- земли под древесно-кустарниковой
растительностью (насаждениями) - земли,
покрытые древесно-кустарниковой растительностью
(насаждениями), не входящей в лесной фонд;
- земли под болотами - избыточно
увлажненные земли, покрытые слоем торфа;
- земли под водными объектами
- земли, занятые сосредоточением природных
вод на поверхности суши (реками, ручьями,
родниками, озерами, водохранилищами,
прудами, прудами-копанями, каналами и
иными поверхностными водными объектами);
- земли под дорогами и иными
транспортными коммуникациями - земли,
занятые дорогами, просеками, прогонами,
линейными сооружениями;
- земли общего пользования
- земли, занятые улицами, проспектами,
площадями, проездами, набережными, бульварами,
скверами, парками и другими общественными
местами;
- земли под застройкой - земли,
занятые капитальными строениями (зданиями,
сооружениями), а также земли, прилегающие
к этим объектам и используемые для их
обслуживания;
- нарушенные земли - земли, утратившие
свои природно-исторические признаки,
состояние и характер использования в
результате вредного антропогенного воздействия
и находящиеся в состоянии, исключающем
их эффективное использование по исходному
целевому назначению;
- неиспользуемые земли - земли,
не используемые в хозяйственной и иной
деятельности;
- иные земли - земли, не отнесенные
к видам земель, указанным в абзацах втором
- четырнадцатом настоящей статьи. [20]
Земли, земельные участки распределяются
по категориям земель в зависимости от
их основного целевого назначения и определенного
в соответствии с законодательством правового
режима их использования и охраны.
Перевод земель, земельных участков
из одной категории в другую производится
в случаях изменения основного целевого
назначения этих земель, земельных участков
при изъятии и предоставлении земельных
участков, прекращении права постоянного
или временного пользования, пожизненного
наследуемого владения, частной собственности
и аренды на земельные участки, подаче
землепользователями заявлений о переводе
земель, земельных участков из одной категории
в другую.
Отнесение земель к видам осуществляется
в соответствии с их природно-историческими
признаками, состоянием и характером использования.
Перевод земель из одного вида
в другой осуществляется при:
- изъятии и предоставлении
земельных участков, внутрихозяйственном
строительстве или изменении их целевого
назначения;
- проведении мероприятий по
освоению новых земель, улучшению или
иному изменению их состояния и характера
использования, требующих материально-денежных
затрат;
- переводе сельскохозяйственных
земель в несельскохозяйственные или
менее продуктивные сельскохозяйственные
земли;
- изменении состояния земель
в результате воздействия вредных антропогенных
и (или) природных факторов.
Порядок перевода земель из
одних категорий и видов в другие и отнесения
земель к определенным видам устанавливается
Президентом Республики Беларусь.
Таким образом, прежде чем исследовать
проблему рынка земли Республики Беларуси,
также следует исследовать земельный
фонд Республики Беларусь, который на
сегодняшний состоит из огромного числа
различных видов земель.
В государственном
земельном кадастре РБ можно рассмотреть
наличие и распределение земель по их
видам и категориям землепользователей.
[ПРИЛОЖЕНИЕ А].
Исходя
из законодательных изменений в правовом
поле Беларуси, можно с уверенностью сказать,
что в данном государстве проводится политика
направленная на формирование рыночных
земельных отношений. Отмечаемые изменения
не только меняют структуру прав на землю,
но и стремительно сокращают виды прав
на земельные участки в стране. В настоящий
момент вместо пяти действовавших ранее
прав на землю в стране осталось только
два – право собственности и права аренды.
Сделав краткий экскурс в историю, представим
существовавшие до недавнего времени
пять видов прав на землю в Беларуси.
Виды прав
на землю [ПРИЛОЖЕНИЕ Б].
Ознакомившись
с данным изобилием, отметим, что убившая
его либерализация земельного рынка, пока
не создала в Беларуси свободного оборота
земель. И это происходит, не смотря на
существование в стране частной собственности
на землю.
