Риски в управлении недвижимостью

Избежание риска – это отражение стиля управления.

Каждая схема реализуется через соответствующую систему контрактов, где отражая все названные организационные условия управления и адресное разделение ответственности за возможно возникающие риски.

2.  Организационно-финансовые схемы:

2.1. Диверсификация риска.

Для управления недвижимостью задача состоит в поиске путей снижения суммарного риска при удовлетворяющем ровне доходов. Характерно, что риски вложений могут быть связаны с риском всего портфеля в целом. Поскольку на практике проекты, включаемые в портфель в чем-то различны, а их риски не аддитивны, коэффициент корреляции отдельных проектов и портфеля в целом всегда менее единицы. Таким образом, интегральный риск портфеля может быть уменьшен, в том числе, по сравнению с самым рискованным проектом.

2.2. Страхование риска.

Страхование риска – это передача риска третьему лицу в обмен на установленное вознаграждение. Такая передача риска адресована специальной лицензированной страховой компанией и является возмездной операцией (выплачиваются страховые взносы, премии).При этом страховщик принимает на себя все согласованные договором страхования риски страхователя.

Для рисков, связанных с управлением недвижимостью, ведущее место принадлежит статьям и положениям, связанным с имущественным страхованием, а также со страхованием договорной ответственности и предпринимательского риска.

Страховщик вправе самостоятельно определять размер страховой премии и графики выплат страховых взносов.  Размер страховой суммы при страховании имущества или предпринимательского риска в общем случае не должен превышать их действительной стоимости.

2.3. Гарантийные схемы  по исполнению обязательства:

     а)   Банковские гарантии.

Поручительство и банковская гарантия обеспечивают надлежащее исполнение финансовых обязательств заемщика перед кредитором.

За выдачу банковской гарантии на оговоренную денежную сумму заемщик уплачивает банку-гаранту соответствующее вознаграждение. При этом гарантом может быть только банк или иное кредитное учреждение, имеющее лицензию на свершение банковских операций, включая операцию банковской гарантии.

б)  Залог.

Эффективной схемой обеспечения гарантий кредитору является залог или ипотека. Кредитор-залогодержатель имеет право удовлетворить свои требования в случае наступления рискового события (неисполнения обязательств) за счет стоимости заложенного имущества. Оценка имущества является одним из основных условий договора залога и проводится по согласованию сторон по рыночным ценам.

Предметом гарантии-залога может быть как собственно имущество, так и имущественные права.  При переходе прав собственности на заложенное имущество к другому лицу право залога сохраняет силу. Подобное обременение безусловно изменяет, уменьшает цену такой сделки.

2.4. Введение расчетного  запаса.

Цель введения расчетного запаса – это своеобразное повышение надежности предварительных финансовых оценок бизнес-проектов:

а) изменяя в различных сериях расчетов значение показателя дисконтирования, учитываем степень возможного риска проекта и пытаемся оценить его влияние на проект. Повышение ставки дисконтирования в расчетах эффективности проекта адекватно формированию определенного расчетного запаса, увеличению надежности результатов;

б) благодаря увеличению ставки дисконтирования с учетом инфляции;

в) для увеличения надежности получаемых результатов эффективности бизнес-проекта в финансовой схеме расчетов необходимо добавить некоторый объем резервных средств в связи с непредвиденными расходами.

2.5. Регулярный пересмотр  условий заключенного договора осуществляется и проводится с учетом уровней ставок арендной платы, сроков и объемов поэтапно возвращаемых кредитов, отсрочек предоставленных налоговых льгот, оценки объекта недвижимости, произведенной в целях его налогообложения или страхования. Причинами являются колебания рыночных цен, конъюнктуры спроса и предложения, существенные изменения экономической и социально-политической ситуации, возросшие темпы инфляции, непредвиденные эволюции реформ, корректировки в законодательных и нормативных актах.

Для предупреждения рисковых ситуаций целесообразно заранее в тексте договора предусмотреть возможность или даже обязательность регулярных пересчетов важнейших показателей финансового взаимодействия.

2.6. Предварительный поиск  клиентов и предоплата.

Одним из наиболее рисковых элементов в проектах развития коммерческой недвижимости является проблема будущей эффективной реализации готового объекта.

