культуры включает затраты и 20% дохода от величины затрат. Урожайность сельскохозяйственной культуры составила: на первом участке — 35 ц/га; на втором — 28 ц/га; на третьем — 20 ц/га. Цена продажи на рынке одного центнера сельскохозяйственной культуры равна 25 ден.ед. Определите, на каких участках образуется рента и какова ее величина при ставке капитализации в 23%?

 

Показатель	1 уч	2 уч	3 уч
Затраты на производство, 1 ц, ден.ед.	14	18	22
Цена производства 1 ц, ден.ед.	16,80	21,60	26,40
Цена реализации, ден.ед.	25	25	25
Разница между ценой производства и реализации	+8,20	+3,40	Рента отсутствует! Т.к. продажная цена с/х культуры меньше цены ее производства
Урожайность, ц/га	35	28	20
ЧОД, ден.ед.	287	95,20	-
Земельная рента, ден.ед.	1 247,83	413,91	-

Величина  земельной ренты на:

1 участке = 287/23% = 1 247,83 ден.ед.

2 участке = 95,20/23%= 413,91 ден.ед.

Задание № 10

Определить  стоимость земельного участка методом техники остатка, заполнив пустые ячейки в таблице:

1	Площадь здания, м2	816,7
2	Площадь участка (застроенная), м2	432,0
3	Площадь, сдаваемая в аренду, м2	816,7
4	Арендная ставка за 1 м2 площади, руб./год	1 433
5	Коэффициент недоиспользования	8%
6	Коэффициент неуплаты	2%
7	Ставка капитализации для здания	17,65
8	Ставка капитализации для земли	12,0
9	Стоимость строительства, руб.	4 633 977
10	Потенциальный валовой доход (ПВД)	1 170 331,1
11	Потери от недоиспользования	93 626,49
12	Потери от неуплаты	21 534,09
13	Действительный валовой доход  (ДВД)	1 055 170,52
	Операционные расходы
14	- налог на землю определить  по ставке (7,615 руб./м2 в год)	3 289,68
15	- налог на имущество	9 000
16	- расходы на управление — 6% от ДВД	63 310,23
17	- эксплуатация и ремонт — 5% от ДВД	52 758,53
18	- прочие расходы — 3% от ДВД	31 655,12
19	Итого операционные расходы	160 013,56
20	Чистый операционный доход (ЧОД)	895 156,96
21	ЧОД, относящийся к зданию	817 896,94
22	ЧОД, относящийся к земле	77 260,02
23	Расчетная стоимость земли	643 833,5