Система ипотечного кредитования на примере ОАО «СМП Банк»

Не последнюю роль в этой ситуации играют и вопросы политической стабильности, а также гарантии неизменности юридической базы, что также не всегда может быть обеспечено в РФ.

Инфляционные проблемы ипотечного кредитования.

Несмотря на то, что уровень инфляции в России существенно снизился за последние годы, он остается на более высоком уровне, чем в большинстве развитых стран. В результате стоимость привлечения ресурсов для банков не снижается.

Кредитные организации сталкиваются с ситуацией, когда, с одной стороны, вкладчики не станут держать деньги на депозитах при ставках ниже инфляции, а с другой, доходы потенциальных заемщиков растут меньшими, чем этот уровень, темпами. В итоге ипотечное кредитование развивается, но не как массовый продукт, а в форме предложения для избранных и наиболее успешных.

Проблемы ипотечного кредитования, связанные с монополиями.

Рынок первичного жилья до сих пор непрозрачен. Зачастую возможность строить новые жилые дома имеет узкий круг компаний. Отсутствие конкуренции удерживает стоимость квадратных метров на слишком высоком уровне, чтобы они стали доступными для рядовых потребителей.

Когда рынок долевого строительства перестанет быть монополизированным, это автоматически приведет к решению целого ряда проблем ипотечного кредитования – цена на недвижимость снизится в соответствии с рыночными условиями.

Проблемы ипотечного кредитования, связанные с миграционной политикой.

Займы на строительство или покупку жилья получают все большее распространение, но далеко не во всех регионах. До сих пор наблюдается существенная разница в уровне жизни в нескольких крупных городах и других регионах. В результате в условиях свободной экономики в наиболее благополучные центры устремляется поток мигрантов, увеличивая тем самым спрос на недвижимость.

Выравнивание доходов могло бы привести к снижению стоимости жилья, что положительно сказалось бы на расширении ипотечного кредитования.

Далее рассмотрим проблемы, с которыми сталкиваются коммерческие банки при осуществлении ипотечного кредитования на примере операционного офиса Орловского филиала ОАО «СМП Банк». Наличие данных проблем, безусловно, приводит к снижению эффективности ипотечных кредитов в Банке.

Наличие конкуренции на ипотечном рынке создает проблемы в части привлечения и удержания клиентов. Данная проблема вызвана тем, что практически все банки на сегодняшний день реализуют данную услугу. Основными конкурентами ОАО «СМП Банка» являются Сберегательный банк, ВТБ-24 и Газпромбанк.

Проблемы организационного характера, связанные с процессом кредитования в операционном офисе Орловского филиала ОАО «СМП Банк» включают проблемы, касающиеся оценки кредитоспособности и платежеспособности клиента. Это связано, во-первых, с низким платежеспособным спросом населения, во-вторых, с невозможностью документально подтвердить свои доходы, в-третьих, с отсутствием внутренней информационной базы.

Анализ предыдущего раздела позволил сделать вывод об имеющихся проблемах несвоевременных платежей в Банке, то есть, суммах просроченных ипотечных кредитов. Это связано, как с невысокой платежеспособностью заёмщиков, так и собственно и суммой выданных ипотечных кредитов. Кроме того, линейка продуктов ипотечного кредитования ОАО «СМП Банк», насчитывающая всего четыре вида ипотечных кредитов, не может охватить в полной мере потребности клиентов. Рынок ипотеки развивается и сегментируется достаточно быстро, в связи с чем, ассортимент ипотечных продуктов должен успевать за потребностями клиентов.

Решение этих проблем даст возможность увеличивать объемы кредитования, а также постепенно снижать ставки по кредитам, что будет способствовать росту степени доступности ипотеки.

Рассматривая перспективы ипотечного кредитования на уровне РФ необходимо отметить, что в последние годы существенно увеличилось число банковских продуктов, где учитываются пожелания заемщиков. Банки предлагают все более выгодные и доступные программы кредитования, рассчитанные на среднестатистического жителя России. Кроме этого, финансовые учреждения нашли подход к потенциальным заемщикам и научились убеждать их в перспективности займа. Подобная лояльность подтверждается рядом фактов. К примеру, в последние годы наблюдается снижение уровня первоначального взноса и увеличение размера максимальной суммы займа. Кроме этого, упростилась процедура сбора документов, увеличился общий срок кредитования (сегодня он может достигать 30 лет). Еще один неоспоримый плюс – существенное ускорение процедуры рассмотрения заявки.