Согласно Земельному Кодексу
Беларуси собственниками земли в стране
могут быть физические и частные юридические
лица, международные организации и даже
иностранные государства. С последними
двумя собственниками все более менее
ясно. Традиционно предоставляемые для
них земельные наделы не выходят за рамки
участков под строительство дипломатических
представительств. А вот физические и
частные юридические лица обладают в Беларуси,
куда большими возможностями для получения
земли.
Так среди физических лиц могущих
обладать правом частной собственности
на землю могут значиться как белорусы,
так и граждане иностранных государств.
При этом последние могут стать собственниками
земли лишь вследствие ее наследования.
Причем для этого быть родственником умершего
обязательно.
Белорусы могут стать собственниками
земли лишь для реализации определенных
целей. Среди последних значится строительство
и (или) обслуживание жилого дома; обслуживание
зарегистрированной организацией по государственной
регистрации недвижимого имущества, прав
на него и сделок с ним (далее – организация
по государственной регистрации) квартиры
в блокированном жилом доме; ведение личного
подсобного хозяйства; коллективное садоводство;
дачное строительство.
При этом размер земельного
участка получаемого вправо собственности
для строительства и (или) обслуживания
жилого дома, обслуживания квартиры в
блокированном жилом доме, устанавливается:
в городах не превышает 15 соток; в деревнях
и поселках городского типа - не более
25 соток. Участки, выделяемые для коллективного
садоводства и дачного строительства,
могут быть не более 15 соток. В свою очередь
для личного подсобного хозяйства в сельском
населенном пункте может выделяться надел
не более 1 гектара.
На фоне максимальных размеров
вышеозначенных участков их фактическая
величина определяется местными властями.
Последние действуют исходя из местных
условий и особенностей, волеизъявления
гражданина, а также требований градостроительных
регламентов, природоохранных требований,
противопожарных, санитарных, строительных
и иных норм и правил.
На фоне более менее однозначной
ситуации с физлицами их юридические собратья
оказываются в куда более интересном положении.
Последнее характеризуется тем, что, не
смотря на имеющуюся возможность получения
земли в частную собственность, юридические
лица так и не смогли хотя бы единожды
реализовать данное право.
Такая метаморфоза сложилась
благодаря имеющейся законодательной
норме, и отсутствующей политической воли
для ее реализации. Понимая это можно лишь
констатировать те случаи, когда юридические
лица могли бы приобрести землю в частную
собственность. Среди них значатся строительство
объектов - по результатам аукциона по
продаже земельных участков в частную
собственность, без проведения аукциона
- для целей обслуживания принадлежащих
им на праве собственности капитальных
строений (зданий, сооружений), которые
находятся на приобретаемой земле. При
этом статус юридического лица получающего
землю в частную собственность должен
соответствовать заявленным целям. То
есть сельхозпредприятие сможет получить
землю лишь для ведения сельского хозяйства
но никак не для строительства церкви
или жилья. Примечательно, что земля может
быть выделена юрлицу в собственность
и в иных случаях. Однако сами эти случаи
могут быть предусмотрены лишь президентом
Беларуси.
Помимо этого в отличие от всех
иных возможных собственников юрлица
все еще могут обладать иными возможностями
для владения землей. Среди них значатся
право постоянного пользования (без установленного
срока); право временного пользования
(сроком до 10 лет, 20 лет); право аренды земельного
участка (сроком до 99 лет).
Для реализации вышеозначенных
прав юридические лица должны быть зарегистрированы
в Беларуси и не иметь государственной
доли в уставном фонде.
Вместе с тем стоит отметить,
что на фоне всех вышеперечисленных форм
собственности юридические лица наиболее
часто пользуются правом аренды белорусской
земли. Последнюю могут арендовать как
отечественные, так и зарубежные фирмы.
В качестве арендодателей выступает государство,
администрации СЭЗ или же уже имеющиеся
собственники. Как и во многих других странах,
сдача в аренду земельного участка сопровождается
сохранением его целевого назначения.
