Часть сделок земельного оборота
имеет преимущественно рыночный характер.
Это прежде всего сделки аренды, купли-продажи
земельных участков, залога при получении
кредита и т.д. А дарение и наследование
участков представляют собой сделки внерыночного
оборота земель. Своеобразными формами
сделок являются операции с земельными
долями в сельскохозяйственных предприятиях,
которые в нашей стране пока не получили
развития.
Земельный рынок - это часть
системы земельных отношений, в основе
которой находится механизм согласования
интересов землевладельцев и землепользователей
с целями государства и общества в целом.
Составляющими факторами земельного рынка
являются: отношения владения, пользования,
распоряжения и формы собственности (государственная,
частная), методы передачи права собственности
(аренда, продажа, залог и т.д.), условия
конкуренции (свободный выбор участника),
нормативы денежной оценки и условия действия
складывающейся цены на землю, а также
законодательно установленная совокупность
норм и правил для целевого использования
всего инструментария регулирования земельных
отношений.
Для становления земельного
рынка необходимо как минимум два условия:
любой участок земли может перейти к новому
собственнику; у каждого земельного участка
должна быть своя цена. Такой рынок создает
и поддерживает отношение к земле как
к особой ценности, побуждает к максимально
продуктивному использованию, образует
механизм ее перехода к тому, кто способен
эффективно хозяйствовать. Значит, рынок
земли должен быть обязательно встроен
в систему государственной политики, что
призвано направлять названные условия
в интересах общества.
В структуре земельного рынка
можно выделить два основных сегмента.
Первый - рынок земель, находящихся в государственной
собственности (республиканской или местной).
Второй - рынок земельных участков, находящихся
в собственности юридических лиц и граждан.
Одновременно выделяются шесть категорий
граждан и типов деятельности в сочетании
с вариантами целевого использования
земельных участков: граждане для индивидуального
жилищного строительства; для ведения
личного подсобного хозяйства; кооперативного
садоводства и животноводства; граждане
и их объединения для предпринимательской
деятельности; участки под приватизированными
предприятиями; крестьянские (фермерские)
хозяйства и другие сельскохозяйственные
предприятия.
Как показывает проведенный
нами анализ, в странах с развитым рынком
наблюдается следующая закономерность
в обороте земли. В периоды экономического
подъема спрос на земельном рынке растет,
увеличиваются цены, повышается заинтересованность
потенциальных продавцов земельных участков.
В периоды экономического спада или депрессии
земельный рынок приобретает сравнительно
вялый характер. В течение года от 1,5 до
4% собственников стремятся продать свои
участки.[10].
Экстраполируя эти пропорции
на возможный белорусский земельный рынок,
можно дать вероятные оценки его размеров.
Например, сегмент частного земельного
рынка, где возможны сделки купли-продажи
участков, предназначенных для ведения
личного подсобного хозяйства, может включать
в среднегодовом исчислении примерно
20 тыс. га (из расчета продажи 2% площади,
занятой под личными подсобными хозяйствами,
равной сейчас чуть меньше 1,0 млн. га). Площадь
земель, продаваемых фермерскими хозяйствами,
может составить 3,5 тыс. га в год (из расчета
продажи 3% площади земель фермерских хозяйств,
составляющей в настоящее время 115 тыс.
га). Владельцы садоводческих и огороднических
кооперативов могут ежегодно продавать
примерно 3,0 тыс. га площади своих участков
(из расчета продажи 4% общей площади под
этими кооперативами, которая равна в
настоящее время 7,3 тыс. га).
Что касается вообще состояния
сельскохозяйственных земель, которые
на сегодня занимают львиную часть территории,
при этом в весьма экономически выгодных
для другой деятельности местах, то ситуация
следующая. С каждым годом видно уменьшение
площадей. что наряду с увеличивающимися
объема с/х производства говорит об интенсификации
сельского хозяйства, увеличении свободных
земель, и перспективах продолжения сложившейся
тенденции. [21, с. 227]
Таким образом, с высоким уровнем
вероятности можно предполагать, что около
30,0 тыс. га земель частного сектора будут
ежегодно менять своих владельцев. Этот
прогноз можно считать относительно реальным,
поскольку он совпадает с динамикой показателей
в период становления земельного рынка
в смежных странах (России, Украине, Литве
и др.). Вместе с тем с развитием рынка и
повышением цен на земельные участки площадь
оборота купли-продажи земель сельскохозяйственного
назначения в республике в частном секторе
может даже превысить названный размер
в 2,0-2,5 раза и составить 60,0-75,0 тыс. га.
