Рынок земли и его формирование в Республике Беларусь

Арендатор в течение  установленного срока аренды стремится повысить экономическое плодородие земли: применяет новые технологии, вносит удобрения, проводит мелиорацию и другие агротехнические мероприятия. Такие меры (интенсификация производства) увеличивают выход продукции с единицы площади и повышают эффективность дополнительных капитальных затрат. Продавая продукцию по рыночной цене, фермер также получает сверхприбыль, вытекающую из более высокой производительности добавочных вложений капитала в землю. Эта сверхприбыль до окончания срока аренды присваивается арендатором и служит для него стимулом для нововведений. При перезаключении договора аренды на новый срок землевладелец учтет, что его земля «облагорожена» дополнительными капиталовложениями, стала более продуктивной и повысит ставку арендной платы на величину дополнительной сверхприбыли. Таким образом, дифференциальная рента бывает двух видов.

На пути второго вида дохода есть определенные преграды. Человек  может воздействовать на плодородие земли, но подобное воздействие не безгранично. Рано или поздно наступает время, когда дополнительная отдача, получаемая от дополнительного приложения труда и капитала к земле, сократится настолько, что перестанет вознаграждать человека за его прилежание. Применительно к земле действует закон убывающей отдачи или убывающей доходности. Этот закон можно сформулировать следующим образом: «Каждое приращение капитала и труда, вкладываемых в обработку земли, порождает в общем пропорционально меньшее увеличение количества получаемого продукта, если только указанное приращение не совпало по времени с усовершенствованием агротехники».

Выше рассматривалась  ситуация, когда землевладение и  землепользование разъединены и  рентные отношения строятся между  землевладельцем и арендатором. В мире широко распространена практика, когда фермер сам является собственником земли. Справедливо ли в этом случае присвоение фермером-собственником ренты? Он не создавал земельного участка, не приложил усилий для появления на свет этого фактора производства, а присваивает ренту как «божий дар». На самом деле рента как экономическая категория не «растет из земли», она есть результат функционирования системы экономических отношений рыночного хозяйства. Точно также, как владелец капитала присваивает процент, фермер-собственник имеет доход с имущества (земли), вовлеченного в хозяйственную деятельность.

Принцип установления ренты, или арендной платы как уравновешивающей цены таков же, как и в случае других факторов производства.

Неэластичность предложения  — это одна из проблем, которая  исследуется при определении уровня ренты. Другая проблема заключается в том, что сам спрос на землю является производным спросом. Например, если цена на пшеницу снизилась, то и производный спрос на землю для выращивания пшеницы уменьшается. А если спрос уменьшится, то и ставки арендной платы будут снижаться.

 

• R1 — дифференциальная рента с лучших участков земли
• R2 — дифференциальная рента со средних участков земли

Рис. 1.2 Дифференциальная рента

 

Дифференциальная рента  с худших участков земли (кривая спроса D₃) равна 0. [2, с. 403]

Результатом добавочных вложений капитала и труда в лучшие участки может стать повышение R₁ до R₄ или снижение до R₅. Если эффективность производства не изменится, дифференциальная рента останется на уровне R₁.

Капитализация экономической ренты, цена земли  и ее факторы

Цена земли (P₁ — дисконтированная стоимость будущей земельной ренты):

 (1.1)

 

Арендная плата (АП) включает в себя годовую ренту (R), процент на вложенный капитал (%) и амортизацию построек на этой земле (А).

В развитом рыночном хозяйстве земля  становится предметом купли-продажи. Что же в этом случае лежит в  основе цены на земли?

На рыночную цену земли определенное влияние оказывает соотношение предложения и спроса на данный товар. При этом важно отметить, что количество предлагаемой земли не может вообще измениться под воздействием повышения или снижения цены: общее количество освоенной земли невозможно увеличить. Только при очень высоких ценах на землю становится выгодным вовлекать в оборот заболоченные, пустынные и им подобные территории, но и их количество имеет непреодолимые пределы.

 

 

1.2 Современные тенденции  на рынке земли

 

Для современных условий характерна тенденция уменьшения предложения земли вследствие ряда обстоятельств. Так, непрерывно усиливается процесс урбанизации (роста городов) и использования земли для других несельскохозяйственных целей (добычи полезных ископаемых, строительства аэродромов и т. п.). В связи с этим государство в ряде стран идет на национализацию части земель (выкупая ее у собственников), создает национальные парки и заповедники, в которых в экологических целях сохраняется в неприкосновенности природная среда. Оно улучшает использование земель для городского строительства и рационального развития отдельных регионов страны. Все это, естественно, ограничивает предложение на рынке земли.

Одновременно возрастает спрос  на землю. Его предъявляют крупные  сельскохозяйственные предприятия, стремящиеся  расширить свою деятельность. Активными покупателями выступают те, кто строит дома за пределами городов и использует землю для иных несельскохозяйственных нужд.

В итоге мы приходит к важному  выводу. Эффективно использовать собственность  на землю (получить доход) можно при разных формах землепользования: и когда действует арендатор чужой земли, и при сдаче земли ее владельцем в ипотеку, и если собственник земли полностью сам распоряжается ею. Это означает, что сельское хозяйство может успешно развиваться при плюрализме форм собственности на землю. Решающее значение для получения нормального дохода имеют технические и организационно-экономические условия производства. Такие условия имеются у процветающих крупных хозяйств. Что касается мелких фермерских хозяйств, то они нуждаются в поддержке государства: им требуется финансовая помощь, серьезные экономические стимулы и современная инфраструктура сельскохозяйственного производства, которую обеспечивает агропромышленный комплекс. В нем продуктивно соединяется изготовление необходимых средств производства для сельского хозяйства, само это хозяйство и отрасли промышленной переработки полученной продукции. Новейшие научно-технические достижения позволяют поднять эффективность труда во всех отраслях комплекса.

