Задачи по "Оценке земли"

Логинова Анна Николаевна

Контрольные вопросы

1. В оценочную компанию обратился заказчик с просьбой определить стоимость земельного участка. В личной беседе с заказчиком, при определении целей и задач оценки, было выяснено, что заказчик не знает, какую именно стоимость земельного участка нужно определить. Необходимо объяснить заказчику: в чем заключается разница между рыночной стоимостью и инвестиционной стоимостью земельного участка? В каких случаях возникает необходимость определения обеих стоимостей?

Рыночная и инвестиционная стоимости имеют принципиальное отличие, поскольку процедура оценки объекта с целью определения  его рыночной стоимости производится для заказчика, который в ближайшее  время заинтересован в отчуждении объекта оценки, а оценка объекта  с целью определения его инвестиционного  потенциала производится для заказчика, который желает и далее эксплуатировать  объект, получая доход (либо передать такой объект в аренду, оставаясь  собственником итп).

Поэтому в личной беседе с заказчиком при определении  целей и задач, необходимо в первую очередь отталкиваться от желания  клиента (он может хотеть либо продать, либо эксплуатировать объект оценки), для этого нужно ему корректно  и доступно объяснить вышеуказанную  принципиальную разницу и, если он еще  не принял окончательного решения относительно дальнейшей судьбы объекта оценки, посоветовать ему определиться точно в этом основном вопросе. Поскольку выбор конкретной и ясной конечной цели оценки (расчет и выведение рыночной либо инвестиционной стоимости) зависит от желания клиента, а не от разницы между двумя видами стоимостей.

Необходимость расчета и  рыночной и инвестиционной стоимости  недвижимости может возникнуть в  том случае, если заказчик желает знать  стоимость альтернатив, прежде чем  сделает выбор о дальнейшей судьбе недвижимости: продавать либо эксплуатировать. В таком случае, оценщик производит расчет и текущей рыночной цены объекта  и инвестиционной стоимости в  приведенных к текущему моменту  ценах.

Сопоставляя полученные стоимости, заказчик может сделать обоснованный вывод и выбрать дальнейший вариант  действий, руководствуясь принципами наиболее эффективного использования: продавать либо эксплуатировать  объект оценки.

Необходимо сразу сообщить заказчику, что при проведении варианта оценки объекта с расчетом двух видом  стоимостей, цена оценочных работ  будет больше, чем при расчете  одного вида.

В случае если в договоре об оценке земельного участка не определен  конкретный вид стоимости объекта  оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта (Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков).

2. В оценочную компанию обратился заказчик с просьбой определить рыночную стоимость права собственности на земельный участок площадью 4,5 га по адресу: Московская область, Солнечногорский район, с расположенными на нем зданиями производственного и административного назначения (всего 5 зданий). Земельный участок относится к категории земель поселений, при этом разрешенным использованием является функционирование производственного имущественного комплекса. Подробно опишите примерную последовательность действий оценщика, необходимых для определения рыночной стоимости данного земельного участка. Особое внимание уделите обоснованию выбора методов оценки, уместных в данном случае оценки.

Рассматривая объект недвижимости, оценщик обязан учесть все факторы, формирующие его стоимость: местоположение, инфраструктуру, транспортную доступность  и состояние окружающей среды  в данном месте (Солнечногомрский райомн -- муниципальное образование на северо-западе Московской области. Площадь территории -- 1149 км?. По территории района проходят важные транспортные магистрали России -- Октябрьская железная дорога и автомагистраль М10 E 105 Москва -- Санкт-Петербург, а также «Малое московское кольцо» А107 и Большое кольцо Московской железной дороги (БК МЖД).

На этапе сбора и  анализа информации при проведении оценки, оценщик обязан изучить все  имеющиеся документы по рассматриваемому объекту недвижимости. Эти документы  делятся на две основные группы - правоподтверждающие и технические.

К правоподтверждающим документам относятся те документы, на основании которых можно сделать вывод о наличии оцениваемого права в отношении недвижимого имущества - свидетельство о государственной регистрации права, договор купли-продажи, договор аренды и т.п.

