Рынок недвижимости в России

Для описания и анализа  состояния рынка недвижимости используются специальные показатели, которые  обычно определяются и описываются  статистическими методами.

• Ценовая ситуация на рынке определяется средними за период (например, месяц) ценами предложения или сделок. В каждом секторе рынка недвижимости может быть своя ценовая ситуация: при продаже или аренде объектов различных видов на первичном или вторичном рынке, в том или ином регионе.
• Конъюнктура спроса и предложения - это объемы и структура спроса и предложения, их соотношение в соответствующем секторе рынка.
• Активность определенного сектора рынка недвижимости - это количество сделок, совершенных в нем за определенный период (год, месяц).
• Экспозиция - понятие, охарактеризованное выше. Для каждого объекта время экспозиции зависит от многих объективных и субъективных факторов: конъюнктуры рынка, параметров объекта, соотношения запрошенной цены и рыночной стоимости объекта, интенсивности рекламной компании и т.д.

Важным, но еще недостаточным  устоявшимся является понятие ликвидности. Ликвидность объектов недвижимости определенного класса - это величина, обратно пропорциональная среднему по совокупности сделок на заданном рынке  времени экспозиции подобных объектов, проданных за определенный период (месяц, квартал). Короткому времени экспозиции соответствует высокая ликвидность  и наоборот.

 

2. Классификация  объектов недвижимости и сегментация  рынка

 

Весь рынок недвижимости в целом - очень большая и сложная  система, для понимания и изучения которой необходимы его структуризация и классификация.

В период становления рынка  определяющим ее фактором была система  приватизации. Различная законодательная  база в области приватизации земли, жилых и нежилых объектов недвижимости послужила причиной образования, как  минимум, четырех сегментов на этом рынке. Хотя по мере развития рынка  влияние различий в условиях приватизации постепенно ослабевает, и начинают сильнее проявляться тенденции  и факторы, характерные для рынков недвижимости в развитых капиталистических  странах, в основном данная сегментация  сохраняет свое значение.

Имеются в виде следующие  сегменты:

• Свободные земельные участки
• Жилые здания и помещения (квартиры, комнаты)
• Административные, промышленные, торговые, складские и другие здания и помещения, приносящие доход (недвижимость для бизнеса);
• Здания, сооружения и помещения социальной сферы и городской инфраструктуры, не приносящие дохода от эксплуатации (больницы, детские сады и т.п.)

Основой классификации объектов недвижимости могут быть различные  признаки, влияющие на условия их рыночной оценки:

Происхождение:

• Естественные (природные) объекты;
• Искусственные объекты (постройки).

Назначение:

• Свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли);
• Природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации;
• Постройки - для жилья, офисов, торговли и сферы платных услуг, для промышленности и пр.

Масштаб:

• Земельные массивы, отдельные земельные участки;
• Комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микрорайон, гостиница, санаторий, мотель и т.п.), жилой дом многоквартирный, жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж), секция (подъезд), этаж в секции, квартира, комната, летняя дача;
• Комплекс административных зданий, здание, помещения или части зданий (секции, этажи).

Готовность к использованию:

• Готовые объекты;
• Требующие реконструкции или капитального ремонта;
• Требующие завершения строительства.

Для оценки их стоимости земля, здания и сооружения делятся на два  класса: неспециализированная и специализированная недвижимость.

Неспециализированная недвижимость - это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке с целью использования ее для существующих или аналогичных целей, в качестве инвестиции или для развития и освоения.

Специализированная недвижимость - это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером, местом расположения или сочетанием этих факторов.

 

3. Факторы, влияющие  на стоимость недвижимости

 

Изменение стоимости любой  недвижимости зависит от ряда факторов, которые проявляются на различных  стадиях процесса оценки. Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости могут  быть отнесены к трем различным иерархическим  уровням²:

 