Не смотря на то, что сроки аренды участка
зависят от целей его использования, общая
продолжительность аренды не может превышать
99 лет. При этом на максимальный срок сдаются,
как правило, участки под строительство
земли. А вот наделы для ведения сельского
хозяйства могут сдать всего лишь на 10
лет.
На этом фоне право самой аренды
приобретается на аукционе. Причем последний
не проводится в отношении земли используемой
для строительства и обслуживания недвижимости,
а также участков для производства товаров,
выполнения работ, оказания услуг в населенных
пунктах с численностью населения менее
50 тыс. человек. Помимо этого в ряде случаев
арендаторам предоставляют рассрочку
платежа по аренде. Однако последняя не
может превышать 5 лет.
Так же стоит отметить, что арендовать
землю в Беларуси намного проще, чем купить.
На фоне отсутствия реализации прав собственности
наличие массы условностей препятствующих
свободной купли-продажи земли выглядит
вполне естественным. Так юридические
лица не могут свободно купить землю у
физических лиц. Это становится возможным
лишь благодаря посредничеству местного
исполкома, в чей компетенции находится
переход прав на земельный участок, полномочия
по определению взноса за право аренды
и собственно арендная плата и т.д. Однако,
даже когда сделка купли-продажи осуществлена
новый собственник в лице юрлица вынужден
будет уплатить при приобретении надела
18% НДС, что делает покупку крайне невыгодной.
И таких досадных препятствий достаточно
много.
Все вышеизложенное позволяет
говорить о том, что текущая ситуация характеризуется
слабым практическим исполнением прогрессирующего
законодательства в сфере земельных отношений.
В стране созданы предпосылки для введения
рыночных земельных отношений, однако
их реализация больше зависит теперь от
политической воли руководства страны [1].
1.2 Особенности
ценообразования на рынке земли
Реализация стратегического
курса земельной политики Беларуси, с
использованием платного землепользования,
предполагает разработку механизма становления
рынка земель сельскохозяйственного назначения.
Важной проблемой в решении этой задачи
является определение научно обоснованной
кадастровой стоимости земельных участков,
которая одновременно служит нормативообразующей
базой для установления ставок земельного
налога, арендной платы, банковских процентов
при залоговых операциях и т.д.
Кадастровая оценка земель, земельных
участков
Организация проведения кадастровой
оценки земель, земельных участков осуществляется
Государственным комитетом по имуществу
Республики Беларусь. Кадастровая оценка
земель, земельных участков проводится
за счет республиканского или местных
бюджетов.
Кадастровая
оценка земель, земельных участков проводится
не реже чем через пять лет по инициативе
Минского городского, городского (города
областного подчинения), районного исполнительного
комитета, если иное не установлено законодательными
актами.
Результаты кадастровой оценки земель
населенных пунктов, садоводческих товариществ
и дачных кооперативов, земель, расположенных
за пределами населенных пунктов, садоводческих
товариществ и дачных кооперативов утверждаются
Минским городским, городским (города
областного подчинения), районным исполнительным
комитетом в соответствии с его компетенцией
по изъятию и предоставлению земельных
участков.
Результаты кадастровой оценки
сельскохозяйственных земель, предоставленных
для ведения сельского, подсобного сельского
хозяйства, крестьянского (фермерского)
хозяйства, утверждаются Государственным
комитетом по имуществу Республики Беларусь. [5].
С развитием в стране личных
подсобных, крестьянских (фермерских)
хозяйств, а также крупных товарных сельскохозяйственных
организаций рыночного типа возникает
необходимость использования реальной
стоимости земли на основе оценочных работ
с учетом уровня плодородия и поправочных
коэффициентов на местоположение земельных
участков относительно рынков сбыта продукции
и объектов производственной инфраструктуры.
Основными факторами, которые
влияют на предложение земли, являются
плодородие и географическое положение
земли. Ограниченность земли как раз и
заключается в том, что имеется в виду
земля определенного качества, расположенная
в определенном месте. Безусловно, количество
земельных участков хорошего качества
с удобным местоположением, как правило,
ограничено вполне определенным количеством
площадей. Это количество может быть несколько
увеличено в случае приложения труда и
капитала.