Уже к 2018-2020 году планируется выдать не менее одного миллиона кредитов на покупку жилья. Цели достаточно серьезные, но вполне осуществимые. Рассчитывать на увеличение спроса ипотечного кредитования позволяет обнадеживающий 2013 год, который показал явную тенденцию роста числа заемщиков.

В последние годы снизилась средняя процентная ставка по ипотечному кредитованию, которая составляет 12,5-13% годовых. Конечно, она еще очень высокая для большинства россиян, но в сравнении с прежними показателями (15-16%) положительная тенденция видна. И, несмотря на существенное упрощение процедуры, ипотечный кредит нельзя назвать полностью доступным для россиян.

Так же планируется, что уже во второй половине 2014 года уровень ставок по ипотеке понизится до 12% - это вполне реально. Некоторые эксперты высказывают мнение, что при отсутствии каких-либо «срывов» в экономике ипотека может стать выгоднее. Еще несколько лет назад оформление ипотеки считалось прибыльной инвестицией, но высокие проценты сводят на нет все задумки потенциальных инвесторов. Использование займов в инвестиционных целях становится попросту бесполезным явлением. При этом не стоит ожидать резкого обвала ставок. Процесс будет проходить достаточно медленно и в течение 3-5 лет. Многое зависит от политики центрального банка РФ. В любом случае, если снижение ставки и будет иметь место, то незначительное. Эксперты сходятся во мнении, что ее размер будет колебаться в диапазоне от 12-12,5%.

Как бы то ни было, многие специалисты отмечают стремительный рост популярности ипотечного кредитования. Причина проста – людям необходимо улучшить свои жилищные условия, и они вынуждены пользоваться услугами банка, даже если те крайне невыгодные.

Таким образом, решение проблем ипотечного кредитования – это комплексная задача, затрагивающая макроэкономику страны, социальную и миграционную политику, строительный сектор, развитие банковских продуктов и многое другое. Такие цели не могут быть достигнуты сразу, для этого требуется длительное время. Однако рано или поздно экономика страны обязательно дойдет до того уровня, когда ипотечное кредитование в равной степени будет выгодно и банкам, и самому широкому кругу их клиентов.

 

3.2 Пути совершенствования ипотечного  кредитования в ОАО «СМП Банк».

Выявив проблемы Банка и учитывая его наработанный опыт, а также очевидные перспективы ипотечного кредитования необходимо приступить к решению следующих задач:

- расширение ассортимента  и разработка новых ипотечных  продуктов;

- сокращение просроченных кредитов;

- более глубокое изучение рынка для выдвижения максимально конкурентоспособной продукции;

- внедрение системы лояльности к ответственным клиентам;

- периодическое проведение маркетинговых исследований с целью обновления продуктовой линейки в соответствии с меняющимися потребностями клиентов.

Исходя из проведенного анализа и с учетом ключевых элементов развития ипотечного кредитования операционному офису Орловского филиала ОАО «СМП Банк» необходимо расширить ассортимент и разработать новые продукты ипотечного кредитования, так как предлагаемых всего четыре вида ипотечных кредитов, не могут охватить в полной мере потребности клиентов.

Расширение линейки ипотечных кредитов приведёт к росту спроса на них. Однако рост спроса обострит проблему просрочки ипотечных кредитов, в связи с чем, Банку можно рекомендовать следующее:

- более строго регламентировать процедуру андеррайтинга (проверки платежеспособности клиента);

- проводить ипотечную сделку только в случае предоставления полного пакета документов.

В связи с выходом на рынок крупных конкурентов, необходимо разработать наиболее эффективную стратегию, направленную на смягчение внешних угроз на рынке путем диверсификации, т.е. освоения новых рынков, интеграции, прежде всего с конкурентами для ослабления угроз с их стороны.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 19.07.2010 №1201-р принята «Стратегия развития ипотечного кредитования в РФ до 2030 года», предусматривающая повышение его доступности до уровня 60% населения и снижение среднего уровня процентной ставки до размера инфляции плюс 2-3 процентных пункта. В частности она предлагает26:

- повышать доступность ипотеки жилья эконом - класса;

- обеспечивать через деятельность институтов развития ипотечного рынка поддержание уровня процентной ставки на приемлемом для заемщика уровне;

- предоставлять надежным заемщикам возможность снижения первоначального взноса за счет развития страхования ипотеки и оказания государственной поддержки определенным категориям граждан;

- стимулировать развитие специальных программ ипотечного кредитования, ориентированных на отдельные категории заемщика.