1-й  уровень (страна)
Экономические
Налоги  в области недвижимости Обеспеченность  населения объектами общественного  назначения Финансирование  строительства Уровень жизни  населения	Состояние и перспективы строительства  и реконструкции Предложение Спрос Рынок недвижимости
Социальные
Свободное время Структура населения Уровень образования  и культуры населения, потребности	Семейность Плотность заселения Рынок недвижимости
Физические
Экология Природные ресурсы Географические Сейсмические	Технологические решения в области землепользования Геодезические Топографические
Политические
Законодательство  об ипотеке Законодательство  в области строительства Налоговое законодательство Законы  о собственности Законы  об операциях с недвижимостью Законы  в области экологии	Зонирование территорий Закон о  залоге Закон о  кредитной политике Кадастры Лицензирование  риэлторской и оценочной деятельности Политическая  стабильность
2-й  уровень (город, район)
Местоположение
Транспортная  доступность Наличие объектов соцкульта Пешеходная  доступность	Размещение  объектов в плане города (района) Наличие и  состояние коммуникации Примыкающее окружение
Физические характеристики
Физические  параметры Функциональная  пригодность и использование	Состояние недвижимости Привлекательность, комфорт Качество  строительства и эксплуатации
Условия продаж
Залоги  и заклады Особые  условия сделок	Мотивы  продавцов и покупателей
Временные факторы
Дата  оценки	Даты  известных сделок по аналогам
Условия финансирования
Сроки кредитования Процентные  ставки	Условия выделения средств
3-й  уровень (здание)
Архитектурно-строительные
Объемно-планировочные  показатели
Финансово-эксплутационные
Доходы	Эксплутационные расходы Стоимость строительства

 

Первый уровень - уровень влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, физических и политических. На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер, не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но опосредованно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень-уровень влияния локальных факторов, в основном, в масштабе города или городского района. На этом уровне исследуются такие факторы, как месторасположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий уровень - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками. На этом уровне оцениваются следующие факторы: архитектурно-строительные, финансово-эксплутационные.

 

4. Этапы становления  рынка недвижимости в России

 

Обобщение опыта становления  рынка недвижимости в России позволяет выделить три основных этапа этого процесса, по мере которых рынок начинает приобретать все более и более зрелые черты. Приводимая ниже таблица позволяет проследить, как изменялись некоторые важные характеристики рынка на этих этапах.

 

Таблица 2. Основные этапы становления рынка недвижимости в России³

Характеристики  рынка	Основные  этапы становления рынка
	начальный (1991-1993)	продвинутый (1993-1995)	завершающий (1995-1998)
1	2	3	4
Начальный уровень цен	Низкий	Высокий	Предельный
Динамика  цен	Сверхвысокие  темпы прироста цен (50-100 % в год)	Умеренно  высокие темпы прироста цен (50-30 % в год)	Стабилизация, начало снижения Дифференциация
Прирост количества сделок	Быстрый рост	Умеренный рост	Стабилизация
Соотношение спроса и предложения на вторичном  рынке на первичном  рынке	Спрос выше предложения	Предложение существенно опережает спрос Спрос выше предложения	Относительное равновесие Предложение выше спроса
Соотношение цен первичного и вторичного рынков	Цены  вторичного рынка существенно выше	Цены  вторичного рынка меньше или равны  ценам первичного	Дифференциация, динамическое равновесие
Состояние законодательной базы	"Правовой  вакуум"	Фрагментарность	Завершение  формирования, совершенствование
Спектр  предпринимательской деятельности на рынке	"Риэлтерская" (не дифференцирована)	Брокеры, оценщики, девелоперы	Весь  спектр профессиональной деятельности
Типы  недвижимости, вовлекаемой в рыночный оборот	В основном жилье	Жилье, коммерческая недвижимость (торговля, офисы)	Жилье, коммерческая, индустриальная недвижимость, земля
Доля  организационного рынка	Незначительная	25 - 30 %	Около 50 %
Уровень конкуренции на рынке	Низкий	Умеренный	Высокий
Уровень рентабельности брокерской деятельности	Сверхвысокий (более 50 % рентабельности)	Высокий (20-30 % рентабельности)	Относительно  низкий (10 % рентабельности)
Уровень рисков при сделках с недвижимостью	Высокий	Средний	Относительно  высокий
Взаимодействие  рынка недвижимости и финансового  рынка	Практически отсутствует	Единичные случаи	Налаживание постоянного взаимодействия

 

Согласно таблице  характерная черта становления  рынка - быстрый рост цен в начале периода и его затухание и  даже падение к концу периода. Если в 1991г. они составляли в обеих  столицах примерно $20-50 за м² общей площади квартиры, то к концу 1992г. в Москве они составили около $700, а в Петербурге - около $300 за м² общей площади. В 1993г. темпы роста заметно упали, но, тем, не менее, они оставались довольно существенными. К январю 1994г. в Москве они выросли до $900, в Петербурге до $400-450, т, е. примерно на одну треть. 1995г. в Петербурге отмечен практически нулевым приростом цен, в Москве - ростом цен в пределах 5-10 %.

