Рынок недвижимости в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

Московский государственный  лингвистический университет

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Курсовая работа

по экономической  теории

Тема: Рынок недвижимости в России

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Москва - 2009

 

План

 

Введение

1. Основные понятия, особенности и проблемы формирования рынка недвижимости

2. Классификация объектов недвижимости и сегментация рынка

3. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

4. Этапы становления рынка недвижимости в России

5. Анализ современного состояния рынка недвижимости в России

1) Рынок жилья

2) Коммерческая недвижимость

3) Гостиницы и отели

6. Структура и сегментация рынка жилья (на примере Москвы)

Заключение

Список литературы

Приложения

 

Введение

 

Рыночная экономика имеет  сложную структуру, одним из важных видов рынка является рынок недвижимости. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Невозможно быть полноценным участником рынка недвижимости и оценивать недвижимое имущество, не познав основных особенностей рынка. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан.

Целью моей работы является рассмотрение этапов становления и  анализ современного состояния рынка  недвижимости в Российской Федерации.

Для выполнения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

• Определить понятия, особенности, основные признаки и проблемы формирования рынка недвижимости.
• Рассмотреть классификацию объектов недвижимости
• Разобраться с факторами, влияющими на стоимость недвижимости.
• Проанализировать основные этапы становления рынка недвижимости в РФ и его состояние на современном этапе.
• Рассмотреть структуру и сегментацию рынка жилья в г. Москве.

 

1. Основные понятия,  особенности и проблемы формирования  рынка недвижимости

 

В бытовом и профессиональном смысле недвижимостью (недвижимыми  вещами) обычно считаются физические объекты, крепко связанные с землей, их перемещение в пространстве практически  невозможно без разрушения или утраты своих функций. Движимые вещи при  смене владельца перемещаются в  пространстве, следуя за правом собственности  на них (например, из магазина в квартиру покупателя). Это определяет существенные различия рыночных операций с движимыми  и недвижимыми вещами.

Имущество подразделялось на движимое и недвижимое уже в законах  Древнего Рима. В России термин "недвижимое имущество" ввел Петр I в 1714 г. в указе "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах". С тех  пор это понятие широко применялось  в дореволюционной России.

В 1920-х годах, после Октябрьской  революции, деление имущества на движимое и недвижимое в Советском  Союзе упразднили (в связи с  отменой частной собственности  на землю). Права собственности раннее относимые к недвижимости, были изъяты из гражданского оборота. (В реальности недвижимость никуда не девалась, существовали собственные дома, позже - кооперативные  квартиры, были приусадебные и дачные участки - не вполне собственность, но все же собственность, и это все  продавалось-покупалось, наследовалось  и т.д.; даже государственные квартиры фактически превращались в объект рыночных операций.)

В России законодательное  деление имущества на движимое и  недвижимое было восстановлено в  ходе рыночных экономических реформ последних лет. Действующий Гражданский  кодекс РФ разделяет объекты гражданских  прав на движимые и недвижимые вещи. В ст.130 записано: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты также относятся к недвижимым вещам. Вещи, не относящиеся к недвижимости…признаются движимым имуществом".

В более позднем Федеральном  законе "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (1997) понятие недвижимого  имущества дополняется упоминанием  также таких объектов, как земельные  доли, кондоминиумы как обособленные имущественные комплексы, различные  объекты, входящие в состав предприятий  как имущественных комплексов.

Поскольку в законах различных  стран (или в одной стране в  различные периоды) возможны несколько  различные определения недвижимости, на практике исходят обычно из того, что недвижимость - это то, что  является недвижимостью по закону.

В США различают понятия  недвижимости как физического объекта (Real Estate) и правовых отношений, связанных  с недвижимостью (Real Property). В русскоязычной  литературе это разделение обычно не столь четко. Но всё же "право  собственности на недвижимость" является важным отдельным понятием. Это право обычно оформляется  целым комплексом документов, включая  государственную регистрацию.

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют  существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам.

рынок недвижимость россия стоимость

 

Таблица 1. Основные признаки недвижимости

№	Признаки	Содержание (состояние)
1	Сущностные (родовые) Степень подвижности	Абсолютная  неподвижность, неперемещаемость в  пространстве без ущерба функциональному назначению
2	Связь с землей	Прочная физическая и юридическая
3	Форма функционирования	Натурально-вещественная и стоимостная
4	Состояние потребительской формы в процессе использования	Не  потребляется, сохраняется натуральная  форма в течение всего срока эксплуатации
5	Длительность  кругооборота (долговечность)	Многократное  использование, а земли - бесконечно при правильном использовании
6	Способ  переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств	Постепенно  по мере износа и накопления амортизационных отчислений
7	Общественное  значение	Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
8	Видовые (частные) Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.)	Определяются  конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения  особого режима использования на другое имущество

 

Формирование рыночной стоимости  недвижимости возможно только в процессе функционирования соответствующего рынка. Говоря о рынке недвижимости, обычно имеют в виду систему действий и механизмов по совершению сделок или, другими словами, подсистему общехозяйственного рынка, связанную с оборотом прав на объекты недвижимости.