Активный предварительный поиск клиентов, арендаторов, покупателей и заключение с ними сделок до завершения строительства объекта является мощным стабилизирующим, антирисковым средством. Крое того, предоплата значительно укрепляет для застройщика финансовую схему проекта.

3.Частные риски.

К числу частных рисков целесообразно отнести, прежде всего, риски нежизнеспособности проекта, финансовые риски в соответствии с компонентами разрабатываемого бизнес-плана проекта (налоговый и кредитный риски, риски реализации результатов проекта, включая риск незавершенного строительства и т.д.)

Среди других возможных методов и мер по решению проблемы предотвращения и снижения рисков следовало бы назвать:

- совершенствование управления  в целом, научиться управлять  «хорошо»;

 - применение современных приемов бизнес-администрирования и активных связей с общественностью, связанных с социальными конфликтами и экологическими рисками;

- повышение профессиональной квалификации  управляющих и исполнительных  кадров;

 - развитие и грамотное использование правовой среды, экономических  механизмов управления, а также современных информационных технологий и мультимедийных средств и т.д.

Риски, которые поддаются минимизации в процессе управления недвижимостью:

• риск ликвидности – риск того, что по окончании строительства возникнут проблемы с реализацией объекта недвижимости в связи с тем, что потребительские качества предлагаемого к реализации здания не будут соответствовать требованиям, предъявляемым к аналогичным объектам на рынке;
• риск снижения доходности – возникает если собственник не может обеспечить запланированный уровень арендных ставок на сдаваемые в аренду площади, так как управление объектом недвижимости осуществляется неэффективно;
• риск имущественного ущерба – это риск потери имущества вследствие неправильной эксплуатации, несоблюдения норм безопасности и.д. Самый простой пример – неисправность в технических и технологических системах здания, или недостаточное количество  и квалификация обслуживающего персонала, обеспечивающего комплексный сервис по обслуживанию объекта;
• риск упущенной выгоды – это риск недополучения прибыли в результате неосуществления каких-либо мероприятий, которые могли бы эту прибыль обеспечить (например, ошибки планировки, приводящие к потере стратегических клиентов).

Риск возможных сбоев в предоставлении услуг.

Серьезные операторы рынка юридически принимают на себя ответственность за вероятные сбои. В их составе – управления и департаменты технической поддержки, а на вооружении  сертифицированных специалистов – отточенные действия по выявлению и устранению неполадок.

Риск, связанный с обесценением переданного в управление имущества, несет учредитель доверительного  управления (собственник имущества), поскольку передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Риски учредителя доверительного управления, связанные с доверительным управлением, учитываются учредителем доверительного управления – кредитной  организацией при расчете обязательных нормативов, а также при формировании резервов на возможные потери в порядке, установленном нормативными актами Банка России.

ФОРМИРОВАНИЕ АНТИРИСКОВОЙ ПОЛИТИКИ

Одной из важнейших задач в системе регулирования рисков является формирование антирисковой политики. При этом в качестве антирисковой политики рассматривается обоснованный набор методов и схем предотвращения рисков и снижения возможного ущерба, сформированный последовательно для всех планируемых этапов деловой активности с конкретными объектами недвижимости.

Алгоритм формирования антирисковой политки можно изложить поэтапно следующим образом:

I. Определить этапы жизненного цикла управляемого объекта и состав факторов риска для каждого этапа жизненного цикла; ранжировать факторы внутри каждого этапа, выделив наиболее важные для последующего анализа, оценки и выбора мер по предотвращению рисков и снижению уровня возможных ущербов.

II. Провести расчетный анализ и оценку уровней риска и ущербов для каждого выделенного фактора риска каждого этапа  жизненного цикла.

Ш. Определить антирисковые мероприятия для каждого из факторов риска:

а)  под затратами – дополнительные расходы на реализацию антирисковых мероприятий для данного фактора;

б) под результатами -  размеры того уровня риска предотвращение которого ожидается за счет реализации выбранных мероприятий.

IV. По результатам оценки эффективности отдельных мер интегрировать необходимый набор антирисковых мер для каждого этапа и жизненного цикла  в целом.

