Рынок промышленной недвижимости

 

В западной терминологии есть два понятия, связанных с освоением  территорий под промышленную застройку: green field (зеленое поле) - когда производство разворачивается с нуля на ровном месте, и brown field - (коричневое поле), когда производство развивается не на пустом месте.

 

До недавнего времени  в силу общеэкономических причин производство могло развиваться  только на базе уже существующих промзон. И это был типичный пример подхода brown field. Однако есть и примеры, когда предприятия приняли решение заняться освоением более перспективных со стратегической точки зрения территорий. Этот подход наиболее ярко иллюстрирует промышленная застройка промзоны нового типа ”Пром-Сити”. Здесь применен типичный подход green field.

 

Однако и в том и  в другом случае при создании промышленного  объекта предпочтение все чаще отдается современным технологиям. Производители  стройматериалов и инженерного  оборудования уже специально ориентируются  на возможные предпочтения заказчика  промышленного строительства. Для  одного более важное значение имеет энергетическое обеспечение будущего производства, для другого важна автономность, для третьего - возможность быстрой и относительно недорогой модернизации.

 

Сейчас предлагаются варианты и на первый, и на второй, и на  третий случай. При этом продолжает расти число местных генподрядных и субподрядных компаний, способных  качественно выполнить строительство  промышленного объекта практически  любой сложности.

 

Общие параметры земельных  участков

 

К общим параметрам земельных  участков относятся:

 

1. Площадь участка. 

2. Вид права на участок. 

3. Назначение.

4. Площадь застройки. 

5. Коэффициент застройки  - %.

6. Окружение. 

7. Наличие площадок для  стоянки и маневрирования большегрузных  автомобилей. 

8. Состояние площадки (грунт,  бетонные плиты, асфальт).

9. Рельеф площадки.

10. Ограждение территории.

11. Охрана территории.

12. Возможность строительства  (профиль производства).

13. Профессиональная система  управления.

14. Опытный девелопер. 

 

Местоположение земельного участка 

 

Одной из важнейших характеристик  земельного участка является его  местоположение.

 

1. Удаленность от Москвы, крупных городов и населенных  пунктов. 

2. Важность географического  направления. 

3. Удаленность от автотранспортных  магистралей. 

4. Удаленность от железнодорожных  узлов. 

5. Удаленность от основных  морских путей. 

6. Удаленность от аэропортов.

7. Загруженность направления. 

8. Качество подъездных  путей. 

 

Инфраструктура земельного участка 

 

Под инфраструктурой земельного участка будем понимать следующие  параметры:

 

1. Электроподстанция (мощность).

2. Железнодорожная ветка. 

3. Погрузо-разгрузочная площадка (площадь, грузоподъемность крана).

4. Газ. 

5. Пар. 

6. Вода.

7. Котельная. 

8. Канализация (тип, система  стока).

9. Фактическое состояние  коммуникаций.

 

Параметры строений на земельных  участках

 

К параметрам строений на земельных  участках относятся:

 

1. Площадь. 

2. Год постройки. 

3. Физическое состояние  сооружения.

4. Этажность. 

5. Высота потолков.

6. Сетка колонн.

7. Количество пролетов.

8. Материал поверхности  пола.

9. Максимально возможная  нагрузка на кв. м. 

10. Краны (тип, количество, грузоподъемность).

11. Пандусы. 

12. Освещение. 

13. Наличие офисных площадей.

14. Наличие системы вентиляции.

15. Наличие системы пожарной  сигнализации и автоматической  системы пожаротушения. 

16. Наличие системы охранной  сигнализации и системы видеонаблюдения. 

17. Наличие оптико-волоконных  телекоммуникаций.

 

Юридическая схема прохождения  сделки

 

1. Договор купли-продажи. 

2. Продажа акций/долей. 

3. Продажа предприятия. 

 

Классификация промышленных объектов

 

В мировой практике промышленные объекты делятся на следующие  категории: "А", "В" и "С". Процесс присвоения объекту того или иного класса требует тщательного  анализа всех его параметров и  характеристик. Следует принять  во внимание, что границы между  классами в большинстве случаях  довольно размыты.

 

Исследования рынка промышленных объектов позволили разработать  более простую и точную классификацию  промышленных объектов, адаптированную к российским условиям. Согласно этой классификации промышленных объекты  делятся на категории "А", "В", "С" и "D".

