Риски в управлении недвижимостью

 

 

 

Определение функционального износа.

 

Здание магазина, введенное в эксплуатацию в 1981 г., на данный момент не отвечает санитарным и эстетическим требованиям, предъявляемым к объектам розничной торговли, а именно:

• здание магазина не оборудовано холодильными установками для скоропортящихся продуктов питания;
• необходимы затраты на модернизацию системы кондиционирования;
• необходимы затраты на дополнение отсутствующих элементов - установка охранной системы видеонаблюдения.

 

 

Иобщ = Ифиз + Ифунк = 37 + 18,0 = 55%

 

 

Таблица 3.

 Расчет функционального износа

Наименование затрат на модернизацию и дополнение	Сумма, руб.
1. Затраты на приобретение и  монтаж двух холодильных камер	148000
2. Модернизация системы кондиционирования	72000
3. Наружная реклама	50000
4. Установка охранной системы  видеонаблюдения	1704000
5. Восстановительная стоимость	10967768
Итого функциональный износ	1974000
	18,0 %

 

 

4. Определяем рыночную стоимость объекта оценки затратным подходом:

Сзатр = Свос (1 - Иобщ),

 

Сзатр = 10967768*(1 - 0,55) = 4935495 руб.

 

Таблица 4.

Исходные данные к курсовой работе (рыночный подход)

Варианты	Цена аналога, руб.	Время продажи аналога, (месяц, год)	Поправка на передаваемое право собственности, %	Поправка на условия финансирования, %	Поправка на изменение экономических условий, %	Поправка на местоположение, %	Поправка на износ, %	Поправка на наличие дополнительных улучшений (денежная), руб.	Поправка на масштаб (денежная), руб.
	1930000	01.02	-2	2	-6	8	-2	350000	-

 

 

Таблица 5.

 Определение рыночной  стоимости здания

Элементы сравнения	Величина вводимых поправок	Стоимостное выражение поправок
1. Цена продажи аналога		1930000
2. Поправка на передаваемое право собственности	-2%	-38600
3. Скорректированная цена		1891400
4. Поправка на условия финансирования	+2%	+37828
5. Скорректированная цена		1929228
6. Поправка на изменение экономических  условий	-6%	-115753,67
7. Скорректированная цена		1813474,33
8. Поправка на место положения	+8%	+145077,94
9. Скорректированная цена		1958552,27
10. Поправка на износ	-2%	-39171,04
11. Скорректированная цена		1919381,23
12. Поправка на наличие дополнительных  улучшений (например, автостоянка)		+350000
13. Скорректированная цена		2269381,23
14. Поправка на масштаб		-
15. ИТОГО:		2269381,23

 

Вывод: Рыночная стоимость здания магазина смешанной торговли, определенная затратным подходом составляет 2269381,23 руб.

 

 

Задание 1. Рассчитать стоимость объекта недвижимости с помощью метода прямой капитализации дохода при следующих исходных данных (табл. 6).

Таблица 6.

Показатели по объектам-аналогам

Объекты-аналоги	Чистый операционный доход	Продажные цены	Ставка капитализации	Среднее значение ставки капитализации
1	72000	600000	0,12	0,11
2	82500	750000	0,11
3	47250	450000	0,105

 

 

 

где  ЧОД i - чистый операционный доход i-го объекта-аналога;

Цпр, i - цена продажи i-го объекта-аналога.

 

Чистый операционный доход для оцениваемого объекта рассчитать как среднее арифметическое из годовых чистых операционных доходов за пять последних лет (табл. 7).

Таблица 7.

Годовые чистые операционные доходы для оцениваемого объекта

Варианты	Годы
	1	2	3	4	5
8	53000	57000	57500	59000	58000

 

ЧОД = ( 53000+57000+57500+59000+58000 ) / 5 = 56900 руб.

 

где   С - стоимость объекта недвижимости, руб;

ЧОД – чистый операционный доход, руб;

R – ставка капитализации, доли единицы (%).

 

С = 56900 / 0,11 = 517273 руб.

Вывод: Стоимость объекта недвижимости методом прямой капитализации дохода составляет 517273 руб.

 

Задание 2.  Оценить стоимость складского комплекса методом ДДП.

Для этого предварительно рассчитать денежные потоки по годам прогнозного и постпрогнозного периодов и определить ставку дисконтирования. Длительность прогнозного периода принять равным 3 годам. Исходные данные для различных вариантов расчета приведены в (табл. 8.)

Денежные потоки до уплаты налогов от эксплуатации складского комплекса определяются в следующей последовательности. Потенциальный валовый доход для 1-го года рассчитывается на основе ставки арендной платы, задаваемой в зависимости от рассчитываемого варианта (табл.8). Годовые темпы роста ПВД принять равными (-7%), поправки на недосбор и недозагрузку по трем годам прогнозного периода и первого года постпрогнозного периода принять по данным (табл. 9.)

 

Таблица 8.

