Рынок недвижимости в России

Острый дефицит жилья - хроническое явление для России. В то же время переход на рыночные отношения привел к сокращению жилищного строительства за счет государственного бюджета, который ранее был основным источником капиталовложений в жилищное строительство. Большая потребность в жилье существует при одновременно низком среднем уровне доходов современной российской семьи, что не позволяет большей части населения, имеющего низкие и средние доходы, претендовать на покупку.

По данным Фонда "Институт экономики города" в 2003 году только 39% россиян были удовлетворены жилищными  условиями. Остальные надеялись каким-либо образом улучшить свои жилищные условия.

Продолжала сохраняться  неравномерность жилищного рынка. Из общего объема ввода жилья около половины приходится на 10 регионов, в том числе на Москву - 15% вводимого жилья, Московскую обл. - 12%; Санкт-Петербург - 5,6%, Краснодарский край - 5,6%. Меньше всего доля Дальневосточного федерального округа. В 2004 году объем построенного жилья по всем субъектам, входящим в Дальневосточный округ, составил только 1,7%.

Жилье доступно оно сегодня  около 9% населения страны, а из-за низкого уровня жизни всего 1,2% населения приобретают жилье на собственные и заемные деньги и только 0,3% семей получают его за счет бюджета.

Особая роль на рынке жилья  принадлежит государству и органам местного самоуправления, которые не только выполняют определенные функции в качестве участников рынка, но также осуществляют законодательное и нормативное регулирование происходящих на нем процессов. Решение жилищных проблем населения России по степени важности для государства сегодня выходит на первый план. В своем Послании Федеральному Собранию от 26 мая 2006 года Президент Российской Федерации В.В. Путин сказал: "Вывод очевиден: старые методы и подходы - они и раньше-то не решали проблему, а сегодня - попросту не работают. Надо прекратить обманывать людей, вынуждая их годами и десятилетиями стоять в очередях на получение жилой площади. И обеспечить возможности ее приобретения на рынке для основной части работающего населения России, одновременно с этим - гарантируя предоставление малоимущим гражданам социального жилья. Правительство, региональные и местные органы власти должны ориентироваться на то, чтобы к 2010-му году минимум треть граждан страны (а не одна десятая, как сегодня) могли бы приобретать квартиру, отвечающую современным требованиям. Приобрести за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов. Для этого жилищное кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан. А чтобы рост спроса на жилье не привел только к скачку цен, следует обеспечить конкурентные условия для жилищного строительства. ⁴"

Можно выделить общую закономерность развивающихся рынков недвижимости, которую мы наблюдаем в России последние 6-7 лет: при высочайшей (и  растущей) потребности в площадях (жилых, офисных, торговых, складских), достаточно высоком (и растущем) платежеспособном спросе и катастрофически низком объеме строительства и предложения площадей цены (арендные ставки) устойчиво растут. Но этот рост не является равномерным - он носит волнообразный характер. Темпы роста цен периодически меняются. Период колебания цен составляет на рынке жилья различных городов от двух до трех лет. Весь период описывается тремя стадиями: стабильность (как правило, колебательная), рост, переход к стабилизации. Продолжительность первой стадии составляет от 4-6 до 10-12 месяцев, второй - от 1 до 1,5 лет, третьей - от 3 до 6 месяцев. На первой стадии месячные темпы роста цен составляют +/- (1-1,5) %, на второй - вырастают до 8-12%, на третьей - снижаются до 0,5-1%.

С весны 2004 года вторичный  рынок жилья Москвы находился  в стадии низкого спроса, а с  июня до середины следующего года - и  стабильных цен предложения. Общий  месячный объем предложения увеличивался, и в марте 2005 года достиг максимума - 36 тыс. квартир. Продолжался рост доходов  населения, увеличение объема накоплений, повышение потенциального (отложенного) спроса.