После 1995 г. общий прирост  цен на рынках жилья Москвы и Петербурга практически прекращается - начинается процесс все большей дифференциации цены от категории жилья: элитное, высококачественное, типовое, "дешевое". В первых категориях рост цен еще продолжается, хотя и подвержен колебаниям в зависимости  от экономической ситуации в стране, в последних двух роста не только нет, но наблюдается и их снижение.

Серьезный удар по ценам на рынке жилья нанес финансовый кризис 1998г., в числе последствий  которого - массовое и достаточно интенсивное  снижение цен, чего в Петербурге не наблюдалось с начала становления рынка. Цены на типовые объекты снизились к февралю 1999г. на 40 % сравнению с предкризисным периодом.

Уровень цен и арендной платы в долларовом выражении  снизился в конце 1998 - начале 1999г. весьма существенно. Однако надо заметить, что  финансовый крах августа 1998г. - это не начало, а конец и следствие  гораздо более глубоких кризисов в реальной экономике и государственной  экономической политике, начавшихся в конце 1997 г. - начале 1998г. Уже с 1997г. начинается снижение рентабельности в  промышленности, рост реальной ставки рефинансирования Центрального банка, которая превысила уровень рентабельности в реальной экономике. И в это  же время начинается снижение цен  на рынке недвижимости. Падение реальных доходов населения в результате финансового краха, естественно, подстегнуло  эти процессы, но было дополнительным фактором, а не первопричиной кризиса  на рынке недвижимости. Его глубинные  корни - в переоценке недвижимости в  первой половине 90-х гг., в отсутствии реальных позитивных сдвигов в экономике  страны.

Противоречивые тенденции, характерные для рынка недвижимости, нашли свое отражение и в процессах  формирования профессиональной деятельности на рынке.

Первые риэлтерские  фирмы начали появляться в столицах на рубеже 80-90-х гг. Многие из фирм, начинавших свою деятельность на рынке в начале 90-х гг., уже ушли с рынка по разным причинам (в том числе и  криминального характера), однако с  каждым годом их общее число постоянно  увеличивалось.

В целом параллельно  с возникновением и развитием  риэлтерских фирм росло их влияние  на организацию рынка. Если в начале первого этапа они контролировали проведение лишь единичных сделок, а к концу этого этапа доля сделок, происходивших с их участием, не превышала по Санкт-Петербургу 10 % от их общего количества, то в конце  второго этапа - в 1995г. около трети всех сделок купли-продажи квартир и комнат осуществлялось при посредничестве брокерских фирм. Учитывая же тот факт, что часть фирм, участвуя в осуществлении сделок, официально не декларирует свое участие, то эта доля фактически составляла к 1997г., по экспертным оценкам, более 50% от общего числа сделок, что являлось весьма высоким показателем для России.

При сокращении прироста цен и сделок на втором этапе становления  рынка, стабилизации и снижении их уровня - на третьем рост числа фирм становится причиной роста конкуренции и, как  следствие, падения доходности риэлтерской (брокерской) деятельности.

Другим ударом, снизившим  долю организованного рынка в  общем числе сделок, стало резкое снижение доходов населения, цен  и размера комиссионного вознаграждения в 1998-1999 гг. Высокий уровень общефирменных  расходов и комиссионного вознаграждения агентов сделал фирмы слабыми  конкурентами по сравнению с теми же маклерами (посредники между продавцом  и покупателем). Для восстановления конкурентоспособности риэлтерские  фирмы вынуждены были пойти на существенное ужесточение финансовой политики, свертывание планов, но своему развитию, сокращение расходов.

Завершение становления  рынка отнесено автором к 1998г. Эта  дата несет в себе условность, завершение периода становления вовсе не означает разрешения всех проблем, связанных  с рынком. Рынок начинает развиваться  как сформировавшееся явление.

После дефолта 1998 года стоимость  недвижимости снизилась примерно на 35%, после чего к 2002 году вернулась  на докризисный уровень. Потом последовал продолжительный период роста цен  с небольшими передышками в 2004 и 2007 годах. В итоге к осени 2008 был  достигнут исторический максимум цен  на квартиры в Москве на отметке 6.122$ за квадратный метр по индексу стоимости  жилья аналитического центра www.irn.ru, в результате развития общего финансового кризиса недвижимость начала заметно дешеветь.

 

 

5. Анализ современного  состояния рынка недвижимости  в России

1) Рынок жилья

 

Жилищная сфера - одна из важнейших  сфер экономики, обеспечивающих необходимые потребности человека. Ее состояние во многом определяет уровень жизни граждан страны и свидетельствует об их благосостоянии. В конечном итоге, благосостояние народа, степень его богатства и формирует базу для развития экономики страны.