К техническим документам относятся документы, выданные Бюро технической инвентаризации - технический  паспорт (выписка из технического паспорта), поэтажный план и экспликация  к поэтажному плану, т.е. документы, описывающие технические характеристики объекта оценки.

Кроме того, необходимы документы  по земельному участку, на котором расположен оцениваемый объект - свидетельство  о государственной регистрации  права на земельный участок или  другие документы, на основании которых  такая регистрация может быть произведена, договор аренды (для арендованных участков) и кадастровый план участка.

Отдельную группу представляют документы, связанные с обременениями (ограничениями в использовании) рассматриваемого объекта недвижимого  имущества. Если имеются обременения, то необходимо представить документы, на основании которых оценщик  сможет составить представление  о том, в чем состоит обременение, как и когда оно возникло, каковы его юридические основания и  как оно влияет на стоимость рассматриваемого объекта.

При осмотре оценщик должен внимательно изучить текущее  состояние объекта и определить его износ (все возможные виды) на дату осмотра.

После производится изучение состояния местного рынка недвижимого  имущества и текущих ценовых  тенденций в секторе продаж земельных  участков на северо-западе Московской области площадью от 4 га до 5 га относящихся  к категории земель поселений. Собираются сведения о сделках с похожими объектами недвижимости, выявляются (если таковые имеются) объекты-аналоги, вносятся и рассчитываются необходимые поправки.

При проведении анализа рынка, оценщик должен учитывать и существующие на дату оценки макроэкономические показатели и их динамику, поскольку общеэкономическая  ситуация в стране непосредственно  влияет и на все сегменты рынка  недвижимости.

Когда информация собрана, оценщик  выбирает методы оценки, которые будет  использовать, опираясь при этом на задание заказчика и имеющуюся  информацию. Согласно действующим федеральным  стандартам оценки (ФСО), оценщик обязан использовать все три оценочных  подхода, либо обосновать отказ от использования  того или иного подхода.

В предлагаемом в задании  случае, полагаю, что в рамках:

ДОХОДНОГО подхода разумно  будет использовать метод капитализации. Во-первых, данные о доходах, получаемых от объекта оценки можно истребовать  от заказчика, во-вторых, поскольку  необходимо рассчитать рыночную, а  не инвестиционную цену, следовательно, можно допустить, что от действующего и уже работающего предприятия  ожидаются стабильные денежные потоки/темпы  прироста.

СРАВНИТЕЛЬНОГО подхода возможно использовать метод сравнения продаж. Метод ВРМ страдает большой погрешностью, хотя он может быть использован в качестве дополнения к методу сравнения продаж (данные о ПВД можно получить путем проведения анализа рынка аренды сопоставимых объектов на территории района). Поскольку объект характеризуется большой площадью, а также производственным назначением, кроме того, расположен на землях поселений, следовательно к его оценке необходимо подходить с позиций максимально возможного учета всех факторов, образующих его рыночную цену, что вполне достигается методами широкого инструментария в рамках метода сравнения продаж, путем внесения поправок (в данном случае полагаю уместным использование метода парных продаж и стоимостного метода).

Использование метода ЗАТРАТНОГО подхода, на мой взгляд, будет наиболее точно отражать текущую рыночную стоимость земельного участка и  производственного комплекса по условиям задачи. Основным методом используемым при оценке в рамках данного подхода предлагаю выбрать метод количественного обследования с ресурсным расчетом, как наиболее точный. При этом произвести расчет износа методом разбиения на виды.

Вполне естественно, что  применение нескольких подходов для  оценки одного и того же объекта  ведет к появлению нескольких различных значений стоимости. Чтобы  прийти к единой величине стоимости  объекта, дальше необходимо провести процедуру  согласования результатов.Обычно для согласования результатов используют способ математического взвешивания, при этом оценщик должен сначала рассчитать и обосновать соответствующие веса для согласовываемых результатов. Как правило, веса определяются на основании соответствия каждого из использованных подходов целям и задачам оценки - чем выше соответствие, тем выше вес. Полученную с помощью взвешивания величину принято называть «итоговой величиной стоимости» и эта величина принимается в качестве конечного результата оценки

3. В оценочную компанию обратился заказчик (юридическое лицо) с просьбой определить рыночную стоимость земельного участка общей площадью 10 га, находящегося в собственности заказчика. При этом известно, что земельный участок относится к категории земель поселений, сейчас полностью свободен (не застроен) и в будущем будет использован под индивидуальное жилищное строительство (предположительно, коттеджного поселка). Какие документы, необходимые для оценки земельного участка, должен предоставить заказчик? Какие сведения (внешнюю информацию) будет собирать для данной оценки сам оценщик?

