Рынок промышленной недвижимости

Средняя цена спроса при сделках  купли-продажи - $120-150/кв. м, предложения - $150-180/кв. м. Еще сложнее обстоят  дела в секторе аренды: спрос составляет $4-5 за кв. м в месяц, цены предложения - в полтора раза выше. И это  при том, что аренда в сущности не слишком выгодна производителю - требуется время и серьезные инвестиции, чтобы наладить выпуск продукции. Естественно, такой дисбаланс спроса и предложения вызывает трудности с реализацией объектов. Тем не менее владельцы недвижимости неохотно идут на уступки - в надежде на дальнейший рост цен. В результате в этом секторе сложилась довольно любопытная ситуация: при наличии значительного количества свободных производственных площадей, потенциальные арендаторы страдают от дефицита помещений.

 

 Мало, и будет меньше

 

 Самый востребованный  товар в секторе аренды промышленной  недвижимости - производственные помещения  до 200 кв. м. Ведь для мелкого  производителя аренда - это возможность  для развития своего дела, а  большие площади ему ни к  чему. Но количество заключенных  договоров по-прежнему невелико. Основной спрос на небольшие  помещения исходит от пищевиков  - владельцев пекарен, мясо- и овощеперерабатывающих,  кондитерских производств. А значит, к требованиям бизнеса прибавляются  требования СЭС. Для таких производителей  поиск в городской черте пригодного  помещения площадью 200-300 кв. м особенно  сложен.

 

 Вне рынка

 

 То, что на заводах  пустуют многие помещения, - не  секрет. Но кроме ценовых несоответствий  находится еще множество обстоятельств,  которые мешают успешному заключению  договора между арендатором и  арендодателем. Например, нередко  можно встретить предложения  цехов-гигантов, которые пытаются  реализовать предприятия-банкроты. Чаще всего такие производственные  помещения в плохом состоянии,  с ветхими инженерными коммуникациями  и не вполне понятным юридическим  статусом. Много в городе и  спорных объектов, где установить  собственника крайне сложно. После  беспорядочной приватизации появилась  масса объектов, связываться с  которыми специалисты не рекомендуют  - как в случае продажи, так  и в случае аренды. Следовательно,  эти объекты также оказываются  исключенными из рыночного оборота.  И, наконец, владельцы производственных  площадей в центре города и  в пределах "ближнего круга" (Выборгская сторона) осознали  ценность своего недвижимого  имущества - и перепрофилируют  производства в торговые комплексы  и бизнес-центры. Административные здания предприятий после реконструкции обычно пригодны для размещения офисов. А производственные корпуса чаще всего сносят, находя освободившимся земельным участкам новое применение. Естественно, что такие программы перепрофилирования сокращают предложение в секторе промышленной недвижимости и способствуют росту цен.

 

 Стабильность - сестра  дефицита

 

 Многие приватизированные  предприятия уже не спешат  избавляться от излишков собственности:  часть помещений, которые сперва предлагались к продаже, со временем начали сдавать в аренду, а теперь все чаще используют под собственные производственные нужды. Риэлтеры уверены, что в будущем, при сохранении экономической стабильности, предложение производственных помещений будет падать, а цены на такие объекты - по-прежнему расти.

Возможно, решение проблемы - в создании новых промышленных зон. Пока ограниченность предложения  в городе заставляет предпринимателей работать с областными властями и  предприятиями. Там и цены низкие и более гибкая политика, которую  проводит областное правительство. Впрочем, в Петербурге постепенно - не без помощи городских властей - также формируются новые промышленные зоны: развивается Пулково; объявлено о крупном проекте реконструкции и модернизации на "Парнасе" ("ЧН" № 193); появится технопарк на Кубинской улице (о его создании около года назад объявило ООО "Северо-Западный ТехноПарк", дочерняя компания финской Norht-West TechnoPark Oy); уже работает технопарк на базе Лесотехнической академии.

