Рынок промышленной недвижимости

 

За федеральными властями - заполнение пробелов в нормативно-правовой базе, в первую очередь в отношении  сервитутов, принятие классификации  объектов промышленной недвижимости, стандартизация сделок по ним, реальное взимание налога на недвижимость (это  заставит предприятия оптимизировать производство и выставить на рынок  балластную недвижимость). Генеральный  директор ЗАО "Коралл" Владимир Питателев считает целесообразным на областном уровне обложить дополнительным налогом простаивающие производственные площади - это простимулирует передачу их малому и среднему бизнесу

 

Задача риэлторов - сформировать информационное поле рынка промышленной недвижимости. Доступ к объединенной, полной и достоверной базе информации приведет клиентов и потенциальных  инвесторов в профессиональные агентства, снизит расходы риэлторов на рекламу. Размещение предложений разных компаний в совокупности с аналитикой и  статистикой под одной интернет-ссылкой сыграет против вздувания цен и недобросовестной конкуренции

 

Такой рецепт подходит не только Свердловской области, но и любому другому  региону. Его соблюдение будет способствовать росту рынка производственной недвижимости, ее доступности, росту производства и экономики в целом. Несоблюдение простимулирует стагнацию по той  же цепочке 

 

Екатеринбург 

 

"Промышленная недвижимость - товар пока "неупакованный"" - считает генеральный директор  ЗАО "Промышленная недвижимость" Ирина Ихсанова

 

- Ирина Викторовна, в чем  выражается отсталость рынка  промышленной недвижимости на  Урале? - В Екатеринбурге и в  УрФО в целом этот рынок только начинает формироваться. Отдельные позиции, в частности складские помещения, уже завоевали определенную нишу на рынке, сформировался спрос, причем он опережает предложение. По специализированным производственным объектам (эстакадам, сетям, насосным, производственным комплексам), которые пока не вписываются в принятые на рынке классификации, отдельная категория спроса в большом объеме не сформирована. Промышленная недвижимость только начинает становиться товаром, и этот товар "не упакован"

 

- Какая "упаковка" ему  нужна? - В первую очередь, необходимо  решить все вопросы, связанные  с землей. В Екатеринбурге вообще  трудно выделить земельный участок.  Не прописана процедура продажи  земельных долей. Если для дачного  строительства минимальная площадь  земельного участка определена  в 8 соток, для огородничества - в 4 сотки, то для промышленных  объектов такой цифры просто  нет. А если я хочу продать  маленький склад метров 5 на 6, а  покупатель хочет купить и  землю под ним, - могу я это  сделать? Или я должна продавать  долю в праве на владение  всей своей землей? Вопрос без  ответа. Я уже не говорю о  том, что для того, чтобы обособить  участок, нужно отмежеваться, утвердить  план границ, получить кадастровый  номер... Это целый ряд длительных  и сложных процедур. Допустим, это  сделано. Но через сооружение, которое стоит на участке, идут  сети к другим объектам, то  есть образуется сервитут - право  пользования чужим земельным  участком или сетями. А когда  идет отчуждение объекта в  середине промплощадки, там сервитуты возникают не только на сети, но и на землю, на общие проезды. Институт сервитутов у нас абсолютно не прописан, практика не наработана. Город говорит - "мое", а документов нет. Предприятие говорит - "мое", но документов тоже нет. Земля наша - коммуникации чужие, или наоборот. Возникают перепалки. Все это нужно регистрировать по-новому, отталкиваясь от прав на земельный участок, подробного плана сетей и правоустанавливающих документов на них

 

Дальше. В стратегическом плане развития Екатеринбурга отмечено, что крупные промышленные предприятия  будут из центра города переведены на окраины. Возникает вопрос: если инвесторы об этих планах знают, имеет  ли для них смысл продолжать вкладывать деньги в предприятия? Все находятся  в раздумье

 

Но самый главный вопрос, напрямую связанный с инвестиционной привлекательностью, - цена на землю. В  Екатеринбурге она на порядок  выше, чем у соседей, земельный  налог, стоимость аренды соответствующие. Какая тут инвестиционная привлекательность, да я лучше в Челябинск пойду! Инвестиции идут туда, где дешевле  земля, где будет комфортнее по налогам. Ну пролоббировал Каха Бендукидзе снижение для машиностроительных предприятий повышающего коэффициента на аренду земли с 3,6 до 1,3. Но ведь не факт, что все будут заниматься машиностроением

 

Главная проблема чисто экономического характера - отсутствие механизма привлечения  дешевых финансов. Промышленная недвижимость - это очень большой срок окупаемости. Отдача пойдет только на пятый, восьмой, двенадцатый год. Одно из направлений  деятельности областного мингосимущества - развитие ипотеки. Но недорогих ипотечных кредитов нет. Инвестиционные фонды, лизинговые компании - где они? В Москве, в коммерческой недвижимости, где быстрее можно деньги получить. Сколько мы ни проводили сделок, никто из клиентов не брал банковский кредит, это по-прежнему очень сложно. И с лизинговыми механизмами мелкие инвесторы осторожничают, особенно после истории с Уралрослизингом (компания "Уралрослизинг" с осени 2002 года в Екатеринбурге аккумулировала средства клиентов якобы на проведение сделок с недвижимостью и автотранспортом. Летом 2003 года руководители Уралрослизинга скрылись в неизвестном направлении с деньгами клиентов. Как выяснилось позже, операции не проводились. Подробнее см. "Э-У" № 25 (107) от 07.07.03. - Ред.)

