Рынок промышленной недвижимости

Рынок промышленной недвижимости

Сегодняшнее состояние рынка  промышленной недвижимости

 

В настоящее время рынок  промышленной недвижимости можно охарактеризовать следующим образом, в основном этот сегмент представлен: низкокачественными помещениями, выжидающими собственниками, большим количеством мелких арендаторов  и непроизводственным использованием промышленных зон. На сегодняшний момент нет четких определений, характеристик  и классификации промышленной недвижимости. Неразвитость рынка заключается  в том что клиент полностью предоставлен сам себе. Существует лишь небольшое количество компаний, которые могли бы обеспечить должное качество работы в отдаленных регионах России. К современному сегменту рынка можно отнести немногочисленные западные предприятия и отдельные российские проекты. По прежнему отстается нерешенным земельный вопрос. В основном предлагаемые  помещения ветхие, недостаточное количество крупных игроков и осторожные инвестиции.

 

Также следует отметить, что  очень много промышленной недвижимости до сих пор сосредоточено в  руках государства. Гос. структуры не обеспечивают эффективное использование производственных комплексов, а также создают определенные трудности при решении подобного рода проблем. Помимо государства, крупнейшими владельцами производственных площадей по-прежнему остаются предприятия оборонного комплекса. Это обстоятельство тоже является причиной дефицита производственных помещений.

 

По проекту Пром Сити предполагается начало массовых переездов промышленных предприятий за пределы городской черты, в специально предназначенные для них зоны. Подобная мировая практика существует уже давно и полностью оправдывает себя во всех отношениях: и в социальном, и в экологическом, и в производственном. В настоящее время в Московском столичном регионе некоторая часть потребителей рынка отодвинули границы удаленности рассматриваемых обьектов недвижимости до 30-50 км от МКАД. Наиболее популярными направлениями и районами являются Северо-Западное и Западное направления, являющиеся основными путями, по которым импортируются грузы из Европы, кроме того определенная доля спроса приходится на направление Москва Нижний Новгород. В настоящий момент спрос на приобретение промышленной недвижимости существенно превышает предложение. Наблюдается растущий интерес западных инвесторов, благодаря стабильной экономической ситуации в стране.

 

ХАРАКТЕРИСТИКИ ПРОМЫШЛЕННОЙ НЕДВИЖИМОМСТИ 

 

Объекты промышленной недвижимомсти

 

На сегодняшний момент существует определенная путаница в  определении и различении рынка  складской и индустриальный недвижимости. Неразвитость обоих рынков по сравнению  с рынками офисной и торговой недвижимости, а также языковая и  культурологическая составляющие стали  причиной смешения представления о  них. Если сравнивать два эти сегмента видно, что рынок складской недвижимости является относительно цивилизованным, а в области индустриальной недвижимости клиент по прежнему предоставлен сам себе. Собственно, в неразвитости и заключается основная специфика индустриального рынка. К объектам промышленной недвижимости относятся:

 

1. Заводы.

2. Склады.

3. Имущественные комплексы. 

4. Бывшие ВПК. 

5. Земельные участки промышленного  назначения.

 

Под складами мы будем понимать те объекты, которые были построены  в советский период со складским  назначением, но в настоящий момент по тем или иным причинам используются в производственныз целях. Те же объекты, которые используются по своему прямому назначению и так же современные логистические парки несомненно относятся к объектам складской недвижимости.

 

Земельный вопрос

 

Из всего многообразия объектов, можно особо выделить комплексы  с оформленными в собственность  земельными участками. Это и есть самые ликвидные объекты на сегодняшний  день. К сожалению таких объектов не много на данный момент. Ситуация по выкупу земли в собственность тормозится и объективными и субъективными причинами. Есть вероятность что ситуация по выкупу земли начнет меняться после 1 января 2006 года, но никаких санкций к не переоформившим ПБП (постоянное бессрочное пользования), в этот срок не предусмотрено. Во многих случаях стоимость земельных участков может превышать стоимость строений, расположенных на нем. Но у собственников нет четкого понимания в земельных вопросах. Значительная часть времени уходит на убеждение, что в существующем состоянии земельных отношений объект не продать по высокой рыночной цене. Следует также отметить:

 

1. Трудности с юридическим  оформлением. 

2. Сложности с переводом  земель из одной категории  в другую.

3. Земли под многими  предприятиями находятся в постоянном  бессрочном пользовании. 

4. Не завершена разработка  законодательной базы выкупа  земель под предприятиями. 

5. Стремление продавцов  скрыть фактическую стоимость  объекта. 

 

Характеристики земельного участка 

 

Далее рассмотрим более подробно основные параметры промышленных предприятий. Рассматривая, объекты промышленной недвижимости как земельные участоки со строениями и инфраструктурой можно выделить их основные характеристики.

 

1. Права на земельный  участок. 

2. Целевое назначение.

3. Тип. 

4. Общие параметры. 

5. Местоположение.

6. Инфраструктура.

7. Здания и сооружения (параметры строений на земельных  участках).

8. Юридическая схема прохождения  сделки.

 

Права на земельные участки 

 

Права на земельный участок  могут быть следующего вида:

 

1. Право собственности.  Собственник земельного участка  вправе по своему усмотрению  совершить в отношении его  любые действия, не противоречащие  закону и иным правовым актам,  не нарушающие права и охраняемые  законом интересы других лиц  и не наносящие ущерба окружающей  среде. Лица, имеющие в собственности  земельный участок, вправе продавать  его, дарить, отдавать в залог  или сдавать в аренду и распоряжаться  им иным образом. 

 

2. Право аренды земельных  участков. По договору аренды  земельного участка арендодатель  обязуется передать арендатору  за плату во временное владение  и пользование или во временное  пользование земельный учаткок.

