Теория прав собственности и рынок земли в России

До сих пор мы рассматривали  сверхприбыль, которая образуется на лучших участках земли и собственники худших земель не получают дифференциальной ренты первого и второго вида. Но если бы землевладелец таких земель не имел никакого дохода от их передачи в аренду, то его собственность теряла бы всякий смысл. Между тем в аренду сдаются не только хорошие, но и плохие земли. Обладая монопольным правом присвоения земли, собственники собирают с худших земель своеобразную дань - ренту. Она включается в рыночную цену. Покупая продукцию сельского хозяйства, мы все выплачиваем земельным собственникам эту дань за передаваемое на время право использовать их собственность - землю.  

В развитом рыночном хозяйстве  земля является предметом купли  и продажи. Однако невозделанная  земля не имеет стоимости, но цену имеет. Что же лежит в основе «цены» земли?" Земля продается как носительница дохода. Продается ее способность приносить ренту своему владельцу. Поэтому цена земли есть капитализированная рента. При продаже участка его собственник заботится о том, чтобы не потерять рентный доход. Он соглашается продать землю за такую сумму, которая будучи положена в банк или в ценные бумаги, принесет ему доход, равный ренте. Покупатель земли, прежде чем стать ее собственником, тоже сравнивает приносимую участком ренту с процентом, который он может получить, если деньги положит в банк. У каждой стороны свой расчет. Сравнение с банковским доходом происходит потому, что это наиболее гарантированное и спокойное помещение своего капитала, своей собственности [9, 494].

Своими особенностями  обладает и налогообложение земли. Допустим, что вводится 50% налог на все земельные ренты, в результате чего общий спрос на услуги тем не менее не изменится. При цене, которая будет включать этот налог, люди все равно будут предъявлять спрос на все фиксированное предложение земли. Таким образом, рыночная цена (с учетом налога) услуг земли сохранится прежней. Налог целиком выплачивается собственником земли из его дохода, уменьшая тем самым этот доход. Равновесный доход собственника земли уменьшится на половину, следовательно, вся тяжесть налога целиком переместится к собственнику земли, отличающейся неэластичным предложением.

Налог на чистую экономическую  ренту не отразится на экономической  эффективности и не скажется ни на чьем поведении. На поведение тех, кто  предъявляет спрос, налог не повлияет потому что цена ресурса остается неизменной. Поведение собственников не изменится в силу того, что предложение земли фиксировано и не влияет на налог. Таким образом в результате введения налога на землю хозяйство работает также как и до введения налога.

2.1 Правовое регулирование земельных отношений в России

Для того, чтобы понять основные принципы земельного оборота, а также уточнить содержание права собственности на землю, необходимо изучить нормативную базу земельного регулирования. Под правом собственности понимают совокупность принадлежащих субъекту правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом, позволяющая ему по своему усмотрению совершать в отношении его любые действия, не противоречащие нормам права и охраняемым законом интересам других лиц. Это право собственности в субъективном смысле.

Среди прав на землю выделяется две основные группы:

• права, определяющие принадлежность, присвоенность имущества (например, право собственности)
• право пользования (например аренда)

Возможность иметь в  частной собственности землю предусмотрена Конституцией РФ (ст. 9). Конституция закрепляет только два ограничения осуществления собственником своих прав – не нанесение ущерба окружающей природной среде и защита охраняемых законом интересов других лиц [1]. Это же правило содержит ст. 209 Гражданского кодекса РФ [2].

Принципами земельного права в Российской федерации  являются:

1. Принцип учета земельных  отношений. 

2. Принцип целевого  использования земельных участков: участки земли имеют целевое  назначение, в соответствии с которыми собственники, землепользователи, землевладельцы обязаны их использовать.

3. Принцип рационального  использования земли. Требование  рационального использования земли  распространяется на все категории  и независит от формы собственности,  установленном в отношении конкретного земельного участка.

4. Принцип сочетания  частных и публичных интересов.  Правовое регулирование, использование  и охрана земель осуществляется  в интересах всего общества  в целом при обеспечении гарантий  каждого гражданина и юридического лица на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельном участке.