Если в стране законодательно
будет урегулирован оборот земель, находящихся
в пользовании коллективных сельскохозяйственных
предприятий, то в процесс купли-продажи
может быть вовлечено еще не менее 110 тыс.
га сельскохозяйственных угодий (из расчета
1,5% площади (7,4 млн. га), находящейся в настоящее
время в использовании крупных сельскохозяйственных
организаций).[10]
Следовательно, общая сумма
в размере 140 тыс. га - это вероятный потенциал
рынка земли в Республике Беларусь, представляющий
только сделки купли-продажи земельных
участков сельскохозяйственного назначения.
Площадь арендных сделок может
быть на порядок больше размера сделок
купли-продажи земельных участков и составлять
около 1,4 млн.га.
Таким образом, в общий рыночный
оборот сельскохозяйственных земель может
ежегодно вовлекаться площадь, равная
1,5 млн. га .
Важнейшей проблемой на пути
становления рынка земли является определение
цены и на этой основе реальной величины
арендной платы, земельного налога, залоговой
стоимости и т.д. Изучение показывает,
что, с одной стороны, земля должна быть
стимулом для эффективного землепользования
и достижения высоких хозяйственных результатов.
С другой -она должна позволять землепользователям
получать соответствующую прибыль, которая
наряду с личными доходами сделает возможным
формирование частнособственнического
капитала и его приоритетное вложение
в развитие производства.
Рыночные преобразования в
аграрном секторе экономики требуют согласованных
действий по следующим основным направлениям:
- сбалансированность земельных
преобразований с другими мероприятиями
экономической реформы. Прежде всего
следует продолжить начатые мероприятия
по реорганизации и финансовому
оздоровлению неплатежеспособных
государственных и кооперативных
сельскохозяйственных предприятий
и крестьянских фермерских хозяйств;
- совершенствование работы
служб земельного кадастра, регистрации
сделок с землей; развитие сферы
консалтинговых услуг, оказываемых
землепользователям;
- постепенное (по мере
стабилизации социально-экономического
развития страны) формирование регулируемого
земельного рынка. Такое государственное
регулирование может включать
ограничения на размер (дифференцируемый
по регионам) земельной площади,
находящейся в собственности
физического лица; на куплю-продажу
земель, полученных из государственного
фонда; на изменение целевого
назначения сельскохозяйственных
земель. Например, приобретение земли
в собственность целесообразно
лицам, имеющим специальное образование
и опыт работы в сельском
хозяйстве. Предоставление же сельскохозяйственных
земель иностранным фирмам и
гражданам необходимо только
на выгодных условиях аренды.
Таким образом, главная задача,
которую предстоит решить в области земельных
отношений в связи с формированием рынка,
- создание институциональных и экономических
условий для реализации прав собственности
на землю, становление развитой рыночной
инфраструктуры, что даст возможность
увеличить доходы от использования земли,
повысить ее концентрацию (консолидацию)
у перспективных владельцев и собственников,
способных организовывать эффективное
землепользование и производство.
Национальную модель земельных
преобразований необходимо строить исходя
из сочетания принципов социальной справедливости
и экономической эффективности. В этой
связи концепция формирования новой системы
земельных отношений и механизм их регулирования
должны включать:
· радикальные преобразования
отношений собственности на землю, обеспечивающие
создание конкурентной среды для эффективной
работы многообразных форм землевладения,
землепользования и распоряжения;
· поэтапное внедрение рыночного
оборота земель - вначале широкое использование
различных видов аренды, затем введение
таких рыночных форм и операций, как залог,
передача в виде пая в неделимый фонд предприятия,
обмен земельными участками, выкуп пая
(возможно льготный) с правом получения
кредита на эти цели и др. И только на третьем
этапе -подконтрольная государству купля-продажа
земель, в том числе и для целей сельскохозяйственного
производства;
· создание действенного механизма
управления земельными ресурсами, обеспечивающего
повышение эффективности землевладения
и землепользования, последовательную
интенсификацию производства.
