Задачи по "Оценке земли"

 

Результаты кадастровой  оценки городских земель используются в целях:

- Налогообложения, для  расчета налоговых ставок земельного  налога на различные категории  земель, входящие в состав городских  земель, в зависимости от целевого  назначения и вида функционального  использования.

- Кадастровая стоимость  земель необходима для определения  базовых ставок арендной платы  за муниципальные (государственные)  земли при предоставлении их  в аренду физическим и юридическим  лицам.

- Кадастровая стоимость  земель используется при оценке  стоимости права заключения договоров аренды земель, находящихся в муниципальной (государственной) собственности. Необходима при проведении земельных торгов.

- Кадастровая стоимость  земель применяется при выкупе  земельных участков в случае  изъятия для госнужд.

- Средние значения удельных  показателей кадастровой стоимости  земель промышленности и иного  специального назначения используются  при проведении кадастрового  учета вновь образуемых земельных  участков, а также текущих изменений,  связанных с изменением категории  земель, вида разрешенного использования  или уточнением площади земельных  участков в составе таких земель.

 

9. В каких случаях возникает необходимость оценки частичных имущественных прав на землю?

Термин «частичные имущественные  права на землю» означает любые права, дающие возможность получения дохода, отличные от полного права собственности. Частичные имущественные права  предусматривают меньший объем  прав по сравнению с полным правом собственности. Они возникают, когда  часть правомочий связанных с  земельным участком, могут быть переданы собственником другим сторонам на неопределенный срок или ограниченный период времени.

Эти права рассматриваются  при оценке с экономических позиций, то есть позиций, позволяющих определить их стоимость, в следующих случаях:

1Продажа права на заключение  договора аренды земельного участка,  находящегося в муниципальной  или государственной собственности;

2. Покупка права на  заключение договора аренды земельного  участка, находящегося в муниципальной  или государственной собственности;

3. Залог права аренды  земельного участка;

4. Купля-продажа права  аренды на вторичном рынке; 

5. Внесение в уставный  фонд права аренды земельного  участка, земельной доли или  права аренды земельной доли;

6. Определение стоимости  земли, в составе имущественного  комплекса (или застроенного участка), при условии нахождения земельного  участка в аренде или постоянном  бессрочном пользовании.

10. Чем отличается оценка права арендодателя от оценки права арендатора?

Позиция арендодателя и оценка его прав. Экономическая стоимость  прав аренды, ограниченных договором  аренды, складывается из суммы, согласованной  по договору арендной платы, плюс право  на возврат прав пользования объекта  недвижимости по истечении срока  аренды. Таким образом, оценка прав аренды, ограниченных договором аренды, сводится в основном к расчету  дисконтированной стоимости арендной платы и определению стоимости  реверсии по окончании срока аренды. Следовательно, способность арендатора уплачивать арендную плату может  служить как позитивным, так и  негативным фактором. В том случае, если арендатор, по мнению рынка, является надежным плательщиком, стоимость остающихся у владельца прав будет выше. Сумма  возвращаемых владельцу прав представляет собой стоимость возвращаемого  по истечении срока аренды объекта  недвижимости. Она будет зависеть от рыночных цен на недвижимость на момент возврата, а также от состояния  самого объекта и его конкурентоспособности.

Позиция арендатора и оценка его прав. Стоимость прав арендатора как владельца прав аренды основывается на его исключительном праве пользования  объектом недвижимости в течение  срока аренды при условии, что  он выполняет все обязательства  по договору аренды. Стоимость прав арендатора зависит от соотношения  между арендной платой, которую он обязан платить по договору аренды, и рыночной стоимостью арендной платы, которую он мог бы теоретически получать в течение срока действия договора аренды. В случае если рыночная стоимость  арендной платы окажется меньше суммы, предусмотренной договором, стоимость  прав арендатора окажется отрицательной. И наоборот, если рыночная стоимость арендной платы превысит платежи арендатора, предусмотренные договором, такая аренда будет называться бонусной.

Стоимость прав в обоих  случаях рассчитывается путем дисконтирования  арендных платежей в течение срока  аренды, то есть приведения будущих  денежных потоков к их текущей  стоимости. Что касается арендатора, то стоимость его права будет  определяться именно разницей в стоимости  аренды (аренда по договору минус рыночная оценка аренды). Стоимость его прав не только определяется прибыльностью  находящейся в аренде собственности (рыночная оценка аренды), но и тесно  связана с требованиями, предусмотренными договором аренды, которые определяют права и обязательства сторон и от которых зависит чистая прибыль  арендатора. В случае арендатора ставка дисконтирования всегда будет выше той, что применяется к арендодателю, поскольку на стоимость позиции  арендатора непосредственно влияют рыночные риски, тогда как арендодатель при получении арендных платежей полагается на кредитоспособность арендатора.