Март 2005 года - момент начала реального роста спроса, сокращения времени экспозиции. В июле, с  задержкой на 3-4 месяца, началась стадия роста цен предложения. С июля 2005 г. до августа 2006 года цены выросли  с 2142 до 4389 $/кв. м - в 1,8 раза. 2006 г. оказался рекордным для российского рынка  недвижимости, а 2009 г. - продемонстрировал  рекорды падения. За 2006 г. цены на московские квартиры, по данным портала "Индикаторы рынка недвижимости", выросли  в среднем на 87,9% - с $2232 до $4193 за кв. м, а доходность инвестиций в недвижимость в среднем более чем в 10 раз  превышала доходность банковских депозитов. Однако затем рост резко замедлился, и в начале 2007-го началась коррекция. К августу 2007 г. цены стабилизировались, а осенью наметился небольшой  рост, связанный с сезонным повышением покупательной активности. В декабре 2007 г. цена московского жилья вернулась  к январским показателям - $4200 за кв. м.

В 2009 г. ситуация поменялась кардинальным образом: По данным московской регистрационной службы, в феврале 2009 г. сделок по купле-продаже вторичного жилья было заключено на 47% меньше, чем за аналогичный период 2008 г. Это  рекордное падение рынка жилья за всю его историю. Еще хуже обстоят дела с ипотекой: количество ипотечных сделок начало сокращаться в сентябре 2008 г. К февралю 2009 г. цифра сократилась на порядок: в феврале 2008 г. было зарегистрировано 1460 ипотечных сделок, тогда как в феврале 2009 г. - только 181. Таким образом, падение составило 88,6%, по данным "Ведомостей".

Ведущие региональные рынки  следуют тем же тенденциям, что  и московский рынок. Московскому  рынку недвижимости участники рынка  и аналитики уделяют особое внимание. В нашумевшей статье "Города-суперзвезды" экономисты Дж. Журко, Кр. Майер и  Т. Синай утверждают, что города, обладающие особым статусом (Лондон, Париж, Нью-Йорк, и т.д.), будут демонстрировать  постоянно расширяющийся разрыв в стоимости жилья по сравнению  с другими городами. Москва, несомненно, относится к таким городам.

Московское правительство  держит строительный бизнес в городе под чутким контролем. В 2007 г. надо было избавить рынок от невостребованных квартир, которые грузом ложились на баланс строительных фирм и мешали им переходить к освоению новых площадок, а значит, пополнять бюджет города гигантскими выплатами по инвестиционным контрактам. Московские очередники вдруг  стали продвигаться по очереди. А  Мэр Лужков объявил о предстоящем  увеличении объемов строительства  муниципального жилья на 24%, до 2,23 млн  кв. м (46,5% от всего объема жилья, которое  построено в 2007 г.). Кроме того, схема  расчетов застройщиков с городом  претерпела изменения. До 2003 г. инвестор должен был отдавать порядка 30% построенной  площади, а сейчас рассчитывается с  городом деньгами. Размер выплат определяется с учетом стоимости квадратного  метра на рынке. Если раньше показатель стоимости квадратного метра  в спальных районах составлял $1000-1500, то сегодня он определен как $2000-2400.

2) Коммерческая  недвижимость

В 2007 г. форматы коммерческой недвижимости, как правило, были ограничены офисными и торогово-развлекательными центрами. Гостиничный бизнес имеет  больший срок окупаемости и требует  больших затрат на старте. Девелоперы "снимали сливки" с офисного бума. В 2007 г. только в Москве было построено около 1 450 тыс. кв. м офисных площадей классов А и В, что почти в 2 раза превышает объем площадей, введенных в эксплуатацию в 2006 г. Однако офисное строительство также сталкивается со сложным механизмом получения различных разрешений, ограниченным количеством подрядных организаций, и дефицитом электроэнергии. К тому же уже сейчас найти в столице хорошее место под бизнес-центр достаточно трудно. Поэтому девелоперы все пристальнее смотрят за МКАД. Туда же движутся и московские ритейлеры. С начала 2007 г. там открылось 10 торговых центров. Предложение же складов на московском рынке в 2008 г., по данным компании Praedium подтянется к спросу. Пока оно отстает. Отсюда рост арендных ставок: в 2007 г. - на 7-8%.