В связи с этим, ОАО «СМП Банк» можно предложить запустить новую программу ипотечного кредитования, подразумевающую применение льготного периода кредитования. Рассмотрим ее содержание (табл. 14).

Программа «Улучшение жилищных условий» позволяет приобрести недвижимость, как на вторичном рынке, так и в новостройке, при этом в сумму кредита можно включить стоимость парковочного места.

Таблица 14 – Содержание программы «Улучшение жилищных условий».

Условия программы "Улучшение жилищных условий"
Срок кредита	до 10 лет (по договору – 122 мес.)
Сумма кредита	от 200000 до 3 000 000 руб.
Процентная ставка	определяется индивидуально по результатам андеррайтинга
Базовая процентная ставка	от 12,5 до 15% годовых
	- % ставки зависят от  срока кредитования
Комиссия за рассмотрение заявления-анкеты	отсутствует
Льготный период	в первый год кредита выплачиваются только проценты по кредиту
Комиссия за открытие ссудного счета	отсутствует
Погашение кредита	ежемесячно, аннуитетными платежами
Досрочное погашение	не ранее чем через 3 месяца без уплаты штрафов
	минимальная сумма – 10 000 рублей.
Обеспечение	залог (ипотека) приобретаемой квартиры
Страхование	жизни и здоровья заемщика и лиц, доход которых составляет больше 20% доходов, учтенных при расчете платежеспособности на сумму не менее 110% от кредита
	объекта недвижимости от рисков утраты и повреждения на сумму не менее 110% от кредита
	рисков утери права собственности на сумму не менее 110% от кредита

 

 

Таким образом, решив поставленные задачи ОАО «СМП Банк» значительно увеличит качество ипотечного портфеля, повысит свои финансовые показатели, что повлечет за собой увеличение прибыльности Банка.

 

 

3.3 Анализ предполагаемых мероприятий ОАО «СМП Банк».

Рассмотрим эффективность новой программы для операционного офиса Орловского филиала ОАО «СМП Банк».

Как было отмечено ранее в курсовой работе, ипотека в ОАО «СМП Банк» будет активно развиваться за счет разработки новых ипотечных программ.

Оценив и проанализировав ситуацию на рынке ипотечного кредитования в Орловской области, можно выявить сильные стороны ипотечных программ:

1. Использование льготного  месяца;

2. Частичная отмена комиссий;

3. Первоначальный взнос от 15%.

На основе этих конкурентных преимуществ, можно сформировать решение о применении части условий по программам кредитования на объекте исследования - Орловского филиала ОАО «СМП Банк».

Эффективность программы для банка будет состоять:

1.Увеличение числа клиентов, а, следовательно, увеличение прибыли  за счет увеличения дохода  путем использования льготного  периода гашения.

Данный период необходимо установить в размере первого года. В итоге заемщик, который «только что» взял кредит располагает в большинстве случаев небольшим количеством денег в связи с переездом и текущими «квартирными» вопросами. Поэтому, введение такого изменения позволит заемщику в первый год выплачивать только проценты, что является суммой меньшей, чем сумма ежемесячного аннуитетного платежа. Это дополнительное удобство для заемщика.

Для Банка применение такого варианта погашения отразится большей прибылью от программы за счёт:

- увеличения объёма продаж (многие заёмщики из-за большого значения ежемесячного платежа по кредиту не проходят по условиям кредитования. Так в Орловском филиале значительная доля Заёмщиков «отсеивалась» при андеррайтинге по коэффициенту Платеж/доход. Применяя льготный период, Банк тем самым снижает аннуитентные платежи по кредиту в первый год);

- увеличения процентных выплат по кредиту (проценты по кредиту рассчитываются по остатку от основного долга, в первый год основной долг по кредиту не изменится, следовательно, в конечном итоге сумма переплаты по кредиту увеличится).

2. Увеличение числа клиентов, а следовательно увеличение дохода банка путем частичной отмены комиссии. Опыт отмены комиссии за рассмотрение заявления-анкеты (1200 рублей) уже имеет место в ОАО «СМП Банк» и статистические внутренние данные по Орловскому филиалу характеризуются увеличением количества кредитов.

Таким образом, логично предположить, что отмена комиссии в размере 10 000 рублей по каждой сделке приведет к увеличению количества одобренных кредитов на 15% (данная цифра получена в результате опроса экспертов, занимающихся ипотечным кредитованием), что является дополнительным источником дохода для банка.