Перечень документов, предоставляемых  заказчиком, для проведения оценки вышеописанного земельного участка  включает в себя документы:

1. Реквизиты заказчика  и сведения о лице, уполномоченном  подписать договор о проведении  оценки.

2. Задание на оценку.

3. Правоустанавливающие  и правоподтверждающие документы на объект оценки (свидетельство о регистрации права собственности). Справка о величине земельного налога.

4. Техническая документация  по объекту (кадастровый план).

5. Сведения о наличии  обременении земельного участка,  включая обременение залогом  или долговыми обязательствами,  наличием арендаторов, юридических  оговорок, соглашений, контрактов, договоров,  специальных налоговых обложений  и иных ограничений по использованию  недвижимости.

6. Сведения о наличии/отсутствии  инженерной инфраструктуры (коммунальные  сети) на оцениваемом земельном  участке и транспортная доступность  земельного участка (наличие подъездных  путей, автодороги с указанием  категорийности).

7. Удаленность от административного  центра субъекта РФ, в границах  которого находится земельный  участок.

8. Сведения о смежных  с оцениваемым участком территориях:  о наличии/отсутствии производств,  о наличии/отсутствии водных объектов, лесных/лесо-парковых массивах, о наличии/отсутствии охранных зон, в том числе государственных режимных объектов (оборона, юстиция, транспорт).

9. Если имеется на дату  оценки, предварительный план застройки  участка или ТЭО, бизнес-план  по развитию оцениваемой территории.

Поскольку по условиям задания  на оценку необходимо определить рыночную стоимость земельного участка, следовательно, заказчик собирается его продавать. Для наиболее точного определения  рыночной стоимости необходимо произвести выезд на объект с фотографированием  по межевым знакам (границы) земельного участка и смежных территорий, а также зафиксировать, при наличии, такие места на участке, которые  требуют проведения дополнительных работ по коррекции рельефа без которых невозможно разрешенное использование участка (оползание почв, рвы, овраги, карьеры, курганы итп).

Кроме этого, необходимо проанализировать рыночных сегмент сделок с такой  недвижимостью (земельными участками  подобной площади и функционального  использования). Для этого собираются данные по стоимости последних продаж, подбираются объекты-аналоги и  используются процедуры в рамках сравнительного подхода.

Дополнительно в рамках затратного подхода, анализируется:

- Стоимость дополнительных  работ (если проведение таковых  необходимо для использования  участка по назначению);

- Стоимость прокладки  сетевой коммунальной инфраструктуры (если отсутствует);

- Затраты на обеспечение  транспортной доступности (если  отсутствует) 

и определяется величина корректировки  расчетной рыночной цены в сторону  снижения на величину предполагаемых затрат.

При необходимости, подбираются  аналоги для расчета поправок на местоположение, наличие на смежных  участках производств, режимных объектов и прочих факторов внешнего износа.

4. Рассмотрим три земельных участка, один из которых расположен в центре города и ориентирован под торговую направленность (соответственно, он имеет максимальную стоимость), второй участок расположен на окраине города, ориентированный также под торговую направленность, третий земельный участок расположен также на окраине города, но предназначен под производственные цели. Известно, что на окраине города, где расположены земельные участки № 2 и № 3 отсутствует развитая транспортная и инженерная инфраструктура (надо вести дорогу к ним, прокладывать инженерные сети и т.п.), а участок земли в центре города над обрывом (оползневый спуск к реке) требует производства укрепительных работ. Необходимо объяснить, за счет какого фактора (внешнего износа, функционального износа или влияния сервитута) в каждом случае оценки (земельного участка № 1, № 2 и № 3) стоимость объекта оценки снизится?