Рынок земли и его формирование в Республике Беларусь

• сдача в аренду помещений вместе с землей. В ходе таких сделок аренда земли протаскивается в скрытой  форме;

• купля-продажа земли в чистом виде. Объектом сделки является земля, полученная путем административного выделения. Например, спортивная площадка, двор, пустырь и т. д.;

• сдача в аренду земли в чистом виде. Объектом аренды опять-таки выступает  земля, полученная путем административного выделения, однако сдается она в аренду частным путем;

• обмен земли на материальные ценности. Скажем, меняют землю на трактор  или оборудование;

• использование земли  в качестве капитала при совместном управлении или строительстве, когда  право пользования землей задействуется  в качестве условия осуществления  названных операций;

Во всех названных  случаях при сделке в скрытой  форме используется стоимость земли, которая в принципе должна возвращаться государству как собственнику земли. Между тем она присваивается  отдельными людьми или организациями, и государству наносится громадный урон. По данным статистики, в 1990 г. примерно 2-3 млн человек, получив землю путем административного выделения, незаконно проводили сделки с землей. Ежегодный урон государству от таких сделок оценивается специалистами примерно в 3 млрд юаней. В связи с этим в марте 1992 г. земельное управление правительства обнародовало «Временные правила пользования землей, полученной путем административного выделения». В них четко указывается, что торговые сделки с правом пользования землей, полученной путем административного выделения, являются незаконными.

 

2.4 Цена на землю

 

Как товар земля выступает  на рынке в форме права собственности, права пользования и права  залога. Отсюда возможны три соответствующих  типа цен на землю. Но поскольку в  Китае право собственности на землю полностью принадлежит государству  и не может поступать на рынок в форме уступки или переуступки, то основной выступает цена права пользования землей.

Естественно, что такая  цена различается в зависимости  от продолжительности периода использования земли. Кроме  того, на формирование цены влияет множество других факторов, которые можно разбить на три типа: общие, районные, особенные (см. рис. 2.2).

Система цен   на землю

Вследствие того, что  рынок недвижимости начал формироваться  в современном Китае лишь в начале 80-х годов, система цен на землю еще недостаточно совершенна, часто меняется. В настоящее время она включает базовую и комплексную цены, а последняя — номинальную цену, цену уступки и цену торговой сделки.

Базовая цена – средняя цена земли, складывающаяся от приобретения права пользования торговыми и промышленными предприятиями, предприятиями по строительству и эксплуатации жилья с учетом его класса. Она устанавливается для каждого города и поселка  и изменяется полностью или частично через два года. Большое влияние на величину базовой цены земли оказывают направления ее использования. В этом плане выделены четыре группы пользователей: под торговлю, общежития, жилье, промышленность.

Рис. 2.2 Система факторов, влияющих на цену

 

Комплексная цена – цена на участок земли в городе или поселке, складывающаяся в зависимости от состояния спроса и предложения. Обратим внимание на следующие особенности комплексной цены:

это цена конкретного  участка земли, который самостоятельно используется какой-то производственной единицей;

его базовая оценка произведена на какую-то определенную дату при соответствующем ей состоянии рынка недвижимости. Со временем эта оценка изменяется. Поэтому очень важно установить, когда она была назначена;

это цена, устанавливаемая  в ходе сделки на рынке;

это одна из областей управления рынком со стороны государства. Сравнивая устанавливаемые цены с уже фигурировавшими на рынке, можно обнаружить скрытые цены, назначаемые с целью утаить истинную сумму сделки от налогов;

она обычно устанавливается  на сравнительно небольшие участки земли по поводу либо перехода права пользования, либо как доли участия в совместном хозяйствовании, либо залога земли;

она устанавливается  в ходе сделки при посредничестве оценщика и, естественно, зависит  от его опыта.

Номинальная цена – один из видов комплексной цены. Она действует в определенный период времени и отражает нормальные условия хозяйствования и политику правительства. В ее основе лежит базовая цена. Номинальная цена определяется с помощью коэффициента, учитывающего время пользования участком,  его положение, размер и некоторые другие параметры. Она может быть объявлена непосредственно на основе рыночной информации или определена специальными методами.

Цена уступки  права пользования землей устанавливается правительством по самым низким критериям с учетом устойчивых цен на рынке. Обычно она основывается на номинальной или базовой цене; учитывается также положение на рынке.

Договорные  цены, складывающиеся в ходе сделки – это цены переуступки и залога. Она устанавливается путем переговоров, а цена залога – путем соглашения.

 

 

3 РЫНОК ЗЕМЛИ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

 

3.1 Характеристика  рынка земли Республики Беларусь

 

Согласно Земельному кодексу Республики Беларусь собственность  на землю в Республике Беларусь выступает  в государственной и частной  формах. Земли сельскохозяйственного назначения находятся в собственности государства.

В Республике Беларусь земельные  участки могут передаваться в  собственность иностранным государствам в порядке и на условиях, установленных  настоящим Кодексом и иными актами земельного законодательства Республики Беларусь.

Земля может принадлежать на праве общей (долевой или совместной) собственности нескольким собственникам  независимо от форм собственности.

В соответствии с основным целевым назначением и независимо от форм собственности все земли в Республике Беларусь подразделяются на категории:

1) земли сельскохозяйственного  назначения;

2) земли населенных  пунктов (городов, поселков городского  типа и сельских населенных  пунктов), садоводческих товариществ  и дачного строительства;

3) земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны  и иного назначения;

4) земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного  и историко-культурного назначения;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Государственное управление в области использования и охраны земель осуществляют Президент Республики Беларусь, Совет Министров Республики Беларусь, местные исполнительные и распорядительные органы, а также специально уполномоченный на то государственный орган по земельным ресурсам и землеустройству, действующий в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

Земельные участки предоставляются  в постоянное или временное пользование.