Типовые задания

Задание № 1

Чистый  операционный доход 70 000 у.е., коэффициент капитализации для улучшений — 20%, коэффициент капитализации для земли — 17%, доля земли в стоимости объекта составляет 0,25. Определите стоимость земли и стоимость улучшений.

 

Для решения задачи необходимо рассчитать общий коэффициент капитализации  для земли и улучшений. Для  этого используется метод физических составляющих (на основании формулы  связанных инвестиций):

Rобщ = Rземл* Доля зем.участка + Rулучш*(1-Доля зем.участка)

Rобщ= 0,17*0,25 + 0,2*(1-0,25) = 0,1925

По формуле расчета  стоимости методом капитализации, находим общую стоимость объекта  недвижимости:

V=NOI/R

V= 70 000 / 0,1925 = 363 636,36 у.е., отсюда находим

Vзем=363 636,36*0,25 = 90 909,10 у.е.

Vулучш=363 636,36 - 90 909,10 = 272 727,27 у.е.

Задание № 2

При оценке загородного участка земли площадью 20 соток собрана информация о  продаже пяти объектов сравнения. Выполнить  корректировки цен продаж аналогов и определить рыночную стоимость оцениваемого участка.

 

Характеристика	Оцениваемый участок	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Цена 1 сотки	-	1100	1200	1370	1450	980
Корректировка 1 Расстояние от границы  города (1 км +/- 1,5%)	28	35	37	20	23	40
Корректировка 2 Инженерное обеспечение. (+ 50%; электричество 20%, газ  10%, вода 10%, канализация 10%)	Элек-во, вода, газ, канализ.	Элек-во, вода	Газ	Вода	Элек-во, вода, газ, канализ.	Элек-во
Корректировка 3 Степень освоенности участка. (Освоен +5%, не освоен -5%)	Освоен	Не освоен	Освоен	Освоен	Не освоен	Освоен
Корректировка 4 Транспортная доступность. (10 мин +/- 2%)	45 мин.	1ч. 15 мин.	1 ч. 25 мин.	30 мин.	35 мин.	1 ч. 30 мин.
Характеристика	Оцен-мый участок	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Цена 1 сотки	-	1100	1200	1370	1450	980
Корректировка 1 Расстояние от границы города (1 км +/- 1,5%)	28	35 +7 км +10,5% +115,5	37 +9 км +13,5% +162	20 -8 км -12% -164,4	23 -5 км -7,5% -108,75	40 +12 км +18% +176,4
Скорректированная цена, у.е./сотка		1 215,5	1 362	1 205,6	1 341,25	1 156,4
Корректировка 2 Инженерное обеспечение. (+ 50%; электричество 20%, газ 10%, вода 10%, канализация 10%)	Элек-во, вода, газ, канализ.	Элек-во, вода +20% +220	Газ +40% +480	Вода +40% +548	Элек-во, вода, газ, канализ. 0	Элек-во +30% +294
Скорректированная цена, у.е./сотка		1 435,5	1 842	1 753,6	1 341,25	1 450,4
Корректировка 3 Степень освоенности участка. (Освоен +5%, не освоен -5%)	Освоен	Не освоен +5% +55	Освоен 0	Освоен 0	Не освоен +5% +72,5	Освоен 0
Скорректированная цена, у.е./сотка		1 490,5	1 842	1 753,6	1 413,75	1 450,4
Корректировка 4 Транспортная доступность. (10 мин +/- 2%)	45 мин.	1ч. 15 мин. +30 мин +6% +66	1 ч. 25 мин. +40 мин. +8% +96	30 мин. - 15 мин. -3% -41,1	35 мин. -10 мин -2% -29	1 ч. 30 мин. +45 мин +9% +88,2
Скорректированная цена, у.е./сотка		1 556,5	1 938	1 712,5	1 384,75	1 538,6
Средняя скорректированная цена по аналогам		1 626 у.е./сотка * 20 соток
Стоимость объекта оценки, у.е.		32 521,40
Скорректированная цена, у.е./сотка		1 556,5	1 938	1 712,5	1 384,75	1 538,6
Средняя скорректированная цена по аналогам		1 626 у.е./сотка * 20 соток
Стоимость объекта оценки, у.е.		32 521,40

 

Задание № 3

Оценщик устанавливает наиболее эффективное  использование свободного участка  земли. При первом из возможных вариантов  использования ожидается ЧОД  в размере 900 000 у.е. в год. Затраты на создание улучшений составят 4 000 000 у.е. По мнению оценщика, ставки капитализации для улучшений и земли составляют 20% и 14% соответственно. Определите стоимость земельного участка, долю земельного участка в стоимости объекта и общую ставку капитализации.