5. Принцип управления  земельными ресурсами независимо  от формы собственности. Управление  земельными ресурсами осуществляется  в отношении всех категорий земель независимо от того используются они или нет, поскольку государство реализует свое право территориального верховенства.

6. Принцип приоритета  особых охраняемых земель. Изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения; земель, занятых защитными лесами; земель особо охраняемых природных территорий; земель, занятых объектами культурного значения ограничивается или запрещается в порядке, установленным Федеральным законом.

7. Принцип приоритета  интересов народа, проживающих на определенной территории.

8. Следующий принцип  выражается в том, что собственники, землевладельцы, землепользователи,  арендаторы в зависимости от  основания пользования земельными  участками обязаны платить земельный  налог и арендную плату.

В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности на землю. Это означает, что имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации и муниципальных образований. Все формы собственности на землю признаются равными и защищаются равным образом.

Однако фактически различные  формы собственности не равны  между собой. В частности, законом  определяется, какие виды имущества  могут находиться только в государственной  или муниципальной собственности. К такому имуществу относится, например, имущество, изъятое из гражданского оборота [14, 40]. Недра также относятся исключительно к государственной собственности [11, 13].

Объектом права собственности  являются не все земли вообще, а  конкретный земельный участок.

Земельный вопрос в России на протяжении всей ее многовековой истории  был одним из самых непростых. Земельное законодательство и земельное  право в России, ставшие основой  современного земельного законодательства, сформировались только в начале XX века.

В 1990 году в Российской Федерации началось осуществление  земельной реформы и становление  земельного права, соответствующие  условиям перехода от плановой экономики  к рыночной. Современное российское законодательство — одно из самых  интересных, актуальных и противоречивых. За 14 лет оно прошло различные этапы развития, и несколько раз изменялись основные принципы формирования и применения норм земельного права, регулирующего оборот земли.

Первой  попыткой законодательной власти включить землю в гражданский оборот и, в частности, восстановить отмененное в 1917 году право частной собственности на землю было закрепление статьей 5 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик о земле, принятых 28 февраля 1990 года.

Последующие годы стали  переломными в развитии земельного законодательства. В ноябре 1990 года принимаются законы: «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», «О земельной реформе», «О собственности в РСФСР», и, наконец, 25 апреля 1991 года вступает в действие Земельный кодекс РСФСР, основной кодифицированный закон, регулирующий земельные отношения, в том числе и имущественного характера. В Земельном кодексе РСФСР были достаточно понятно определены полномочия органов государственной власти, которыми на тот момент являлись Советы народных депутатов различных уровней. Они имели право от имени государства в соответствии с полномочиями, установленными законом, переводить земельные участки из одной категории в другую в соответствии с установленным порядком, а также предоставлять земельные участки юридическим и физическим лицам для целей, установленных в законе, за плату и бесплатно, что фактически стало основанием для введения свободной купли-продажи земли.

Принятый 25 октября 2001 года Земельный кодекс РФ устранил многие пробелы федерального законодательства, препятствовавшие обороту земли. Право аренды, наряду с правом собственности, стало одним из основных прав на землю. Указанная тенденция явилась результатом вытеснения из земельного законодательства права постоянного пользования и права пожизненного наследуемого владения. Так, существенно сужен круг лиц, которым земельные участки могут быть предоставлены на праве постоянного пользования. В настоящее время к их числу относятся только государственные и муниципальные учреждения, а также казенные предприятия.

Юридические лица, а также  граждане с момента вступления в  силу Земельного кодекса вправе приобретать  земельные участки только в собственность  или в аренду. Более того, в  отношении юридических лиц, которым  земельные участки принадлежали на праве постоянного пользования до вступления в силу Земельного кодекса, установлены специальные требования. Такие юридические лица должны переоформить право постоянного пользования на право собственности или аренды. Правда, Земельный кодекс не устанавливает никаких санкций за неисполнение данного положения. В связи с этим его действенность можно поставить под сомнение.

