Риски в управлении недвижимостью

 

Остаточную стоимость определить путем капитализации денежного потока в постпрогнозный период по ставке 25 %.

2. Определение ставки дисконтирования.

Ставку дисконтирования для соответствующего варианта рассчитать методом кумулятивного построения для ее составляющих, приведенных в (табл. 8.)

3. Расчет стоимости объекта  недвижимости произвести методом  ДДП по следующей формуле:

,

где  PV – текущая стоимость; ДП t – денежный поток в году t ;  r – ставка дисконтирования; Сост – остаточная стоимость объекта недвижимости.

 

Сост = 18160014*0,25 = 4540004 руб.

 

PV = 15298442 / (1+0,23) + 16311920 / (1+0,23) + 17587678 / (1+0,23) + 18160014 / (1+0,23) + 4540004*1 / (1+0,23) = 12437758 + 13261724 + 14298925 + 3691060 = 58453706 руб.

 

Вывод: Стоимость складского комплекса методом ДДП составляет 58453706 руб.

 

 

Рисунок 1.

Графики дисконтированных денежных потоков (ДДП)

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Исключить риски полностью невозможно, некоторые из них необходимо просто принять. Но вполне возможно существенно снизить степень риска, и здесь может помочь следующая общая схема управления рисками: выявление рисков, возможных при проведении той или иной сделки или операции с недвижимостью; качественный и количественный анализ рисков (определение причин рисков и факторов увеличения вероятности их наступления, зон риска, т.е. этапов сделки, на которых риск возникает; определение возможных размеров потерь, вызываемых тем или иным риском); определение возможностей снижения риска и затрат, необходимых для его предотвращения; разработка и осуществление мероприятий, позволяющих предотвратить риски, снизить вероятность их наступления или возможный объем потерь; контроль над проведением необходимых изменений в механизм их реализации.

Разработаны специальные методики и процедуры, позволяющие отобрать и проранжировать факторы риска, смоделировать процесс реализации проекта, оценить с определенной вероятностью последствия возникновения неблагоприятных ситуаций, подобрать методы снижения их воздействия, проследить за фактическими параметрами проекта в ходе его осуществления и, наконец, скорректировать их (параметры) в нужном направлении.

Совокупность этих методов принято называть управлением риском. Они являются полезным инструментом, с помощью которого анализ проектов становится глубже, в инвестиционное решение – эффективнее. Немалое количество риэлтерских фирм декларируют всестороннюю проверку предыстории приобретаемой квартиры, подразумевая под этим получение архивной справки о регистрации. На самом деле юридическая экспертиза - это комплексная работа по сбору информации из различных источников, лишь одним из которых может быть паспортно-визовая служба,  и проверка этой информации на наличие противоречий, последующий юридический анализ правового статуса объекта недвижимости квалифицированным адвокатом. Практически во всем мире, несмотря на существенные различия в культурных традициях и законодательстве, применяется типовая схема проведения сделок с жилой недвижимостью. Продавец заключает договор на оказание услуг по продаже с брокером или брокерской фирмой, которые помогают найти покупателя. Условия договора купли-продажи, способ расчетов и другие детали, связанные с отчуждением, согласуют юрист продавца и юрист покупателя, которые и готовят проект договора купли- продажи. Лишь после этого продавец и покупатель подписывают договор. Такая, выверенная схема сложилась неспроста и достаточно хорошо обоснованна.  
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 
           1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993. // Российская газета - 25 декабря1993 г.

2. Водный  Кодекс Российской Федерации. Федеральный  закон от 16 ноября 1995 г. № 167-ФЗ // Российская  газета - 17 ноября 1995 г.

3. Градостроительный Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190 // Российская газета - 30 декабря 2004 г.

4. Гражданский  Кодекс Российской Федерации (часть  первая). Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51 // Собрание законодательства РФ. - 1994. - №32. - Ст. 3301.

5. Земельный  Кодекс Российской Федерации. Федеральный  закон от 30 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Российская  газета - 30 октября 2001 г.

6. Жилищный  кодекс Российской Федерации. Федеральный  закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета - 30 декабря 2004 г.

7. Лесной  Кодекс Российской Федерации. Федеральный  закон от 22 января 1997 г. № 22-ФЗ // Собрание  законодательства Российской Федерации. - 1997. - №5. - Ст. 610

8. О  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // Российская газета - 22 июля 1997 г.

9. Об  ипотеке (залоге недвижимости). Федеральный  закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ // Российская  газета - 18 июля 1998 г.

10. О  недрах. Федеральный закон от 21 февраля 1992 г. № 2359-1 // Ведомости Съезда НД РФ и ВС РФ. - 1992. - №16. - Ст. 834.

11. Об  оценочной деятельности в Российской  Федерации. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ // Российская газета - 30 июля 1998 г.

12. Об  утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Постановление правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219

13. О  порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной  собственности, и прав на него. Распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга от 1 августа 1996 № 113-р.

14. ВСН 53-86. Правила оценки физического  износа жилых зданий. Государственный  комитет по гражданскому строительству  и архитектуре при Госстрое  СССР. М., 1990.

15. Асаул  А. Н. Экономика недвижимости. Учебник. Спб: Издательство «Питер», 2004. – 512 с. – ISBN 5-94723-742-3

16. Брагинский  М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче  имущества. – М.: «Статут», 2000. – 800 с. – ISBN 5-8354-0024-1

17. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник. – М.: Издательство «Проспект», 2003. - 835 с. – ISBN 5-98032-715-0

18. Игнатов  Л. Л. Экономика недвижимости. Учебно-методическое  пособие. – М.: Издательство МГТУ  им. Н. Э. Баумана, 2003. - 168 с. – ISBN 5-7038-2174-6

19. Миронова  Н. Н., Шутьков С. А. Экономика недвижимости. – М: Издательство «Проспект», 2004. – 160 с.– ISBN 5-222-04409-2, 5-8309-0084-X

20. Максимов  С Девелопмент (развитие недвижимости) - организация, управление, финансирование. – СПб: Питер, 2002. - 256 с.– ISBN 5-94723-316-9

21. Озеров  Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб: Издательство «МКС», 2003 – 422 с. – ISBN 5-901-810-04-Х

22. Симионов  Ю.Ф., Домрачев Л.Б. Экономика недвижимости: Учебное пособие для вузов. Спб: Издательство «Дело», 2003 – 224 с. – 5-241-00371-1

23. Тарасевич  Е.И. Оценка недвижимости. - СПб.: СПбГТУ, 1997. - 422 с. – ISBN 5-7422-0024-2

24. Тэпман  Л. Н. Оценка недвижимости: Учебное  пособие для вузов – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004. – 303 с. – ISBN 5-901-810-04-Х

25. Федотова  М.А., Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. – М.: Ассоциация авторов и издателей «Тандем». Издательства «ЭКСМОС», 2000 г. – 352 с. – ISBN 5-88124-070-7

26. Фридман  Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка  приносящей доход недвижимости. Перю с англ. – М.: Дело, 1997. – 480 с. – ISBN 5-7749-0045

27. Щербакова  Н.А. Оценка недвижимости. - М.: «Феникс», 2002. - 320 с. – ISBN 5-222-02420-2

28. Экономика  недвижимости: Учебное пособие. / Сост.: Я. В. Паттури; НовГУ им. Ярослава  Мудрого. – Великий Новгород, 2002. – 168 с. – ISBN 5-781-717-04