 

ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

Задание к курсовой работе.

Определить затратным подходом рыночную стоимость здания магазина смешанной торговли.

Характеристика здания. Здание расположено в г. Красноярске, кирпичное, четырехэтажное с подвалом, введено в эксплуатацию в 1981г.

Фундаменты – сборные, железобетонные. Стены и перегородки - кирпичные. Перекрытия и покрытия - железобетонные. Кровля - рулонная. Полы - цементные, плиточные, паркетные. Отделка - повышенного качества. Отопление - центральное. Имеется водопровод, канализация, вентиляция, электроосвещение и холодильные устройства. Группа капитальности 1.

 

Площадь здания – 1200 м2, высота – 13 м.

Таблица 1.

Исходные данные к курсовой работе.

Вариант	Год ввода в эксплуатацию	Этажность	Площадь здания, м2	Высота, м	Климатический район	Износ конструктивных элементов здания, %
						фундаменты	стены, перегородки	перекрытия	крыши	полы	проемы	отделочные работы	сан.техн. и электротехн. работы	прочие работы
8	1981	4	1200	13,0	IV	10	50	30	40	40	30	40	60	40

 

 

1. Определяем восстановительную  стоимость. Используя сборник УПВС  № 33 [25, табл. 14] для четвертого территориального  пояса, определяем восстановительную  стоимость 1 м3 строительного объема здания магазина в базисном уровне цен на 01.01.69 г. В = 20,7/м3 руб.

Объем здания в соответствии с исходными данными

О = 1200·13 = 15600 м3.

По сборнику УПВС №33 определяем коэффициент Ki. Для 1-го климатического района (Красноярск) Ki = 0,9 [УПВС № 3, стр. 4].

Рассчитываем восстановительную стоимость здания магазина в базовых ценах (на 01.01.69 г.).

Сзд = 20,7·15600·0,9 = 290628 руб.

Согласно данных бюллетеня «Индексы цен в строительстве» [9] определяем индексы роста цен:  И1 = 1,18; И2 = 20,7.

Тогда восстановительная стоимость здания на дату оценки будет равна:

Сзд = 290628·1,18·20,7 = 7098879 руб.

 

2. Определяем величину коэффициентов косвенных издержек (Кки), прибыли предпринимателя (Кпп) и полной восстановительной стоимости с учетом налога на добавленную стоимость (Кндс).

Кки и Кпп определяется по результатам анализа рыночных показателей недавно проданных объектов, схожих с оцениваемым. Если получение рыночных данных затруднено, то прибыль предпринимателя принимается на уровне плановых накоплений для строительных организаций (12%), а косвенные издержки – 3%.

Рыночные показатели косвенных издержек и прибыли по Красноярскому региону находятся в пределах соответственно 2,5÷4% и 18 ÷ 35%.

Для расчета полной восстановительной стоимости здания магазина принимаем: Кки = 1,03; Кпп = 1,25; Кндс = 1,2.

Тогда полная восстановительная стоимость здания будет равна:

 

Свос = 7098879 · 1,03 · 1,25 · 1,2 = 10967768 руб.

 

3. Определяем накопленный износ используя нормативный метод определения накопленного физического износа.

Необходимые данные для расчета износа:

- удельный вес каждого  конструктивного элемента в общей  стоимости здания принимаем по  УПВС № 33;

- величина износа (в %) каждого  конструктивного элемента здания  определяется экспертным путем при непосредственном обследовании оцениваемого объекта. Полученные данные сводим в табл. 2.

 

Таблица 2.

Определение накопленного физического износа нормативным методом

Наименование элемента здания	Удельный вес конструктивного элемента (Уi)	Износ конструктивного элемента (Иi), %	Произведение (Уi·Иi), %
1. Фундаменты	0,08	10	0,8
2. Стены, перегородки	0,10	50	5
3. Крыша	0,27	30	8,1
4. Перекрытие	0,07	40	2,8
5. Полы	0,09	40	3,6
6. Проемы (окна, двери)	0,13	30	3,9
7. Отделочные работы	0,10	40	4
8. Санитарно-технические и электротехнические работы	0,12	60	7,2
9. Прочие работы	0,04	40	1,6
Итого	1,00		37