 

- Почему именно малые  и средние предприятия активнее  действуют на рынке, ведь проблемы  у всех одинаковые? - Именно потому, что они малые. Во-первых, потребности  у них меньше, а значит, некоторым  и без финансовых механизмов  удается накопить денег и что-нибудь  купить. Во-вторых, они, в отличие  от крупных инвесторов, готовы  рисковать. Купили маленький склад,  переоборудовали его под лакокрасочный  цех и работают на авось, хотя у них выброс идет в атмосферу, стоки в канализацию без нейтрализации. Но это все до поры до времени, пока СЭС не пришла с проверкой

 

В принципе малые предприятия, безусловно, положительно влияют на рынок: раскачивают его, формируют и  стандартизируют товар как таковой, нарабатывают практику, которую впоследствии будут использовать крупные предприятия. Крупные сделки тоже проходят, но когда  есть гарантированный приток рабочей  силы или если компания размещает  производство, чтобы войти в местный  товарный рынок. Это разовые, специфичные  случаи

 

- Крупные инвесторы вообще  готовы вкладывать деньги в  промышленную недвижимость? - Готовы покупать недвижимость, но не готовы платить за землю по заявленным ценам. А одно без другого не потянуть

 

Хотелось бы отметить неспособность  российских инвесторов трезво оценивать  цель. Германские клиенты нам заказывают объект - все прописано, запротоколировано, есть подробный бизнес-план. Задача ставится четко - какой именно объект приобрести в России: такая-то высота, такое-то грузоподъемное оборудование, такой-то земельный участок, с такими подъездами, коммуникациями, столько-то офисных помещений. И чтобы земля в собственности была, и документы все в порядке, и сделка будет "белая", легальная. Наши российские инвесторы говорят: хочу купить цех. Буду, наверное, там деревообработкой заниматься. Но от слова "хочу" до слова "сделаю" - большой промежуток. Когда задаешь конкретные вопросы - какие объекты, подъезды, земельный участок и дальше по списку, они не готовы дать внятный ответ

 

Классификация промышленной недвижимости

 

 В зависимости от  типа принадлежности, объекты промышленной  недвижимости подразделяются на  следующие типы:

 

 • Объекты тяжелой  промышленности

 • Объекты пищевой  и легкой промышленности

 • Объекты специализации  широкого спектра. 

 

 К данным объектам  относятся:

 

 • Имущественные комплексы

 • Заводы

 • Земельные участки  промышленного характера

 • Бывшие ВПК.

 

 Промышленные объекты  подразделяются на категории  типа: «А», «В» и «С». Прежде  чем определить принадлежность  объекта к тому или иному  классу, он должен соответствовать  определенным характеристикам. Но  необходимо помнить, что параметры,  определяющие объект к тому  или иному классу, достаточно  размытые.

 

 Отдельным классом  промышленной недвижимости являются  заводы и фабрики. Данные объекты  представлены одной группой, но  могут отличаться друг от друга:  по площади земельного участка,  на котором расположен объект, по набору зданий.

 

 Промышленные объекты  могут состоять из нескольких  зданий, где расположены производственные  цеха. В таких предприятиях есть  своя система энергоснабжения  и отопления. В состав всех  зданий промышленного объекта  входит и административное здание. Также есть столовая и котельная.  Главной характеристикой данных  объектов является наличие стоянки  для автотранспорта и гаражей. 

 

 Из промышленных объектов  недвижимости в отдельную категорию  относят складские помещения,  несмотря на то, что у них  есть своя классификация. Отличие  складских помещений между собой  состоит в различной площади,  температурном режиме и ассортименте  хранящихся товаров и другом.

 

 К промышленной недвижимости  также относятся мосты, путепроводы,  дороги и различные другие  сооружения инженерного вида.

 

 Следовательно, промышленная  недвижимость классифицируется  на:

 

 Производственные здания  – промышленные и сельскохозяйственные  здания. К промышленным зданиям  относятся: заводы, фабрики, предприятия  транспорта и энергетики, депо, мастерские, шахты.

 

К сельскохозяйственным зданиям  относятся:

 

 свинарники, птичники, коровники,  зернохранилища. Инженерные сооружения, состоящие из строений специального  назначения. Например, мосты, дамбы,  тоннели, плотины, мачты.

 

 Земельные участки  промышленного назначения, то есть  земли, находящиеся за чертой  поселения и предназначенные  для осуществления деятельности  предприятий на этой территории.