 

Родился и замерз

 

Рынок промышленной недвижимости - один из самых молодых в России. Датой его рождения можно считать  печально знаменитый 1998 год. Чтобы остаться на плаву, предприятия после дефолта  вынуждены были форсировать оптимизацию  производства, избавляться от непрофильных, а часто и от необходимых активов. Многим это так и не удалось, и  имущественные комплексы банкротов  пошли с молотка. В результате рынок захлестнула волна предложений 

 

За прошедшую пятилетку  все ликвидные площадки на вторичном  рынке промышленной недвижимости оказались  разобраны, а новые на него практически  не поступают. Первичный рынок отсутствует  вовсе. В результате рынок, начавший было формироваться стихийно, окуклился  в новорожденном состоянии. Между  тем предприятия, работая в относительно стабильных экономических условиях, наращивают мощности. Уже сейчас в  определенных сегментах недвижимости наблюдается дефицит предложения 

 

Мимо спроса

 

Показательно, что в Уральской  палате недвижимости (УПН), обладающей, по словам риэлторов, одной из лучших в России информационной базой по жилой и торговой недвижимости, статистика и аналитика по сегменту промышленной недвижимости практически отсутствует. "Сделки по производственным объектам единичны, на основе имеющихся у  нас данных мы даже среднюю цену квадратного метра с достаточной точностью подсчитать не можем", - говорит начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков

 

Парадокс: в исконно промышленном Екатеринбурге - дефицит производственных объектов. В первую очередь, небольших  помещений (200 - 600 кв. м), пригодных для  размещения малого и среднего производства. "Малый бизнес - самый развитый в количественном плане, увеличивается  число предприятий, существующие расширяются. Но малые предприятия, в отличие от крупных, не имеют возможности расширяться за счет строительства и вынуждены покупать или брать помещения в аренду. На всех желающих предложений, соответствующих качеству спроса, не хватает", - объясняет причины дефицита ведущий специалист агентства "Городская недвижимость" Александр Назайкин

 

Оборотная сторона "медали": риэлторы говорят о нестабильности спроса на предлагаемые промышленные объекты. Поэтому в 1,5-миллионом Екатеринбурге  на этом рынке специализируется единственная компания - ЗАО "Промышленная недвижимость". Остальные риэлторы занимаются промышленными  объектами случайно, время от времени. "Сегодня в первую голову востребованы торговые помещения, во вторую - офисные, в третью - склады, выставочные залы, шоу-румы. И только потом - производственные помещения. Последними тоже выгодно заниматься, но надеяться на частые сделки и большую прибыль тут не приходится", - говорит генеральный директор агентства недвижимости "Малышева 73" Павел Кузнецов

 

Чем объясняются странности рынка? Во-первых, несмотря на достаточное  количество промышленных объектов, только малая часть их соответствует  требованиям платежеспособного  спроса. Во-вторых, целые категории  промышленных объектов существуют вне  рынка и недоступны потенциальным  покупателям 

 

Бери - не хочу

 

Любой промышленный объект, чтобы отвечать качеству спроса, должен соответствовать ряду требований. Как  минимум, он обязательно должен состоять из здания и земельного участка под  ним, которые приобретаются в  собственность или передаются в  аренду. Минимумом запросы потребителей не ограничиваются: требуется наличие  авто- или железной дороги, мощных электросетей для установки энергоемкого оборудования, специфических коммуникаций (например, паро-, газо- и азотопроводов), удобных подъездов, разгрузочных площадок и т.д. Здание должно отличаться прочностью фундамента и несущих конструкций, высокими потолками, отсутствием колонн внутри помещения, мощным освещением и вентиляцией

 

Источники вторичного предложения: крупные промышленные предприятия, оптимизирующие производство и избавляющиеся  от непрофильных активов или пытающиеся получить прибыль от продажи (сдачи в аренду) лишних площадей; предприятия, прошедшие процедуру конкурсного производства и выставляющие имущественный комплекс или его часть на продажу; приватизируемые государственные и муниципальные предприятия; перепродавцы, ранее купившие объект не для его использования, а для вложения средств (это новая и самая немногочисленная группа)

 

Даже лучшие из вторичных  объектов построены на закате советской  эпохи и не отвечают современным  требованиям. Понятно, что на рынок  выбрасывают наименее привлекательные  объекты, требующие солидных вложений в реконструкцию. Наиболее ликвидные  предложения остаются у собственника или продаются, не дойдя до открытого  рынка. "Приходит один заводовладелец к другому: продай цех. Продал. Сделка на открытом рынке не котировалась, у нас просто нет о ней информации", - говорит Павел Кузнецов " "

 

