Риски в управлении недвижимостью

3).Архитектурно-строительные (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов, неточное определение планировки квартир или иного объекта), как правило, связаны с недостаточно детальной проработкой проектов сооружения и развития объектов недвижимости, слабостью их технической экспертизы. В эту категорию рисков входят и технологические риски, которые в значительной мере обусловлены спецификой места реализации проектов. Так, при реализации ряда проектов развития объектов недвижимости их организаторы столкнулись с необходимостью укрепления грунтов и фундаментов, производства дополнительных работ по сохранению соседних зданий. Имели место случаи, когда реализация фантазий собственников отдельных квартир при перепланировке помещений, создании дополнительных удобств (ванных комнат, бассейнов и т.п.) приводила к превышению допустимых нагрузок на несущие конструкции зданий, что создавало аварийную обстановку. При принятии решений о развитии объекта недвижимости особенно важен учет технологических рисков, но нередко с ними сталкиваются и при совершении операций на вторичном рынке.

4).Административные риски. Нередки случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются условия, выполнения которых требуют органы местного управления (налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры, условия подключения к инженерным сетям и т.д.). Очень важно поэтому на стадии получения разрешений на строительство, реконструкцию, перепланировку и т., добиваться точного определения обязательств, которые должны быть выполнены организатором инвестиционного проекта, и их документального подтверждения.

II.  Финансовые риски, как обусловленные общим состоянием экономики.

Финансовые риски могут быть разделены на несколько групп:

1.   Риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе (изменения процентных ставок по кредитам, введение ограничений на колебание валютного курса, изменения в темпах инфляции по сравнению с   прогнозируемыми,   изменение   доходности альтернативных вариантов инвестирования, например, доходности по государственным корпоративным   ценным бумагам).

2. Риски,   обусловленные   тем   или   иным   вариантом,   избранным компанией   (фирмой)   для   финансирования   ее деятельности,   степенью проработки   ею   финансовых   решений.   Например,   выбор   кредита источника финансирования проекта является более рискованным вариантом по сравнению с выпуском обычных акций, так как предполагает выплату основного долга и процентов по определенному графику, чего нет при выпуске акций. В то же время выпуск акций без уверенности и возможности их     размещения     может     оказаться     более     дорогим     инструментом финансирования, чем кредитные ресурсы.

3. Риски, возникающие в связи с ошибками при финансовых расчетах. 
Например,   ошибки   при   составлении   плана   поступлений   и   расходов 
финансовых ресурсов могут привести к неплатежеспособности компании 
(фирмы)   на   каком-либо   этапе   проекта   или   сделки,    что   потребует привлечения более дорогих ресурсов, если вообще это будет возможным. Присутствуя практически при всех операциях с недвижимостью, указанные риски в то же время играют различную роль в зависимости от сетей рынка или сферы деятельности.

Ш. Производственные (хозяйственные) риски, относящиеся к уровню фирмы и определяемые качеством ее деятельности.

Выше квалифицированы практически все риски, с которыми может столкнуться любой инвестор, вкладывающий средства в недвижимость.

УПРАВЛЕНИЕ РИСКАМИ

Управление рисками - это процессы, связанные с идентификацией, анализом рисков и принятием решений, которые включают максимизацию положительных и минимизацию отрицательных последствий наступления рисковых событий. Процесс управления рисками обычно включает выполнение следующих процедур:

-апланирование управления рисками - выбор подходов и планирование деятельности по управлению рисками:

- идентификация рисков - определение  рисков, способных повлиять на проект, и документирование их характеристик:

- качественная оценка рисков - качественный  анализ рисков и условийаих возникновения с целью определения их влияния на успех проекта:

- количественная оценка    -   количественный     анализ     вероятности возникновения и  влияния последствий рисков на  проект: 

- планирование реагирования на  риски - определение процедур и  методов по ослаблению    отрицательных   последствий   рисковых    событий   и использованию возможных преимуществ;

- мониторинг   и   контроль   рисков   -   мониторинг   рисков,   определение остающихся рисков, выполнение плана управления рисками    иаоценка эффективности действий по минимизации рисков.