 

3. Право постоянного бессрочного  пользования. В постоянное бессрочное  пользование земельные участки  предоставляются государственным  и муниципальным учреждениям,  федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной  власти и органам местного  самоуправления. Юридические лица, обязаны переоформить право постоянного  бессрочного пользования земельными  участками на право аренды  земельных участков или приобрести  земельные участки в собственность  по своему желанию до 1 января 2006 года. Гражданам земельные участки  в постоянное (бессрочное) пользование  не предоставляются. 

 

4. Право ограниченного  пользования чужими земельными  участками - сервитут. Сервитуты  могут быть частными, когда они  устанавливаются в интересах  конкретных граждан или юридических  лиц, и публичными - устанавливаются  в государственных интересах,  в интересах муниципального образования  или местного населения. 

 

5. Право пожизненного наследуемого  владения. Право пожизненного наследуемого  владения земельным участком, находящимся  в государственной или муниципальной  собственности, приобретенное гражданином  до введения в действие Земельного  Кодекса РФ, сохраняется. Предоставление  земельных участков гражданам  на праве пожизненного наследуемого  владения после введения в  действие Земельного Кодекса  РФ не допускается. Граждане, имеющие  земельные участки в пожизненном  наследуемом владении, имеют право  приобрести их в собственность. 

 

6. Право безвозмездного  срочного пользования. В безвозмездное  срочное пользование могут предоставляться  земельные участки: 

1) из земель, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, исполнительными  органами государственной власти  или органами местного самоуправления  юридическим лицам, на срок  не более чем один год. 

2) из земель, находящихся  в собственности граждан или  юридических лиц, иным гражданам  и юридическим лицам на основании  договора.

3) из земель организаций  гражданам в виде служебного  надела.

 

Целевое назначение земельных  участков

 

Земельные участки могут  иметь следубщее целевое назначение:

 

1. Земли промышленности  и иного специального назначения. Землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и землями иного специального назначения признаются земли, которые расположены за чертой поселений и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (далее - земли промышленности и иного специального назначения).

 

2. Земли поселений. Землями  поселений признаются земли, используемые  и предназначенные для застройки  и развития городских и сельских  поселений и отделенные их  чертой от земель других категорий. 

 

3. Земли сельскохозяйственного  назначения. Землями сельскохозяйственного  назначения признаются земли  за чертой поселений, предоставленные  для нужд сельского хозяйства,  а также предназначенные для  этих целей. В составе земель  сельскохозяйственного назначения  выделяются сельскохозяйственные  угодья, земли, занятые внутрихозяйственными  дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой  растительностью, предназначенной  для обеспечения защиты земель  от воздействия негативных (вредных)  природных, антропогенных и техногенных  явлений, замкнутыми водоемами,  а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки  сельскохозяйственной продукции.  

 

4. Земли лесного фонда.  К землям лесного фонда относятся  лесные земли (земли, покрытые  лесной растительностью и не  покрытые ею, но предназначенные  для ее восстановления, - вырубки,  гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения  лесного хозяйства нелесные земли  (просеки, дороги, болота и другие). Основным целевым назначение  земель лесного фонда является  ведение на них лесного хозяйства  лесоразведение, лесовосстановление, сохранение лесов, обеспечение рационального лесопользования, охраны и защиты лесов.

 

5. Земли водного фонда.  К землям водного фонда относятся  земли, занятые водными объектами,  земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений, объектов. Основное целевое предназначение земель водного фонда – обеспечить охрану вод от загрязнения, засорения, истощения; обеспечить рациональное использование водных ресурсов страны, а также иных водохозяйственных задач и интересов населения и государства в целом. Отсюда объективно следует и взаимообусловленность правового режима земель водного фонда и правового режима использования и охраны водных объектов.

 

6. Земли особо охраняемых  территорий. К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

 

7. Земли запаса. К землям  запаса относятся земли, находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности и не предоставленные  гражданам или юридическим лицам.  Особенностью земель запаса как  самостоятельной категории являются  то, что их целевое предназначение  с правовых позиций не определено. Более того, с момента определения  цели их конкретного использования  (и предоставления тому или  иному субъекту с выдачей правоустанавливающего,  разрешительного документа) земли  запаса переводятся в другую  категорию. Отличительной чертой  правового режима является еще  и тот факт, что все земли  запаса находятся в государственной  и муниципальной собственности. 

 

Из диаграммы видно, что  земли промышленность составляют всего  из 1% из всех земель России. Но учитывае размеры РФ это значение составляет 17 млн. Га. Кроме того в промышленных целях могут быть также использованы земли поселений с производственным  назначением, которые составляют 1,1% или 19,1 млн. Га. В связи принятием закона переводе земель или земельных участков из одной категории в другую дальнейший прирост категории земель промышленности возможен за счет земель сельскохозяйственного назначению, которые составляют 23% или 393,2  млн. Га. Основные сложности при решении земельных вопросов – это перевод земель из с/х в промышленное назначение. Некоторые компании имели сложности в связи с тем, что администрации районов, предоставившие с/х земли под застройку, не сумели в поставленные сроки осуществить их перевод, так как этот процесс зависит не только от них, но и от администрации Московской Области.

 

Тип земельного участка 

 

Земельные участки делятся  на 2 типа:

 

1. Пустой земельный Участок  (Greenfield).

 

2. Застроенный Земельный  Участок (Brownfield).

 

Ситуация с развитием  промышленного строительства такова, что новые объекты появляются либо на абсолютно новом месте, либо на базе капитально реконструированных объектов, когда-то предназначенных  под иную производственную функцию. И тот и другой подход имеет  право на существование. Выбор делает заказчик-инвестор исходя из собственных  представлений об эффективности.