Пространственный фактор и характер его воздействия на стоимостной эквивалент объектов недвижимости

Многое  зависит и от «точности измерения» градостроительной ценности, то есть от того, какое количество групп, видов и подвидов показателей используется при ее определении. В настоящее время территория Москвы включает 69 зон, из которых 34 — в пределах МКАД, 14 — с внешней стороны МКАД и 21 — территория города — спутника Зеленограда (Зеленоградский административный округ).

Анализ этих данных позволяет сделать  следующие выводы:

• Первоначальное количество зон устанавливалось в соответствии с очевидными этапами градостроительной эволюции без привлечения специального методического аппарата, использования системы показателей и т. п.
• Основным критерием дальнейшей детализации зон выступает все более дифференцированная ориентация территории относительно основных внутригородских транспортных магистралей. Определяющую роль играет более детальная оценка существующей застройки. Общая ее ценность за столь короткий срок, в течение которого произошло увеличение числа зон, почти не изменилась, но за счет использования системы специальных показателей она была ранжирована по определенным уровням. В итоге, одна прежняя большая зона с тем же составом объектов недвижимости трансформировалась в несколько более дробных.
• В настоящее время в России отсутствуют единые апробированные и общепризнанные подходы к зонированию городских территорий. Для подтверждения этого вывода достаточно сравнить данные по Москве и Санкт-Петербургу. Совершенно очевидно, что по своей ценности их территории сравнимы между собой. Следовательно, при прочих равных ус-! ловиях число зон в этих городах должно различаться в той же степени, в какой различаются их размеры. Размеры же города есть функция от] численности проживающего в нем населения, т.е.:

N_z = f(S) = f^,(P) (8)

S = F(Р),

где N_z— число зон;

S — площадь города;

Р — численность населения.

Разумеется, идеально выстроить зону практически  невозможно, главным образом, из-за того, что ни функциональная, ни ландшафтная, ни транспортная выделенность фрагмента городской территории не существует в законченном виде. Положение усугубляется и так называемым «анизотронным эффектом» (от др.-греч. «anizos» — разный и «tropos»— направление). В пределах зоны могут возникать подзоны с противоположной направленностью: вкрапления административных зданий в жилую застройку, нарушения интенсивности транспортной сети и т.п.

Зональное расположение оказывает  важнейшее влияние на стоимость  объекта недвижимости. Это влияние  прослеживается для всех видов использования. Если зонирование проведено с учетом всех объективных факторов, то цена недвижимости — товара колеблется строго в соответствии с изменениями интегральной ценности. Это естественно, поскольку разным зонам соответствуют разные удобства проживания (общая полезность). Не может существовать ситуация, когда здание, расположенное в более удобном месте, продается по более низкой цене (имеются в виду средний уровень цен и нормальные условия сделки купли-продажи).

Так же строго соблюдается эта зависимость  и при использовании объекта недвижимости в качестве источника дохода: жилье, расположенное в более удобном районе (лучшей зоне) оплачивается по более высоким ставкам арендной платы, предприятия торговли приносят большую прибыль за счет более высоких цен (эта зависимость прослеживается менее четко, чем для жилья).

Может сложиться впечатление, что  для недвижимости — блага эта зависимость отсутствует. Поскольку стоимость определяется количеством затраченного при производстве блага труда, то, следовательно, у одинаковых объектов недвижимости вне зависимости от того, в какой зоне города они расположены, стоимость будет одинаковой (V = соnst!). Необходимо, однако, учитывать, что интегральная ценность территории определяется, прежде всего, градостроительной ценностью, а она, в свою очередь, соответствует длительности градостроительной эволюции. Иначе говоря, в центральных зонах города сосредоточены лучшие объекты недвижимости с наиболее высокой стоимостью. По мере продвижения к окраинным районам эта зависимость ослабевает, все большую роль играет транспортная компонента интегральной ценности. Таким образом, можно считать, что V~cost для периферийных зон и V = соnst для центральных зон.