Для начала необходимо найти  величину ЧОД, который планируется получать от улучшений, с помощью формулы капитализации,

V=NOI/R

4 000 000 = NOI улучш / 20%

ЧОД улучш = 800 000 у.е.

ЧОД зем = 900 000 - 800 000 = 100 000 у.е.

Таким образом, стоимость  земельного участка составляет,

Vзем= ЧОД зем / Rзем = 100 000 / 14% = 714 285, 71 у.е.

V объекта недвиж = 4 000 000 + 714 285,71 = 4 714 285,71 у.е.

Доля зем уч в стоимости объекта = 714 285,71/4 714 285,71 = 0,1515

Rобщ = 0,14*0,1515 + 0,2*(1-0,1515)= 0, 1909 *100% = 19,09%

 

Задание № 4

На участке  в 50 га планируется возвести дачный поселок. 20% территории общей площади участка будет отведено под дороги. Строительство дорог и прокладка коммуникаций начнется немедленно и потребует расходов в сумме $ 12 500 на 1 га общей площади, половина из которых придется на первый год, а половина на второй. В конце первого года, планируется продать 50 незастроенных участков по 0,20 га каждый по цене $400 за сотку. На оставшейся территории будут возводиться коттеджи, расходы но строительству которых составят $300 000 на 1 га. Ожидается, что 40% расходов по строительству придется на первый год, а на второй и третий года – по 30%. Расходы по продаже участков составят $6500 в год. Прогноз графика реализации застроенных участков:

*   Год  № 1 – 0.

*   Год  № 2 – 50 уч. по $8 000 и 20 уч. по $85 000.

*   Год  № 3 – 80 уч. по $90 000.

*   Год  № 4 – 35 уч. по $100 000.

*   Год  № 5 – 15 уч. по $115 000.

Какова текущая  стоимость земли, если ставка дисконтирования  составляет 18%?

 

Структурное распределение территории земельного участка по условиям задачи,

Общая площадь земли, га из них,	50
коммуникации (20%), га	10
незастроенные участки (50*0,2), га	10
застроенные участки, га	30

Общая величина доходов от улучшений и  расходов на улучшения без разбивки по периодам,

Расходы, всего, $, в т.ч.	9 625 000
коммуникации	625 000
строительство коттеджей	9 000 000

Доходы, всего, $, в т.ч.	14 925 000
продажа незастроенных участков	400 000
продажа застроенных участков	14 525 000

Денежные  потоки по годам прогнозного периода  составляют,

Показатели	Прогнозный период
	1	2	3	4	5	ИТОГО
Доходы	400 000	2 100 000	7 200 000	3 500 000	1 725 000	14 925 000
Расходы	3 919 000	3 019 000	2 706 500	6 500	6 500	9 657 500
CF	-3 519 000	-919 000	4 493 500	3 493 500	1 718 500	5 267 500
PV	-2 982 203	-660 011	2 734 883	1 801 908	751 172	1 645 749

Согласно  базовой формуле метода ДДП,

V=?(j=1;n)CFj|(1+r)j + Vterm|(1+r)n

Vзем участка = 1 645 749 + 1 645 749/1,185 = 2 365 120 $

Задание № 5

Клиент  приобрел право собственности на неосвоенный земельный участок  площадью 6 га и интересуется условиями его наиболее выгодной продажи. Оценщик, понимая сомнительность быстрой реализации целиком такого земельного массива и не имея сведений о ценах продаж подобных объектов, предложил вариант использования этой территории под размещение коттеджного поселка. Как показал анализ, наибольшим спросом на местном рынке под коттеджное строительство пользуются благоустроенные участки размером 12 соток. При нарезке таких участков около 20% земли отойдет на устройство дорог, размещение водозабора, трансформаторной станции, пожарного водоема и других мест общего пользования. Таким образом, на оцениваемой территории реально может быть размещено и пущено в продажу 40 земельных участков. При наличии надежных подъездных путей и инженерных коммуникаций (электроэнергии, водопровода, газа) каждый участок продается в среднем за 36 млн.руб. С учетом сложившейся динамики продаж реально рынок может поглотить около 10 участков в год, а весь период товарного обращения составит 4 года. Издержки и прибыль инвестора составят (в млн. руб.):

 

Благоустройство (проект, расчистка  и планировка территории, прокладка  дорог и инженерных коммуникаций (по цене подрядчиков)	480
управление	60
маркетинг	70
налоги и страховка	40
прибыль предпринимателя	130
Итого	780