Исходные данные для расчета стоимости складского комплекса методом дисконтированных денежных потоков

Варианты	Площадь складов, м2	Арендная ставка,  руб/(м2*мес)	Квл в долях от ЧОД, %	СДбр, %	УПР, %	УПЛ, %	УПИМ, %
8	125000	22	22	10	5	3	5

 

СД = СДбр + УПР + УПЛ + УПИМ,

 

где      СДбр – безрисковая ставка доходности, %;

УПР – уровень премии за риск, %;

УПЛ – уровень премии за низкую ликвидность недвижимости, %;

УПИМ – уровень премии за инвестиционный менеджмент, %

.

СД =10 + 5 + 3 + 5 = 23%

 

ПВД  =  S  . Cа ,

 

где  S -  площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Cа – арендная ставка, руб/ м2.

 

ПВД  = 125000*22*12 = 33000000 руб.

 

Таблица 9.

Динамика недозагрузки и недосбора арендных платежей, %

Недозагрузка				Недосбор  арендных платежей
1-й год	2-й год	3-й год	4-й год	1-й год	2-й год	3-й год	4-й год
25	20	10	7	15	10	5	5

 

 

 

Расходы:

1) Налоги.

Налог на землю принять в соответствии с действующим законодательством.

Налог на имущество (здания, сооружения) рассчитывается, исходя из балансовой стоимости этого имущества (2%).

Предполагается, что вышеуказанные налоги будут постоянными в течение прогнозного и постпрогнозного периодов.

2) Коммунальные платежи.

Размер коммунальных платежей для 1-го года рассчитывается на основе данных, полученных по аналогичным складским комплексам (табл. 10).

Таблица 10.

Удельные значения платежей за коммунальные услуги, руб/(м2 * год)

Электроэнергия	6
Водопровод, канализация	20
Уборка помещений	25

 

Предполагается, что величина коммунальных платежей с каждым годом будет увеличиваться на 6 %.

3) Оплата труда

Затраты на заработную плату принять из расчета 25 руб/м2 площади склада. Отчисления во внебюджетные фонды – 35,6% от объема заработной платы. Годовой темп роста заработной платы принять равным 6 %.

4) Охрана.

Статья затрат на охрану складского комплекса включает расходы на организацию пропускного режима, патрулирование, эксплуатацию охранных систем и оборудования. Удельные расходы на охрану принять равными 30 руб/м2 площади складских помещений.

5) Резервный фонд на  восстановление.

Величина данной статьи берется в прямой зависимости от ДВД (7 %).

6) Управление.

Расходы на управление учитываются независимо от того, кто управляет недвижимостью – сам владелец или управляющий по контракту. Принято определять величину этих расходов в процентах от ДВД (принять 8 %).

7) Реклама услуг 

Для сдачи складских помещений в аренду требуется проводить маркетинговые исследования рынка недвижимости, арендных ставок, давать рекламу, проводить поиск арендатора. Такие затраты, по экспертным оценкам, составляют в среднем 50 тыс. руб в год для складского комплекса.

8) Обязательное страхование  недвижимости.

Принять 60 руб/1000 м2 площади складов.

9) Оплата услуг сторонних организаций.

Принять 5 % от ДВД.

10) Прочие расходы (включая  предпринимательские расходы).

Принять 4% от ДВД.

Капиталовложения в зависимости от номера выполняемого варианта задать в процентах от ЧОД по (табл. 7.) Кредиты для финансирования капиталовложений не привлекаются.

Расчет денежного потока от эксплуатации объекта недвижимости целесообразно выполнить в виде (табл. 11.)

 

 

 

 

Таблица 11.

Прогноз денежного потока от эксплуатации объекта недвижимости

Денежные	Прогнозный период - годы			Постпрогнозный период
потоки	1	2	3
ПВД	33000000	30690000	28541700	26543781
Поправка на недозагрузку, %	8250000	6138000	2854170	1858064
Поправка на недосбор платежей, %	4950000	3069000	142705	1327189
Прочие доходы	-	-	-	-
ДВД	19800000	21483000	24260445	23358527
Операционные расходы,
в том числе
1) Налоги
·   налог на землю	45387	45387	45387	45387
·   налог на имущество	396000	429660	485208	467170
2) Коммунальные платежи
·    электроэнергия	750000	795000	842700	893262
·   водопровод, канализация	2500000	2650000	2809000	2977540
·   уборка помещений	3125000	3312500	3511250	3721925
3) Оплата труда работников, в том  числе
·   заработная плата	3125000	3312500	3511250	3721925
·   отчисления от заработной платы	1112500	1179250	1250005	1325005
4) Охрана	3750000	3975000	4213500	4466310
5) Резервный фонд на восстановление	1386000	1503810	1698231	1635096
6) Управление	1584000	1718640	1940835	1868682
7) Реклама услуг	50000	50000	50000	50000
8) Обязательное страхование недвижимости	7500	7500	7500	7500
9) Оплата услуг сторонних организаций	990000	1074150	1213022	1167926
10) Прочие расходы	792000	859320	970417	934341
ЧОД	19613387	20912717	22548305	23282069
Капиталовложения	4314945	4600797	4960627	5122055
Обслуживание кредита	-	-	-	-
Денежный поток до уплаты налогов	15298442	16311920	17587678	18160014