Еще более жестокие ограничения наложены на право пожизненного наследуемого владения. С момента вступления в силу Земельного кодекса предоставление земельных участков на данном праве не допускается.

Закон о введении в  действие Земельного кодекса не установил  срока, в течение которого право  пожизненного наследуемого владения должно быть переоформлено. Но то, что оно  когда-то должно будет исчезнуть, прямо вытекает из Кодекса. Ведь это право после принятия Земельного кодекса вновь возникнуть не может. Приобретенные же ранее права сохраняются, но должны превратиться либо в право собственности, либо в право пользования на основании договора аренды [3]. Содержание права пожизненного наследуемого владения ограничено: нельзя распоряжаться земельным участком иначе, чем передавая его по наследству. Раньше же можно было сдавать его в аренду.

Подводя итоги, можно  сделать вывод: ряд норм Земельного кодекса РФ противоречит Конституции РФ. Нельзя исключить вероятность рассмотрения в Конституционном Суде дел, связанных с нормами Земельного кодекса РФ.

2.3 Рынок земли в России

Как уже было сказано, в Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности на землю. Однако соотношение количественное долей, принадлежащих каждому субъекту, сильно рознится.

Так на первое января 2009 года по данным Росреестра более 90% земель находится в государственной  собственности. Часть земель отведено под промышленность, энергетику, связь и иные угодья специального назначения (см. Приложение3). Юридическим лицам принадлежит 0,5% земель в РФ. Чуть более семи процентов приходится на долю граждан (см. Приложение 2). Из них большую часть земель занимают личные подсобные хозяйства, а также фермерские хозяйства.

Площадь российских земель сельскохозяйственного назначения сопоставима с суммарной площадью аналогичных земель 25 стран Евросоюза. При этом в среднем по европейским  странам сельхозугодия занимают 40-50% общей территории стран, в то время как в РФ – не более 10%. При этом с каждым годом площадь сельскохозяйственных угодий постепенно сокращается (см. Приложение 1).

Эффективность использования земель и производительность труда в  сельском хозяйстве европейских стран в несколько раз превышает российский уровень. Однако земля в России даже с учетом крайне низкой эффективности ее использования значительно недооценена, как минимум в 3-5 раз [18].

Сельские жители уходят в город, земля дичает. Большая часть земли в России до сих пор находится в руках бывших колхозов и совхозов, поэтому россияне вынуждены закупать значительную долю продовольствия за границей или вести натуральное хозяйство и производить продовольствие в личных подсобных хозяйствах.

Интересна также роль рынка земли  для строительства. Экономический кризис привел к падению цен на жилье по всей России. Однако в некоторых регионах рынок недвижимости уже начал восстанавливаться. При этом наиболее реальным объектом для инвестиций сейчас является земля. Стоимость земли в розницу в различных регионах неодинакова. В регионах Центральной России в 7,5 раза ниже, чем цена аналогичных земельных участков в Московской области. Средняя стоимость участков без подряда площадью до 1 гектара на первичном рынке в регионах Центрального федерального округа РФ в конце 2009 года составила порядка 35 тысяч 100 рублей за сотку, между тем как в Московской области цены на землю - около 263 тысяч 600 рублей за сотку [19].

Такое соотношение определяется близостью  к Москве, но в Центральной России, таким образом, сохраняется большой потенциал для развития рынков земли и роста цен.

Городские новостройки пока вряд ли представляют интерес для частного инвестора; точечная застройка также как коммерческий проект не интересна для строителя, так как высоки издержки. Поэтому земля им скупается большими наделами и в последующем дробится на участки для индивидуальной застройки. Желающих приобрести подобного рода жилье пока больше, чем желающих его продать, что ведет к увеличению предложения. По мере того как в этот процесс втягивается все большее количество людей, становится заметней проблема взаимодействия, которая со временем вызревает в судебный конфликт. Конфликт этот предопределен формой взаимоотношений между заказчиком и подрядчиком, которая представляет собой некий суррогат двух договоров, - подряда и купли-продажи.