Анализ проблемы зонирования и методов ее решения  позволяет сделать вывод, что соотношение объекта и пространства в процессе градостроительной эволюции принципиально меняется. На первых этапах именно объекты формируют пространство города, — город еще «не виден», а объект уже существует и воспринимается. В дальнейшем уже сложившееся городское пространство «диктует» требования к объекту, не позволяя снижать градостроительную ценность. Свойства города, как системы, на начальных этапах определяются в большей степени элементами, а затем во все большей степени — связями. Это находит свое отражение и в той развитой системе жестких ограничений, с которыми связано новое строительство в районах исторически сложившейся ценной застройки. В городах с длительным периодом развития ни один объект недвижимости (существующий или создаваемый ) нельзя рассматривать, как отдельно взятый. Он в обязательном порядке должен анализироваться (в т.ч. и с экономических позиций) как элемент пространственной системы. Зонирование представляет собой один из важнейших механизмов организации пространства и играет в экономическом анализе недвижимости существенную роль.

5.Локальное местоположение

При всей своей важности зональное расположение не является исчерпывающей характеристикой  воздействия пространственного  фактора объект недвижимости и его  стоимостной эквивалент. Связано это с ряд объективных обстоятельств.

Во-первых, зональное расположение характеризует не отдельный объекта недвижимости, а их достаточно большую совокупность — все здания, строения и сооружения, расположенные в данной зоне, а также земель участки, из которых состоит территория зоны. Следовательно, на осн зонального местоположения можно определить не конкретное, а среднее значение стоимости, цены и величины дохода для сравнимых между со по потребительским свойствам объектам недвижимости. Определение средних величин занимает в экономике недвижимости очень важное мес но оно не может заменить решение проблемы нахождения конкретных значений стоимостного эквивалента.

Во-вторых, сказывается влияние уже отмеченного анизотропного эффекта, отсутствие в реальности «чистой» зоны, выделенной по какому-л одному критерию. По уровню градостроительной ценности зоны отличаются друг от друга (что и определяет возможность их выделения), однако конкретные значения этой ценности на территории зоны могут варьироваться в широких пределах. Данное обстоятельство особенно отчетливо проявляется в крупнейших городах, где площади зон достаточно вел (например, при условии сравнимости средний размер зоны в Москве составляет около 20 кв. км). На величине стоимости эти различия сказываются, но на цену и величину дохода могут влиять весьма замет

В-третьих, две из компонент, входящих в состав градостроительной ценности, на уровне отдельного объекта недвижимости проявляют себя не всех случаях. Только стоимость улучшений всегда. имеет место, поскольку любой объект недвижимости представляет собой конкретные улучшения. Что же касается ландшафтных характеристик, то они варьируются в широких пределах. Транспортная доступность на уровне объекта претерпевает интересную трансформацию, — значение имеет уже не время, необходимое на проезд к центру, а расстояние до ближайшей остановки городского транспорта. Следовательно, наиболее важной становится не сама компонента  градостроительной ценности, а условия ее реализации. Связано это с тем, что топология основных внутригородских транспортных магистралей, играющая, как уже отмечалось, ведущую роль при зонировании, внутри зоны имеет более сложный характер. Если в городе с радиально-кольцевой структурой именно кольцевые и радиальные магистрали составляют «сетку» зон, то внутри зоны основную роль играют хордовые межквартальные и внутриквартальные дороги и проезды.

Можно проиллюстрировать эти положения  следующей примерной схемой.

На рис. 3. за ноль принята та часть  границы зоны, которая наиболее приближена к центру, а L — наиболее удаленная часть зональной границы.

 l = {0,L} — «глубина» зоны, расстояние между ее противоположными по отношению к центру границами.

Сплошная линия соответствует  значению зональной градостроительной  ценности территории зоны (ГЦ_Зон). Пунктирная линия отражает характер изменения ГЦ по кварталам застройки зоны по мере продвижения от О к L. Понятно, что ГЦ_кварт будет последовательно убывать: даже если принять, что застройка на территории одинакова, т.е. ГЦ улучшений = соnst, транспортная доступность ухудшается. Точками на рис. 3. обозначена ГЦ конкретных объектов, которая может отклоняться от зональной в любую сторону, однако в целом подчиняется тенденции изменения ГЦ_кварт (область, занятая точками, последовательно смещается вниз).