Все эти процедуры взаимодействуют друг с другом, а также с другими процедурами. Каждая процедура выполняется, по крайней мере, один раз в каждом проекте. Несмотря на то, что процедуры, представленные здесь рассматриваются как дискретные элементы с четко определенными характеристиками, на практике они могут частично совпадать и взаимодействовать.

Риски зависят от специфики инвестиционного проекта, доходности, стабильности на данном рынке.

Рассмотрим основные риски, связанные с финансированием недвижимости:

1. Кредитный риск – потери, если заемщик не производит платежей.

 Кредитный риск связан с  потерями в случаях, если заемщик не в состоянии производить платежи по кредиту или если стоимость заложенного имущества недостаточна для погашения обязательств заемщика перед кредитором. Платежеспособность заемщика определяется соотношением дохода заемщика и величины ставки процента по кредиту.

Управление кредитным риском осуществляется путем тщательного анализа объекта залога, платежеспособности заемщика и выработкой рекомендаций по приемлемой величине кредита.

2. Риск процентных ставок – вероятность того, что ставка по кредиту корректируется реже, чем по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок.

Риск процентных ставок – это снижение прибыли кредитного учреждения вследствие негативного непредвиденного изменения уровня процентных ставок. Это потенциальные потери, вызванные финансированием при несбалансированности периодичного пересмотра процентных ставок по кредитам и заемным средствам.

Пути управления таким риском: финансирование с помощью ценных бумаг с одинаковым сроком погашения и использование кредиторами при расчете платежей по кредиту различных методов их индексации с учетом инфляции и доходов заемщика.

3. Риск досрочного погашения – потери при досрочном погашении кредита с фиксированной ставкой процента.

Риск досрочного погашения – это потенциальные потери при реинвестировании, которые вызваны ранним погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента. Риск возникает также в связи с потерями при финансировании кредитов, ставки процента по которым определяются перед началом финансирования. Такой риск называют риском предварительных обязательств.

Заемщик получает право погашения кредита до окончания кредитного договора, а кредитор в свою очередь имеет возможность периодически изменять ставку процента по кредиту с изменяющейся процентной ставкой.

4. Риск ликвидности – вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательством будет недостаточно средств, получаемых в качестве погашения задолженности по выданным кредитам.

Риск ликвидности связан с недостаточностью поступления платежей по займам для исполнения текущих обязательств кредитора, возникает в связи с трудностями мобилизации наличных средств путем продажи активов по рыночным ценам или близким к ним. Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. Рассчитывается поток наличности для определения потребности банка в наличных средствах и разрабатывается стратегия мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных ипотечных кредитов.

5. Риск изменения условий мобилизации фондов – потери в случае уменьшения стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фиксированной надбавкой (относительно базовой ставки).

Риск изменения условий мобилизации фондов возникает при долгосрочном кредитовании при переменной процентной ставке. В данном случае процентная надбавка по кредиту фиксирована, а процентная надбавка по заемным средствам – переменна.

Риском изменения условий мобилизации фондов можно управлять посредством финансирования кредитов долгосрочными долговыми обязательствами с плавающей процентной ставкой.

Наряду с вышеперечисленными существуют специфические риски.

При финансировании инвестиций следует учесть риски, присущие инвестициям в недвижимость, требующим значительного объема капиталовложений, при этом они долгосрочны и подвержены большему влиянию факторов риска, чем инвестиции в другие сферы экономики.

Риск, связанный с инвестициями в недвижимость, - специфический риск, обусловленный уникальными особенностями недвижимости: низкая ликвидность, большие затраты денег и времени на совершение сделок, необходимость качественного управления. При инвестировании в недвижимость нужно учитывать возможное снижение доходности инвестиционного проекта относительно проектной, превышение фактических расходов над ранее ожидаемыми, невозможность завершения инвестиционного проекта из-за непредвиденного чрезмерного роста цен на материалы, невозможность продать построенный объект по запланированной ранее более высокой цене, подверженность элементов недвижимости риску уничтожения.