Большая часть объектов не подготовлена к продаже должным  образом. Такая подготовка требует  в лучшем случае многих месяцев работы, в худшем - невозможна. Основные причины: несовершенство законодательства, в  частности земельного, и отсутствие у промпредприятий опыта сделок с недвижимостью. Так, по словам специалиста  агентства "Городская недвижимость" Сергея Колпакова, многие здания, возведенные нынешними владельцами в 80-х годах на средства по статье капитального ремонта, взяты на баланс предприятий и приватизированы со всем имущественным комплексом, но де-юре не оформлены и просто не существуют. Чтобы продать такой объект, необходимо его узаконить, то есть составить новый проект, собрать согласования, пройти госкомиссию, заплатить немалые штрафы. На такие испытания отваживаются только в критическом положении. Процесс идет, но, учитывая забюрократизированность процедуры, слишком медленно, чтобы дать рынку дополнительный толчок. Похожая картина со зданиями, давно построенными, но на бумаге числящимися как незавершенное строительство. Неразбериха выгодна владельцам, поскольку такие объекты не облагаются налогами. Но без соответствующих правоустанавливающих процедур выйти с ними на рынок опять-таки нельзя

 

В общем, массовый первичный  рынок промышленной недвижимости отсутствует, на вторичном рынке подобрать  объект, полностью отвечающий требованиям  покупателя, практически невозможно

 

Ноль в остатке 

 

На отдельные категории  недвижимости формируется тем временем повышенный спрос. На первом месте - административные здания производственных предприятий: их можно без больших затрат перевести  в разряд более ликвидной коммерческой недвижимости. "Промышленная недвижимость востребована на рынке прямо пропорционально  тому, подо что ее можно переделать: под торговые, офисные или складские  помещения, - рассказывает Павел Кузнецов. - Спрос на торговую недвижимость огромен, на офисную - высок, на складскую - стабилен. Хорошая судьба уготована той промышленной недвижимости, которая перестает ею быть". Объекты перетекают из одного сегмента рынка в другой, и это еще одна причина сокращения ликвидного предложения

 

Следующая категория повышенного  спроса - помещения, пригодные для  малых и средних предприятий: автосервисов, лакокрасочных, деревообрабатывающих, продуктоперерабатывающих и прочих цехов. Они обычно невелики - от 200 до 400 кв. м. Устойчивым спросом пользуются склады, а также железнодорожные тупики, на которых строят те же склады и логистические пункты

 

Отдельную категорию спроса формируют инвесторы, которых интересует не сам объект, а участок под  ним. "Даже руины, если они расположены  в черте города, мы продаем очень  дорого", - признает Сергей Колпаков. Но и эта категория частично вымывается из промышленного сегмента: на месте  снесенного строится чаще жилье или  офисные здания

 

В сегменте крупных объектов (цехи в 1 тыс. кв. м и больше) спрос  нестабилен и не слишком высок: сказываются  ограниченные инвестиционные возможности  местного бизнеса. "Большие и дорогие  объекты по цене 1,5 - 2 млн долларов наши бизнесмены практически не берут, - рассказывает Сергей Колпаков. - В этот сектор в основном идут инвестиции из Москвы. Но москвичи не понимают, почему у нас метр коммерческой недвижимости стоит столько же, сколько у них. Приходится объяснять, что если бы по территории наш город был равен Москве, то цены были бы значительно ниже. А так у нас все больше ощущается дефицит". Свою негативную роль играет и отсутствие полной информационной базы: спрос на крупные объекты, как уже отмечалось, во многом удовлетворяется вне рынка, на уровне "личной договоренности". Таким образом до законченных сделок доходит редко

 

Итак, ликвидные предложения  уходят как горячие пирожки, зачастую покидая категорию промышленной недвижимости. Цены растут. Поэтому  сегодня большей популярностью  пользуется не покупка помещений, а  их аренда, хотя стратегически это  дороже. В итоге у предприятий, особенно небольших, не остается средств  на расширение производства. Чтобы  реализовать потенциал рынка  промышленной недвижимости и экономики  в целом, необходимы консолидированные  действия федеральных, местных властей  и риэлторов. Их результатом должна стать сформированная рыночная инфраструктура и обилие ликвидных предложений  со стороны реструктурируемых предприятий

 

Рецепты зрелости

 

Сектор промышленной недвижимости - тот редкий случай, когда можно  с уверенностью сказать, кому и что  именно необходимо сделать для совершенствования  рынка 

 

Местным властям необходимо ускорить создание земельного кадастра, стратегического плана застройки города, принять решение относительно очередности переноса производственных объектов за пределы города (какие, куда, когда), по возможности снизить расценки на выкуп земли, индивидуально подходить к оценке каждого участка