 

Учитывая тот факт, что  большинство промышленных объектов были построены или реконструированы в времена советского союза в XX-ом веке, когда многие девелоперы не имели опыта строительства современных промышленных объектов, отвечающих международным стандартам, в данный момент появляется много объектов, значительно превосходящих по качеству и техническому оснащению большинство уже имеющихся на рынке. Поэтому один и то же промышленный объект может быть классифицировано по-разному по мере его износа и в силу появления на рынке более современных помещений.

 

Особенности спроса

 

Потенциальные покупатели, желающие приобрести в собственность производственное объекты рассматривают площади  от 500 до 15000 кв.м. Отмечен существенный спрос на производственные комплексы квласса А и В. Наибольший спрос приходится на производственные помещения от 1000 до 5000 кв.м., но при этом количество предложений таких объектов невелико. Площади менее 500 кв. м. наиболее актуальны в аренде, так как мелкие производственники не могут позволить себе купить помещение.

 

На многих заводах сегодня  пустует довольно большое колличество помещений. Это цеха не учавствующие в производственном цикле в настоящее время либо остановленные заводы после процедуры банкротства. Но при наличии существенного количества свободных производственных площадей потенциальные покупатели по-прежнему страдают от дефицита помещений, т.к качество предлагаемых объектов оставляет желать лучшего. Нередко можно встретить предложения заводов-банкротов, которые пытаются реализовать свои цеха-гиганты. Чаще всего эти производственные площади давно не эксплуатируются: в одних случаях они законсервированы и охраняются при этом их состояние находится в более-менее приемлемом уровне и при наличии действующих коммуникаци производство может быть восстановлено, в других случаях состояние таких помещей плачевно.

 

 Спрос на промышленные  объекты можно разделить на 3 вида:

 

1. Спрос на помещения  и землю под производство с  сохранением профиля или его  изменением на другой производственный.

 

2. Спрос на помещения  и землю под промышленными  предприятиями с целью их использования  в непроизводственных целях. 

 

3. Спрос на площадки  промышленного назначения с инфраструктурой  и назначением земли, позволяющим  строить новый производственный  объект.

 

Черты предложения 

 

Современные промышленные объекты  начали появляться с начала 90-х годов. Современный сегмент предложения  мал – это построенные build-to-suit предприятия западных и некоторых российских компаний, такие как производства строительно и пищевой отраслей. В настоящий момент по проекту «Пром-Сити» современная промышленная зона создается в Молжаниново, большие надежды возлагаются на технопарки.

 

Одной из основных причин отсутствия нового строительство индустриальных объектов являются низкокачественные  помещения, переориентированные по производственные нужды. Многи компании-производственники занимают помещения неработающих заводов банкротов, которые не всегда соответствуют их профилю, зато очень дешевы. Цена покупки в собственность таких помещений сопоставима с ценой аренды в современном высококачественном комплексе. Ситуация в данном сегменте рынка может изменится в случае появления предложений индустриальных парков, но их реализация связана с трудностями в поиске инвестора.

 

Что касается собственников  недействующих бывших советских  предприятий, то не имеея четкого плана мероприятий по эффективному управлению имущественным комплексом они в основном занимают выжидательную позицию, стараясь как можно больше простаивающих площадей сдать в аренду. Арендные отношения менее распространены на рынке промышленной недвижимости, т. к. любой минимально состоятельный производитель стремится оформить право собственности на  помещения.

 

Продажа действующих производств  как бизнеса тормозится финансовой непрозрачностью деятельности этих предприятий. В силу этих обстоятельств  основной формой сделки является договор  купли-продажи, потом уже преобретается само юридическое лицо, бывший владелец недвижимого имущества, т.к. на него заключены все договора по комунальному обслуживанию. Для западных компаний, как правило более привлекательной формой сделки является форма приобретения акций или долей юридического лица - владельца недвижимого имущества, т. к. в этом случае не возникаем проблема уплаты налогов на недвижимость. Покупка акций или долей более выгодна в том случае, если продавец обладает лицензией на осуществление того или иного вида деятельности, который интересен для покупателя.

 

Крупные объекты регионов (выставленные на продажу компанией NZ1)

 

Распределение по областям:

 

1. Московская область –  310.000 кв. м. 

2. Нижегородская область  – 90.000 кв. м. 

3. Ленинградская область  – 42.000 кв. м. 

4. Владимирская область  – 302.000 кв. м. 

5. Воронежская область  – 56.000 кв. м. 

6. Ивановская область –  328.000 кв. м. 

7. Калужская область –  177.000 кв.м.

8. Курская область –  57.000 кв. м. 

9. Смоленская область –  21.000 кв.м.