Рынок недвижимости - это, безусловно, важная часть любой рыночной экономики. По некоторым оценкам, на недвижимость приходится более 50 % мирового богатства. В настоящее время этот факт осознан  и в России: в классификаторе отраслей народного хозяйства Российской Федерации "операции с недвижимым имуществом" выделены в самостоятельную  сферу деятельности.

Развитие рыночных отношений  в России (особенно в Москве) способствовало формированию рынка недвижимости. Предпосылкой развития рынка недвижимости послужила перестройка отношений собственности на основе приватизации. На рынок представлены объекты, находящиеся в государственной (или муниципальной) собственности, образующие первичный рынок, и объекты, находящиеся в частной собственности, образующие вторичный рынок недвижимости.

Основное свойство недвижимости - неподвижность - приводит к индивидуальному  характеру любого объекта недвижимости. Даже здания, построенные одновременно, по одному проекту и с равным качеством  выполнения работ, но расположенные  в разных местах, обычно имеют различные  полезности и стоимости. Это приводит к формированию индивидуальных цен  на объекты недвижимости. Для них  практически не используются продажа  по образцам и биржевая торговля.

Сделки с объектами  недвижимости - это не обычное перемещение  и конечное потребление товара подобно  хлебу или молоку, а движение капитала, приносящего доход. Недвижимые товары потребляются (используются) по месту их расположения, что создает особую их экономическую характеристику - территориальные предпочтения, т.е. изменения в общественном мнении, традициях и стремлениях, которые делают одни районы популярными (предпочтительными), а другие - нет. Например, в Москве на рынке жилья привлекательными районами по экологическим мотивам являются Западный и Юго-Западный. Только за счет одного фактора "предпочтения" цена 1 кв. м. жилых помещений здесь на 20-30% выше, чем в других районах столицы. ¹

Каждый покупатель имеет  специфический набор требований к нужным ему объектам, что определяет индивидуальный характер объектов недвижимости. Поэтому подбор необходимой для  сделки пары объект-покупатель обычно требует значительных усилий и затрат времени. Время нахождения объекта  на рынке до его продажи называется экспозицией этого товара на рынке. Для недвижимости характерны длительные сроки экспозиции (порядка нескольких месяцев), сильно зависящие от конкретного типа объектов и состояния рынка.

Большая часть сделок с  недвижимостью требует достаточно сложного и дорогостоящего юридического оформления. В России для них необходима государственная регистрация. При  сделках с физическими лицами обычно требуется участие нотариуса.

Недвижимость - это товар, теряющий свои потребительские качества в процессе эксплуатации значительно  медленнее других товаров. Это делает его жизнь на рынке очень продолжительной  и позволяет использовать недвижимость не только для удовлетворения личных потребностей, но и для получения  дохода и прибыли. Извлечение прибыли  может осуществляться либо путем  использования недвижимости собственником  в своем бизнесе, либо через сдачу  ее в аренду, а также через последующую  ее перепродажу. Вложения в недвижимость также могут рассматриваться  как средство спасения капитала от инфляции. Торговля недвижимостью часто  связана с получением или предоставлением  кредитов и ипотекой (кредитованием под залог недвижимости). Поэтому рынок недвижимости тесно связан с рынком капитала и финансовым рынком.

Специфика рынка недвижимости приводит к тому, что помимо обязательных субъектов любого рынка - продавцов  и покупателей - на нем оперируют  также государство и профессиональные посредники: риэлторы (агенты по операциям  с недвижимостью), оценщики, ипотечные  кредиторы, страховщики, адвокаты, специальные  средства информации и др.

Особенность рынка недвижимости состоит в сохранении значительной роли государства даже при сделках  с объектами, находящимися в частной  собственности. Опыт развитых капиталистических  стран показывает, что на этом рынке  за государством и муниципальными органами остаются важные функции, а именно:

• Проведение или контроль регистрации собственности и сделок;
• Зонирование территорий;
• Архитектурно-строительный контроль
• Лицензирование деятельности профессиональных субъектов рынка недвижимости.

В России также реализуются  эти функции, и роль государства  еще значительнее в связи с  проводимыми им крупномасштабными  мероприятиями и полученными  результатами по приватизации государственной  собственности, в которой наиболее существенную часть составляет недвижимость.

Являясь товаром, недвижимость жестко связана с местом реализации. Поэтому рынок недвижимости менее  других подвержен влиянию импорта  и экспорта. Общероссийский рынок  недвижимости в большей степени, чем по другим товарам, распадается  на относительно изолированные региональные рынки.

Значительное развитие арендных отношений также характерно для  рынка недвижимости наряду с куплей-продажей. Многие объекты (например, склады) редко  продаются, но часто сдаются в  аренду. Рынки купли-продажи и  аренды недвижимости взаимодействуют, но относительно самостоятельны.

В первую очередь оценка недвижимости представляет интерес для категорий  объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:

• Квартиры и комнаты;
• Помещения и здания под офисы или магазины;
• Пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);
• Свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе);
• Складские и производственные объекты;

В настоящее время наиболее развитым сектором рынка недвижимости в России является рынок квартир, хотя уже складывается (особенно в  Москве и Санкт-Петербурге) активные рынки офисных, торговых, складских помещений.