Рис. 3. Соотношение  градостроительной ценности территориальной  зоны, квартала и отдельных объектов.

В-четвертых, существует практическая потребность определения стоимостного эквивалента не только для отдельно стоящего объекта недвижимости, но и для его структурных элементов (квартиры в жилых домах, встроенные, встроенно-пристроенные и пристроенные помещения, подвалы и полуподвалы и т.п.). Не требует особых доказательств то, что в подобных случаях должны приниматься во внимание уже не факторы пространственной среды города в целом, а только те из них, которые действуют в пределах ближайшего пространственного окружения объекта недвижимости

В-пятых_, при анализе локального местоположения отдельного объекта недвижимости необходимо принимать во внимание такие характеристики, которые на уровне зоны вообще не учитываются.

Это, прежде всего, экологический  фактор. То что данный фактор не учитывается на зональном уровне, может вызывать сомнения из за частого употребления понятий « зона экологического риска», «неблагополучные в экологическом отношении районы города» и т.п.

Все это, отражая реальную картину  жизнедеятельности, не отменяет очевидного факта: состояние экологической  обстановки в настоящее время не порождает никаких экономических последствий на уровне территориальных зон города, поскольку входит в число критериев зонирования. Количество и конфигурацию зон определяют только те факторы, которые были проанализированы ранее.

Экологическая обстановка в целом описывается  очень большим количеством показателей, отражающих состояние всех подсистем  окружают природной среды (воздушный  бассейн, водный бассейн, почва, флора, фа; и т.д.). Однако для оценки локального местоположения необходимым достаточным  является определение состояния  только атмосферного воз ха. Показателем этого состояния служит так называемая предельно-допустимая концентрация (ПДК) вредных выбросов в атмосферу. Главными источниками таких выбросов являются автомобильный транспорт и про-мышленные предприятия.

Немаловажную  роль играют социальные характеристики. В своей совокупности эти характеристики могут быть определены как «good will» локального местоположения, степень его престижности, имидж. Несмотря на свою нематериальность, характеристики эти вполне реально влияют на общий стоимостной эквивалент, так как отражают существенные условия и  «потребительскую стоимость» варианта использования объекта недвижимости. Оценка полезности, служащая исходным пунктом определяет всех экономических показателей, всегда в определенной мере субъективно. Есть районы с хорошей репутацией, есть такие, которые в сознании жителей города отождествляются с зонами повышенного риска.

При зонировании  стоимостной эквивалент и факторы, влияющие на изменение, не определяются, а только учитываются, констатируются. Бесспорно, зонирование является экономическим механизмом и влияет величину стоимостного эквивалента. Перепрофилирование зоны, изменение части ее функций (например, вывод за пределы зоны промышленных предприятий) повышает комфорт проживания и, следовательно, цену жилья  и уровень получаемого от его использования дохода, но проявляется влияние лишь через различные виды использования отдельных объект недвижимости. Вывод предприятий заметно отразится на стоимости эквиваленте тех жилых домов, которые были расположены в непосредственной близости от них, и может никак не отразиться, если дома размещаются в благополучной экологической «нише» на территории зоны.

Учитывая  большие размеры зон, это вполне вероятно. Сама постановка опросов  о совокупной потребительской стоимости, суммарной цене или валовом доходе недвижимости, расположенной в территориальной  зоне, является неправомерной.

Каковы  пространственные пределы локального местоположения, где заканчивается  «территория объекта» и начинается «территория зоны»? Ответ на этот вопрос не может быть однозначным, известная  доля условности здесь неизбежна (так  же, как и при определении границ зоны). Однако в самом общем виде решение вопроса заключается  в том, чтобы найти пространственные границы, в пределах которых компоненты градостроительной ценности зоны влияют на ценность отдельно стоящего здания.

Если говорить о стоимости улучшений, то пространственной границей  будет являться квартальная  застройка (в любом массиве, превосходящем  квартал, отдельный объект недвижимости уже «теряется»). Существенным является вопрос о том, как соотносятся  между собой потребительные стоимости  данного объекта и находящихся  с ним в одном квартале зданий. Стоимостную основу объекта это не меняет, но позволяет определить влияние редкости