В западных странах агробизнес соединяет в едином агропромышленном комплексе изготовление необходимых средств производства для сельского хозяйства, само это хозяйство и отрасли по переработке полученной продукции. При этом соединение строится на началах взаимной выгоды. Наибольшую выгоду получают крупные фермеры, производящие и реализующие подавляющую часть сельскохозяйственной продукции.

 

2 МИРОВОЙ ОПЫТ: РЫНОК ЗЕМЛИ КИТАЯ В НОВЫХ ЭКОНОМИЧЕСКИХ УСЛОВИЯХ

 

На рынке земли объектом торговли является право принадлежности земли, т. е. либо право собственности на нее, либо право пользования ею, либо то и другое вместе взятое. В континентальном Китае земля не может быть объектом купли-продажи, следовательно, нет рынка собственности на нее,  а право собственности может возникнуть как непостоянное, переходное. Однако в качестве объекта рынка (сделки) может выступить право пользования. Поэтому когда в  Китае говорят о рынке земли, то речь идет главным образом о переходе права пользования землей.

Право пользования имеет очень  широкий смысл, включая реальное право пользования, право аренды и право залога. В абсолютном большинстве случаев в Китае на рынке приобретается право пользования землей, находящейся в государственной собственности. В общем виде  структура рынка земли представлена в таблице.

 

2.1 Первичный рынок земли

 

Образование  первичного рынка земли  в современном Китае связано с тем, что государство периодически уступает право пользования землей. В некоторых случаях им наделяют в административном порядке. Такая земля чаще всего используется для правительственных нужд, выделяется в плановом порядке и безвозмездно распределяется между производственными или административными единицами. Она никак не может попасть на рынок земли и стать его объектом.

Данный способ предоставления земли пользователям преобладал до экономической реформы. В новых условиях государство стремится воплотить в жизнь свое право собственности на землю экономически более  эффективно, и потому все в больших масштабах прибегает к платным формам его уступки. В результате в  настоящее  время большая часть земли распределяется  за  определенную плату, как иногда говорят, правительство «утверждает право аренды земли».

Уступка права пользования  землей характеризуется продолжительностью и размером платы. В Китае максимальная продолжительность установлена для торговых организаций — 40, промышленных предприятий – 50, жилищных организаций – 70 лет. По истечении установленного срока земля со всеми сооружениями безвозмездно возвращается государству. Оплата уступки права пользования землей  может осуществляться двумя способами: либо один раз за весь период, либо ежегодно. Стоимость оплаты устанавливается главным образом по соглашению, по конкурсу или на аукционе.

Уступка права пользования  землей по соглашению

При данной форме государство как собственник выбирает принимающую сторону и согласовывает все необходимые условия сделки. По достижении согласия стороны подписывают контракт на право пользования землей. Уступка по соглашению применяется, как правило, в особых условиях использования земли, в  частности при разработке тяжелых земель.

Порядок оформления уступки права  пользования землей по соглашению обычно таков.

Собственник земли (уступающая сторона) предварительно посылает соответствующие  материалы и документы принимающей  стороне. В материалах содержится следующая информация:

местоположение участка, его  окружение, площадь, кадастровый реестр;

требования к использованию  земли и объектам строительства;

срок строительства объекта, а  также необходимые расходы на строительство и минимальная  площадь развития;

требования к охране окружающей среды, озеленению, санитарно-эпидемическим  условиям, средствам связи, противопожарным  мероприятиям;

требования к состоянию общественных и административных сооружений, а  также к проектированию;

состояние участка земли, включая рельеф, строительные объекты, постройки и другие вспомогательные строения и способы их использования;

способ и срок использования  уступки права пользования землей;

требования к оплате уступки  права пользования;

права и обязанности, юридические обязательства принимающей стороны;

другие необходимые материалы  и документы.

Далее принимающая сторона в  установленное время передает проект разработки земли и проект строительства, сведения об общей сумме платы  за уступку права пользования  землей, а также информацию о способе оплаты.

После этого уступающая сторона  должна организовать различного рода консультационно-согласительные встречи.

По достижению консенсуса стороны  подписывают контракт. Принимающая  сторона вносит установленную плату.

Таблица 2.1 Общая структура рынка земли в Китае

Уровень	Субъекты сделки		Форма сделки
	продавец	покупатель
Первичный рынок	Правительство	Административные  органы    Компании по эксплуатации недвижимости  Предприятия  Физические лица	Административное  выделение    Соглашение на условиях конкурса  Аукционы
Вторичный рынок	Компании по эксплуатации недвижимости  Предприятия  Физические лица	Физические лица  Предприятия  Компании по эксплуатации недвижимости	Аренда, обмен, переуступка  Залог, обмен помещений, совместное управление землей, участием в акциях, объединение предприятий

[7, с. 205]

 

Произведя оплату, принимающая  сторона должна обратиться в земельное  управление правительства и зарегистрировать свое право пользования землей, получив  соответствующее свидетельство.

Уступка права пользования землей по конкурсу

При данной форме собственник  земли (уступающая сторона) заблаговременно  обращается ко многим потенциальным  клиентам с приглашением принять  участие в конкурсе и организует его среди зарегистрированных. Естественно, что на первичном рынке на получение права пользования землей организатором конкурса выступает правительство. Оно имеет ясные представления о перспективах использования того или иного участка земли и определяет общий план их разработки.

В содержание конкурса входит объявленная цена участка земли (цена уступающей стороны), а также проект его плановой разработки. В некоторых случаях дается также перечень объектов общественных сооружений, которые правительство требует построить на участке (к примеру, общественных сооружений или дешевого жилья).