Таким образом, становление
рынка земли в РБ является на сегодняшний
день проблемой комплексной и не решаемой
в один день. В настоящее время становится
актуальной проблема агропромышленной
интеграции. Включение этих предприятий
в общую интеграционную цепочку позволит
им не только сохраниться, но и преобразоваться,
как уже отмечалось, на новой технико-технологической
основе с адаптацией к рыночным"условиям".
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Земля в экономическом смысле слова -
это все природные факторы, которые могут
быть использованы в процессе создания
экономических благ или оказания услуг.
Она неподвижна, ограничена в своих размерах
и имеет неограниченный срок службы. Каждый
участок земли в условиях рыночных отношений
используется способом, приносящим максимальный
доход его владельцу. Земля ранжируется
в зависимости от плодородия и местоположения
относительно рынков сбыта. При этом выделяют
лучшие, средние и худшие земельные участки.
Предложение земли фиксировано и в краткосрочном
периоде не увеличивается даже при существенном
росте цен на землю. Спрос на землю зависит
от предельной производительности земли
и цены продукции, выращиваемой на ней.
Кривая спроса имеет нисходящий характер.
Она представляет собой сумму сельскохозяйственного
и несельскохозяйственного спроса на
землю. Сельскохозяйственный спрос чувствителен
к плодородию почвы, а несельскохозяйственный
- к ее местоположению.
Землевладение - это признание права
данного лица на определенный участок
земли на установленных законом основаниях.
Землепользование - это право пользования
землей в законном порядке. Землевладельцы
являются собственниками земли, которые
имеют право на владение и распоряжение
ею; землепользователи - это лица, арендующие
землю.
Равновесная цена земли, или чистая земельная
рента, уравновешивает спрос на землю
со стороны ее потенциальных арендаторов
и предложение услуг земли со стороны
земельных собственников. В условиях неэластичного
предложения уровень, на котором устанавливается
земельная рента, зависит только от спроса
на услуги земли. Чистая земельная рента
представляет собой доход, получаемого
каждым собственником земли или других
природных ресурсов, предложение которых
строго фиксировано. Основной причиной
ее существования является монополия
на землю как на объект собственности,
а источником - более высокие цены на продукты
земли. Чистая земельная рента - это разновидность
экономической ренты, т.е. дохода, получаемого
собственником любого ресурса, предложение
которого ограничено.
В арендную плату помимо земельной ренты
могут входить амортизационные отчисления
на сооружения, возведенные на участке
до сдачи его в аренду, а также ссудный
процент на вложенный в землю капитал.
При использовании ранжированных ресурсов
возникает дифференциальная рента, причиной
существования которой является монополия
на землю как на объект хозяйствования.
Дифференциальная рента по плодородию
имеет место в случае ранжирования земельных
участков в зависимости от степени их
плодородия; дифференциальная рента по
местоположению появляется на участках,
разноудаленных от рынков сбыта. Дифференциальная
рента всех видов изымается землевладельцами
через механизм арендной платы.
При купле-продаже земельного участка
земля рассматривается как капитальный
актив, запас, способный приносить поток
дохода, т.е. ренту. Цена земельного участка
прямо пропорциональна величине земельной
ренты и обратно пропорциональна норме
ссудного процента.
Земельный рынок в Республике Беларусь
находится в стадии формирования: создана
нормативно-правовая база для развития
рыночного оборота земель несельскохозяйственного
назначения, развивается рынок услуг земли
сельскохозяйственного назначения. Наибольшая
рыночная активность наблюдается на сегменте
городских и пригородных земельных участков.
В целях совершенствования земельных
отношений необходимо дальнейшее их государственное
правовое и экономическое регулирование
в направлении формирования инфраструктуры
земельного рынка, проведения инвентаризации
земельного фонда, создания базы данных.