Источники риска инвестиций в недвижимость: тип недвижимости, спрос и предложение на рынке, местоположение, соблюдение условий аренды, износ объектов, законодательное регулирование и изменение налогообложения, инфляция, реинвестирование.

-   Риск типа недвижимости зависит от спроса и предложения.

• Риск местоположения более широк, так как он включает и риск типа недвижимости.
• Арендный риск связан с тем, что арендатор не может заплатить всю сумму арендной платы, предусмотренную договором Этот риск более значим для недвижимости с единственным арендатором.
• Риск износа объектов заключается в том, что доходность недвижимости может снизиться за счет физического износа и старения.
• Риск законодательного регулирования и изменения налогообложения связан с тем, что потребуются  значительные расходы при повышении ставок налогообложения.
• Риски инфляции и реинвестирования оказывают меньшее влияние на инвестиции в недвижимость, чем другие вышеперечисленные.

Использование заемного капитала при финансировании инвестиций в недвижимость означает использование долгосрочных обязательств по закладным.

Заемные капиталы, инвестированные в недвижимость, имеют те же виды рисков, что и собственные капиталы. Существуют два дополнительных риска заемного капитала, инвестированного в недвижимость:

1. риск дефицита обслуживания долга.

Данный риск связан с тем, что владельцу собственности, возможно, не

удастся своевременно сделать требуемые выплаты по обслуживанию долга. В этом случае недвижимость, вероятнее всего, конфискуют в пользу кредитора. Поэтому изменение ситуации на рынке или в месторасположении может привести к потере недвижимости, финансируемой за счет заемного капитала.

2. риск большого одноразового рефинансирования.

Данный риск – риск невозможности рефинансировать крупную одноразовую выплату в счет погашения задолженности по закладной. Он также может привести к потере собственности.

Положительный момент, связанный с инвестициями в недвижимость: если рост доходности облигаций происходит в результате роста инфляции, то этот же рост инфляции будет отражаться на ожиданиях инвесторов относительно роста арендной платы, и доходность инвестиций в недвижимость будет иметь тенденцию оставаться более стабильной, чем доходность долгосрочных облигаций.

МЕТОДЫ ПРЕДУПРЕЖДЕНИЯ И СНИЖЕНИЯ РИСКОВ

Основные методы регулирования рисков применительно к недвижимости:

1. Организационные схемы:

  1.1. Распределение риска между  участниками.

Инициативное стремление собственника разделить некоторым образом риск между партнерами – различными группами участников делового взаимодействия.

Схемы, алгоритмы разделения могут быть различными:

- от самой простой (паритетное  разделение);

- до более сложной: сделать  ответственными за риск или  большую долю ответственности  возложить на тех участников  делового взаимодействия (бизнес-проекта), которые в состоянии лучше других оценивать и контролировать риски. Причем это будет связано с требованиями обеспечить участников достоверной информацией о профессиональном уровне лиц в управлении рисками.

Распределение риска реализуется при разработке финансового плана бизнес-проекта и контрактных документов о взаимодействиях участников. Распределение может производиться на качественном уровне, а также сопровождаться количественными оценками.

Качественное распределение риска реализуется в совместном решении участников бизнес-проекта. В центре решения – характер внутренних и внешних взаимодействий участников.

Для количественных оценок схем распределения риска необходимо привлекать расчетные средства: финансовую модель проекта, сетевые графики, дерево решений. Причем необходимо помнить о противоречиях интересов продавца и покупателя, собственника и арендатора, заказчика и исполнителя.

1.2. Передача риска осуществляется в полном объеме другому участнику проекта, в том числе, партнеру. Это возможно в ситуациях, когда лицо-инициатор передачи риска не способно в силу финансовых обстоятельств, нести ответственность по риску.