Постоянным признается пользование земельными участками  без заранее установленного срока.

Временное пользование  земельными участками может быть краткосрочным — до трех лет и  долгосрочным — от трех до десяти лет. В случае производственной необходимости  эти сроки могут быть продлены на период, не превышающий сроков соответственно краткосрочного и долгосрочного временного пользования. Продление сроков пользования земельными участками производится органами, предоставившими эти земельные участки.

Президентом Республики Беларусь по отдельным видам пользования  земельными участками может быть установлен и более длительный срок долгосрочного пользования.

В частной собственности  находятся земельные участки, приобретенные  гражданами Республики Беларусь, постоянно  проживающими на территории Республики Беларусь или приравненными к  постоянно проживающим в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

Возврат земельных участков лицам, утратившим право собственности  на них до 16 июня 1993 года, или их наследникам не допускается. Эти лица могут приобрести земельные участки в собственность на общих основаниях.

Юридическим лицам Республики Беларусь, в том числе предприятиям с иностранными инвестициями, земельные  участки могут передаваться в  собственность при приватизации объектов государственной собственности. Перечень государственных объектов, при приватизации которых вместе с объектами в собственность может быть передан земельный участок, утверждается Президентом Республики Беларусь.

Земельные участки также  могут передаваться в собственность  юридическим лицам Республики Беларусь при осуществлении инвестиционных проектов.

В Беларуси из имеющихся 9,1 млн. га сельхозугодий в государственной  собственности (пользовании сельхозорганизаций) находится 7,1млн. га, в личных подсобных  хозяйствах (ЛПХ) - 937 тыс. га (10%), из которых  приватизировано примерно 40 тыс. га (4,2%). Площади крестьянских (фермерских) хозяйств составляют около 150 тыс. га, в числе которых в пожизненном наследуемом владении находится 46% земель и в виде аренды - 54%. Под коллективные сады, дачное строительство и огородничество отведено примерно 70 тыс. га земель, из которых приватизировано, то есть находится в частной собственности, 16 тыс. га (23%). Общая площадь сельскохозяйственных земель в пользовании, владении и распоряжении граждан составляет 1,2 млн. га (13,2%).

Последние изменения  в земельном законодательстве, призванные упростить и повысить эффективность рыночных отношений в стране, ожидаемое принятие новой редакции Кодекса о земле вызвали массу комментариев и прогнозов о том, что будет происходить на земельном рынке в Беларуси после вступления их в силу.

Каким образом очередное  укрепление позиции государства  в экономике способно изменить ситуацию в проблемном сельском хозяйстве, скажется ли это на желании частных структур развивать свой бизнес в сельской местности? Основной курс в Республике Беларусь взят на развитие крупнотоварного сельскохозяйственного производства, эффективное использование земли, рациональное применение материально-технических и финансовых ресурсов. В этой связи преимущественное развитие получила долгосрочная аренда сельхозугодий и крупное землепользование. В Беларуси нет концентрации земли у собственников, как и нет крупных землевладельцев, способных эффективно их использовать. Известно, что большинство сельхозпредприятий входит в единую систему государственного экономического регулирования, а менталитет товаропроизводителей, включая руководителей и специалистов, сформирован в условиях широкомасштабного государственного патернализма.

Введение свободного рынка земли в неподготовленных условиях только усилило бы противоречия между госрегулированием и самоуправлением в системе сельскохозяйственного производства, между правоотношениями собственности, такими как владение, пользование и распоряжение землей, и в конечном итоге вызвало бы антагонизм между собственниками капитала и арендаторами или пользователями земельного имущества.

Следовательно, реализация стратегического курса рыночных преобразований, включая и земельную  реформу, объективно предполагает контролируемый государством оборот земель сельскохозяйственного  назначения.

Не только в Беларуси, но и во всех развитых странах земля  признается национальным достоянием, и общество не допускает, чтобы частные  собственники или арендаторы распоряжались  землей исходя только из своих интересов. Действуют особые механизмы функционирования и регулирования частной собственности на землю, обеспечивающие защиту интересов общества по сохранению и эффективному использованию земельных ресурсов. Абсолютных же прав частной собственности на землю уже давно нет ни в одной стране мира, как нет и абсолютно свободной купли-продажи земли.

На рассмотрении Палаты представителей Национального собрания находится проект Закона "О внесении изменений и дополнений в Кодекс Республики Беларусь о земле (новая  редакция)". Главное в нем - обеспечить формирование развитого земельного рынка, многоукладной экономики, условий равноправного функционирования различных форм собственности и хозяйствования в соответствии с принципами, выработанными мировой практикой, не нарушая при этом конституционных основ страны.

Необходимость развития рыночных земельных отношений обусловлена  многими причинами, главная из которых  в том, что государство в большинстве  случаев является недостаточно эффективным  земельным собственником. Мы ведь не знаем стоимости своего основного  капитала - земли, которую государство предоставляет физическим и юридическим лицам. Получается, что инвестируя огромные средства в улучшение земель и, следовательно, прямо повышая их реальную стоимость, государство не может вернуть эти средства в процессе их использования.

Более того, действующая  в республике структура прав на земельные  участки вызвала появление скрытого рынка, элементами которого являются нелегальная  их продажа и весьма дифференцированные и необоснованные на них цены.

По закону землепользователи, получившие право на участок путем административного выделения, не могут осуществлять перекупку и залог этого права, а также сдавать земельный участок в аренду. Тем не менее они это делают в скрытой форме, опираясь на статьи законодательства, которые предусматривают возможность перехода права пользования или права пожизненно наследуемого владения земельным участком при переходе права собственности на строения или сооружения.