10. Тверская область –  88.000 кв.м.

11. Тульская область –  48.000 кв.м.

12. Рязанская область –  15.000 кв. м. 

13. Ростовская область  – 128.000 кв.м.

14. Краснодарский край  – 15.000 кв. м. 

15. Калининградская область  – речной порт.

 

Тенденции и прогнозы

 

Дать отчетливый долгосрочный  прогноз затруднительно, т. к. рынок  проходит самую начальную стадию формирования. Если возможно такое  сравнение, то рынок промышленной недвижимости в настоящее время находится  в таком же состоянии, что и  рынок офисной недвижимости в  начале 90-х годов.

 

Правительство Москвы приняло  программу «Пром-Сити», в ходе которой будут выведены пром зоны за пределы городской черты, где предполагается создание промышленных территорий нового типа. Будет предложен перечень предприятий, которым предстоит переехать. Однако, существуют определенные трудности в поиске инвесторов, которые согласятся ради участков в Москве профинансировать вывод промышленных предприятий, которые располагаются там в данный момент.

 

В настоящее время мы видим  повышения интереса к промышленной недвижимости со стороны крупных  западных игроков. Это обусловлено  их стратегией выхода на российский рынок  сбыта продукции. Кроме этого  огромный запас мощностей, отставшийся от бывших советских предприятий, созданная инфраструктура и дешевая рабочая сила в регионах привлекают внимание так же крупных российских компаний. Наблюдается основная тенденция в потребности объектов высокого уровня, отвечающих требованиям институциональных инвесторов, а именно на объекты класса А и В. Инвестиционная активность в этом секторе рынка коммерческой недвижимости увеличивается, благодаря стабильной экономической ситуации в стране.

 

Несмотря на это большинство  представленных на рынке объектов представляют собой объекты низкого класса С и D. Строительство техно-парков и логистических комплексов ведут в основном крупные строительные и пищевые компании, но чаще всего это осуществляется для их собственных нужд либо для проследущей сдачи в аренду. В последнее время наблюдается рост интереса к Московскому столичному региону со стороны автопроизводителей.

 

Следует отметить продолжение  территориальной переориентации строительства  промзон за пределами МКАД, повышение популярности технопарков и логистических центров, а также увеличение числа проектов строительства офисных зданий на месте промышленных предприятий.

 

О рынке складской недвижимости уже сейчас можно говорить, что  в течении прижайших двух трех лет он будет еще более цивилизован и прозрачен, то по индустриальному рынку первые выводы можно делать через 3 – 5 лет. На серьезные изменения рынку потребуется минимум 10 лет. Основполагающие факторы, которые ещё больше повлияют на рост инвестиционной привлекательности производственных помещений, являются улучшение инвестиционного климата в России, стабильный рост и развитие сектора розничной торговли, а также проникновение на рынок крупных иностранных и российских компаний нуждающихся в современных комплексах, соответствующих высоким международным стандартам.

 

Промышленность не находит  себе места

 

 

 Сегодня спрос на  приобретение и аренду промышленной  недвижимости превышает предложение  в два-три раза. С весны цены  выросли уже на 15-20%. Специалисты  агентств недвижимости считают,  что стоимость помещений, пригодных  для размещения производств, будет  увеличиваться и дальше.

 

 Для размещения мелких  и средних производств обычно  арендуются или покупаются помещения  площадью от 100 до 2 000 кв. м. Главное  требование покупателей и арендаторов  - наличие необходимой инфраструктуры: дорог и электросетей. Многие  коммерсанты готовы к сотрудничеству  с владельцами промышленных предприятий,  но количество сделок с участием  крупных производств невелико. Заводы  или комбинаты наращивают мощности  и самостоятельно используют  свои площади, а не выставляют  их на рынок, как это происходило  раньше.

 

 Цены растут вместе  со спросом

 

 Настоящий ажиотаж  в секторе "промышленной" недвижимости  начался прошлым летом. Цены  и арендные ставки почти повсеместно  сравнялись с докризисным уровнем  и даже превысили его. Подорожание  происходило в первую очередь  за счет "вымывания" дешевых  предложений. По оценкам специалистов компании "Адвекс-РОССТРО", увеличение цен продажи и арендных ставок с начала этого года составило около 30%. В "Бекаре" также отмечают рост цен, но - не более чем на 20%. Потенциальные производители ищут цеха от 100 до 2 000 кв. м, а продавцы стремятся отдавать площади большими "кусками" - от 2 000 до 3 000 кв. м.