Задачи по "Оценке земли"

 

Факторы, обуславливающие  снижение стоимостей объектов:

При оценке земельного участка  №1 (центр города - торговая направленность), оценочная стоимость участка  будет снижена за счет фактора  внешнего износа, который выражается в естественном разрушении, вследствие действия внешних природных сил, земной поверхности участка (оползневый спуск к реке). При проведении осмотра оценщиком было выявлено оползание земляных масс, которое  делает невозможным использование  участка по назначению (для строительства  объектов недвижимости: зданий, сооружений) без проведения предварительных  работ по укреплению земельных масс и восстановлению нормальной земной поверхности. Стоимость такого земельного участка будет корректироваться в сторону снижения за счет стоимости  укрепительных работ, рассчитанной исходя из величины внешнего износа, которой  подвергся участок.

При оценке земельного участка  №2 (периферия - торговая направленность), оценочная стоимость участка  будет снижена за счет фактора  функционального износа, который  выражается в отсутствии инженерных сетей и транспортных коммуникаций до рассматриваемого объекта. Поскольку  планируется на данном участке торговая деятельность, обеспечение транспортной доступности до объекта, равно как и подключение объекта к коммунальным сетям, являются необходимыми условиями для ее осуществления. В связи с отсутствием развитой нормальной инфраструктуры (коммунальной и производственной) в районе рассматриваемого участка его оценочная стоимость будет существенно снижена из-за несоответствия обязательным соверменным условиям осуществления деятельности.

При оценке земельного участка  №3 (периферия - производство), оценочная  стоимость участка будет снижена  за счет фактора функционального  износа, который выражается в отсутствии инженерных сетей и транспортных коммуникаций до рассматриваемого объекта. Кроме того, поскольку производство требует проведения дополнительных коммуникаций (помимо коммунальных), имеющих большие (производственные) мощности. Дополнительное строительство (монтаж) производственной инфраструктуры затронет смежные земельные участки, что потребует регистрации сервитутов. Любой сервитут, обременяющий смежные земли и ограничивающий их пользователей в осуществлении прав, повлечет за собой расходы на возмещение ущерба собственникам (арендаторам) этих участков. Помимо дополнительных коммуникаций, расположенных непосредственно на земной поверхности, смежные участки могут пострадать от загрязнения воздуха (воды), ограничения доступа солнечного света, шумовых эффектов и иных побочных моментов, возникающих вблизи производств (необходимо обязательно обратить внимание на то, какой вид производственной деятельности планирует развивать на объекте оценки потенциальный покупатель и проанализировать его возможное влияние на окружение).

На основании полученной информации необходимо оценить потенциальные  затраты как на выплаты собственникам  участков, по которым планируется  регистрация сервитутов, так и  на иные выплаты компенсационного характера, которые могут возникнуть при  организации производства на земельном  участке.

Таким образом, оценочная  стоимость земельного участка корректируется в сторону уменьшения на величину затрат на создание инженерных сетей  и транспортной инфраструктуры и  на величину возможных компенсационных  выплат.

 

 

5. В чем заключаются особенности земли как объекта стоимостной оценки?

 

Экономически обоснованная стоимостная оценка земли является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность ее одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения  и объекта недвижимости.

Кроме того, выгоды от использования  земельного участка реализуются  на протяжении неограниченного времени, а все улучшения имеют определенный срок службы, что особенно актуально  в настоящее время, когда многие здания, сооружения и технологии физически  и морально устарели.

Отличия земельного участка  от других видов недвижимости обусловлены  следующими особенностями:

а) земля является природным  ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;

б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого  использования земли:

· как основного средства производства. Сельскохозяйственные и  лесные земли выступают средством  производства сырьевых ресурсов, необходимых  практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания;

· как пространства для  социально-экономического развития. Земля  является пространственным базисом  для размещения различных объектов недвижимости;

в) земельный фонд выступает  основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов. Поэтому во всех развитых странах государство регулирует использование земли одновременно как природного, так и хозяйственного объекта;

г) в отличие от других объектов недвижимости к стоимости  земельных участков не применяются  понятия физического и функционального  износа, а также амортизации, поскольку  срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость  земли, количество которой ограничено, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улучшений со временем, как правило, увеличивается;

д) использованием и охраной земли в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях

Все вышеперечисленные отличия  оказывают существенное влияние  на процесс проведения оценки земель, как уникального, не повторяющегося объекта. Основным моментом при проведении стоимостной оценки земли, на мой  взгляд, является тот факт, что при  проведении типовых оценочных процедур и использовании методов и  подходов, необходимо всегда учитывать  фактор уникальности каждого земельного участка и в каждом конкретном случае тщательно разрабатывать систему допущений и ограничений каждого рассматриваемого объекта оценки.

 

 

6. Что такое сервитут? Назовите виды сервитутов. Для чего может возникнуть потребность в оценке земельного участка при установлении сервитута? Что в данном случае будет являться объектом оценки в соответствии с законодательством?