3) Гостиницы  и отели

Емкость российского гостиничного рынка в 2007 г. оценивалась в $2 млрд. Почти половина этой суммы приходится на Москву, при этом она значительно  уступает другим крупным европейским  городам по количеству отелей. В  результате реконструкции крупные  гостиницы советского образца (среди  них "Москва", "Минск", "Россия", "Интурист") должны повысить свою категорию до 4-5 звезд и в центре города почти не останется трехзвездных отелей. А эти отели относятся  к туристическому классу, без которых  невозможно развитие массового туризма. Именно они наиболее дефицитны в  Москве.

6. Структура  и сегментация рынка жилья  (на примере Москвы)

Начало развития современного рынка недвижимости в Москве можно  датировать серединой 1990-х годов, когда  вместе с процессом приватизации появились первые легальные сделки по продаже квартир. В других годах  рынок жилья "стартовал" вместе с началом либерализации экономики (1992) и позже.

Опыт последних десяти лет показал, что рынок недвижимости достаточно быстро развивается в  столицах субъектов РФ, в крупных  транспортных и культурных центрах  с высоким уровнем финансовых потоков, эффективными инвестициями и  хорошими перспективами развития. В  них цены на объекты недвижимости со временем устанавливаются на достаточно высоком уровне. В малых городах  с неразвитой или неконкурентоспособной  экономикой, низким уровнем финансовых потоков и отсутствием инвестиций, удаленных от крупных центров, с  плохими природными или экологическими условиями рынок недвижимости долго  находится в зачаточном состоянии, а со временем цены стабилизируются  на низком уровне. Между этими крайними типами городов находится множество  промежуточных, для которых характерны средний темп развития рынка недвижимости и средний уровень цен после  стабилизации.

Характерным признаком, разделяющим  эти три типа рынков, является степень  их долларизации (использования цен в долларах), которую в наше время можно считать одним из показателей развитости рынка недвижимости.

Рынок жилых помещений (квартир  и комнат) - это сегодня наиболее развитый сектор рынка недвижимости. Рынок жилых домов относительно развит только в части коттеджей  и дач в пригородах крупнейших городов, для многоквартирных зданий он лишь начинает формироваться. В различных  городах России рынок жилья развивается  по аналогичным закономерностям, но с различными скоростями. Лидирующее положение здесь принадлежит  Москве. Поэтому ее опыт наиболее интересен  и заслуживает специального рассмотрения. В других городах России рынок жилья эволюционировал аналогично, но с некоторым запаздыванием.

Таблица 3. Приблизительные данные по качественной структуре жилищного фонда

Ежегодно в городе строится жилье следующих качественных категорий: типовое (относительно низкие и средние  рыночные цены) - около 85%; повышенного  качества (средние и высокие рыночные цены) - до 15%;

элитное (наиболее дорогое  в городе) - не более 2%.

Разнообразию существующего  и строящегося жилья соответствует  разбиение рынка жилья на ряд  сегментов, в каждом из которых превалирует  свои факторы ценообразования и  свой тип покупателей.

Таблица 4. Сегменты рынка жилья

В последнее время стали  говорить о "домах среднего класса". Под ними подразумевают новостройки  повышенной комфортности, возводимые по индивидуальным проектам в районах  с развитой инфраструктурой. Они  отличаются как от типовых панельных  новостроек, так и от элитного жилья. До недавнего времени прослойки  между типовым и элитным жильем не существовало, и многие покупатели были вынуждены либо откладывать  приобретение квартиры, либо покупать временное жилье. С появлением на рынке жилья для среднего класса все изменилось. Рынок нетипового жилья стал одним из самых перспективных. Существуют предположения, что именно нетиповое жилье будет пользоваться наибольшим спросом у покупателей  в ближайшие годы благодаря сочетанию  относительно невысоких цен с  улучшенным качеством.

Наряду с вторичным  рынком частных квартир город  направляет на продажу часть жилья  в домах-новостройках. Это жильё  образует первичный рынок. Его главная  особенность - продажа квартир по фиксированным, монопольным ценам, установленным административно. С  ростом объектов коммерческих продаж квартир первичный рынок оказывает все большее влияние на вторичный рынок.