Сервитут - вещное право пользования  чужой вещью в интересах определенного  лица. Сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование  которым необходимо вне связи  с пользованием земельным участком.

Право пользования при  этом связывается не с субъектом  права собственности, а с вещью. В результате: в случае перехода прав на земельный участок, обремененный сервитутом, к другому лицу юридическая  сила этого сервитута сохраняется; сервитут не может быть самостоятельным  предметом купли-продажи, залога и  не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого  имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Обременение земельного участка  сервитутом не лишает собственника участка  прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Различают сервитуты:

- Частные и публичные,

Публичный сервитут - вид  земельного сервитута, устанавливается  в интересах государства, местного самоуправления или местного населения (в целях ремонта инженерных сетей, линий и транспортной инфраструктуры, забора воды и водопоя, проведения изыскательских, исследовательских работ, свободного доступа к прибрежной полосе и  др.). Такого рода сервитуты устанавливаются  федеральными законами и иными федеральными нормативными правовыми актами, нормативными правовыми актами субъекта РФ и органов  местного самоуправления с учетом результатов  общественных слушаний.

Частный сервитут - вид земельного сервитута. Частные сервитуты устанавливаются  на основании договора между собственниками земельного участка и пользователем  сервитута. Частные сервитуты подлежат обязательной государственной регистрации.

- Положительные и отрицательные,

Положительный сервитут - это  право лица, имеющего сервитут, совершать  определенные действия в ущерб чужой  недвижимости. Так, например, положительным  сервитутом является право обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Отрицательный сервитут - это  право требовать от собственника соседнего участка воздержания  от тех или иных видов его использования. Например, право требования о не возведении зданий и сооружений, препятствующих доступу на участок света и  воздуха (сервитут воздуха и света) или портящих внешний вид (сервитут вида) и т.п.

В соответствии с п. 5 ст. 274 ГК РФ и п. 6 ст. 23 ЗК РФ собственник  объекта недвижимости, обремененного  сервитутом, вправе требовать соразмерную  плату от лиц, в интересах которых  установлен сервитут. При этом, плата за сервитут может иметь единовременный характер, когда выплачивается однократно в полном объеме, и периодический характер, когда выплачивается многократно частями в течение всего срока, на который сервитут установлен. Вид выплаты может быть установлен соглашением о сервитуте, решением суда или нормативным правовым актом, которым сервитут установлен.

Для определения величины соразмерной платы за сервитут и  вида выплат (единовременные либо периодические), а также периода выплат, возникает  необходимость в оценке земельного участка, который обременяется сервитутом.

При этом, величина выплат за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута. Таким образом, соразмерность платы за сервитут таким убыткам означает, что величина платы за сервитут равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Величина соразмерной  платы за сервитут определяется как  размер убытков, которые причинены  собственнику земельного участка или  иного объекта недвижимости, обремененного  сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута, и рассчитывается путем  сложения:

· размера реального ущерба, рассчитываемого без учета размера  реального ущерба, который причинен собственнику земельного участка или  иного объекта недвижимости в  связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами (далее - реального ущерба);

· размера упущенной выгоды, рассчитываемого без учета размера  упущенной выгоды, которая причинена  собственнику земельного участка или  иного объекта недвижимости в  связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами (далее - упущенной выгоды);

· размера убытков, которые  причинены собственнику земельного участка или иного объекта  недвижимости в связи с досрочным  прекращением обязательств перед третьими лицами.

Таким образом, объектом оценки в вышеуказанном случае будет  являться величина убытков, возникающих  у собственника земельного участка, вследствие обременения его участка  сервитутом, с последующим определением, на основании полученных данных, величины соразмерной платы за сервитут.

 

7. В чем заключаются различия между кадастровой и единичной оценками земельных участков?

 

Основным отличием кадастровой  оценки земель от единичной является:

- Конечная цель проведения  оценки,

Целью кадастровой оценки является одновременное определение  кадастровой стоимости всех земельных  участков в границах административно-территориальных  образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам  на определенную дату

Целью единичной оценки является определение рыночной или какой-либо другой стоимости единичного земельного участка на дату проведения оценки.

- Субъект и инициатива  проведения оценки,

Проведение кадастровой  оценки земель происходит по инициативе государства и осуществляется соответствующими Земельно-кадастровыми палатами субъектов  федерации, действующими в составе  органов исполнительной власти РФ на основании нормативно-правовых актов.

Проведение единичной  оценки может осуществляться по желанию  любого совершеннолетнего дееспособного  физического лица либо юридического лица на основании договора независимым  оценщиком в соответствии с принятыми  стандартами и методами оценки.

- Массив охвата объектов  оценки,

Кадастровая оценка земель носит сплошной характер и производится соответствующими ЗКП субъектов федерации в границах подведомственности.

Единичная оценка производится для конкретного объекта недвижимости, описание которого содержится в задании  на оценку, являющемся неотъемлемой частью договора о проведении оценки

 

 

8. Для каких целей могут быть использованы результаты кадастровой оценки городских земель?