Пространственный фактор и характер его воздействия на стоимостной эквивалент объектов недвижимости

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФГБОУ ВПО «МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

 

 

Кафедра «Менеджмент и  инновации»

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине: «Экономика недвижимости»

на тему: «Пространственный фактор и характер его воздействия на стоимостной эквивалент объектов недвижимости»

 

 

 

 

 

Выполнил: студент ЭУМС-IV-12

Кожухов М.А.

Проверил: Князев Д.В.

 

 

 

 

 

 

Москва – 2013

СОДЕРЖАНИЕ

Введение…………………………………………………………………....................3

Основная часть

1.Определение  понятия пространственный фактор..............................................5

2.Основные характеристики и структура городского пространства………...….7

3.Зонирование территорий города……………...……............................................10

4.Влияние пространственных факторов  на стоимость объектов недвижимости...14

5.Локальное местоположение................................................................................  23

Заключение..……..….…………………………………………………………...........28

Список литературы……………………………………………………………..........30

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

 

В рыночных условиях особое значение приобретают  вопросы оценки вещественного богатства, включая заводы и оборудование, жилые  и производственные здания, потребительские  товары длительного пользования, земельные  участки. Изменение этого богатства  влияет не только на уровень его  воспроизводства, но и на качество жизни  людей.

С развитием  рыночных отношений увеличивается  число элементов и видов предпринимательской  деятельности, учитываемых при оценке вещественного богатства, поэтому  знания по экономике недвижимости становятся все более востребованными. Чем  больше элементов учитывается при  оценке вещественного богатства, тем  сложнее воспроизводить оценку состояния  и эффективности его использования.

Современный специалист должен знать действующее  законодательство, нормативные, правовые и методические документы, регламентирующие деятельность участников на рынке недвижимости, методы экспертизы и оценки объектов недвижимости и условия их применения, экономические основы оценки недвижимости, уметь применять эти знания на практике с учетом поставленной цели оценки и изменения факторов, воздействующих на объект недвижимости.

Цель  курсовой работы – раскрыть особенности и характер воздействия пространственного фактора на стоимостной эквивалент объектов недвижимости.

Для реализации данной цели в курсовой работе были поставлены и решены следующие задачи:

1. определение сущности пространственного фактора (фактора местоположения);
2. определение основных форм фактора местоположения;
3. определение характера воздействия пространственного фактора на стоимостной эквивалент объектов недвижимости;

Объектом исследования является: пространственный фактор.

Предметом исследования являются: характер влияния пространственного фактора на стоимость объектов недвижимости

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.Определение понятия фактора местоположения

 

 

Принципиальное  отличие недвижимости, как средства удовлетворения потребности, заключается в наличии специфического фактора, а именно — пространственного фактора. Он имеет первостепенное значение, поскольку в значительной, а иногда решающей мере определяет полезность конкретного объекта недвижимости.

  Для подтверждения этого тезиса рассмотрим два абсолютно одинаковых объекта недвижимости — жилых дома, отличающихся только своим местоположением: один находится в центре города, а другой — на окраине.         Натурально-вещественные характеристики, а, следовательно, и потребительские свойства (полезность) этих домов равны между собой, но если сравнивать их цену, то она будет различной. Причина такого различия может быть только одна — данные объекты недвижимости обладают различной ценностью. В свою очередь, различие ценности не может быть вызвано расхождением в количестве использованных факторов производства: поскольку объекты во всем, кроме местоположения тождественны, то и затраты на их производство одинаковы. Следовательно, при прочих равных условиях сравнительная ценность объектов недвижимости определяется ценностью местоположения. Само понятие «местоположение» является достаточно сложным, имеющим свою иерархию.             

В наиболее общем виде местоположение следует понимать как муниципальное образование в его границах. Наиболее распространенной формой муниципальных образований является город. Следовательно, административно-территориальные границы города следует считать верхним уровнем местоположения, В пределах каждого города имеется какое-то количество пространственных фрагментов, различающихся между собой по ландшафтным, градопланировочным, градостроительным экологическим и другим характеристикам. Расположение объекта недвижимости в том или ином конкретном фрагменте городской территории определяет его сравнительную ценность. В отечественной практике подобные фрагменты принято называть территориально-экономическими зонами (их границы не совпадают с административными границами городских районов, округов и т.п.). Зона представляет собой следующий уровень иерархии местоположения.

 Нижним уровнем этой иерархии будет являться конкретное местополо жение объекта с характеристиками его ближайшего пространственного окружения, топология объекта (от др.-греч. {tороs— место). В этом смысле употребляют также термины «локализация объекта», «локальное расположение» (англ. «lосation»).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.Основные характеристики и структура городского пространства

 

 

Развитие  городов стало одним из главных  признаков современной цивилизации. Именно в городах сосредотачиваются  основные процессы жизнедеятельности  человека, сами города непрерывно разрастаются, порождая принципиально новые виды поселений глобального масштаба. Предметом изучения в экономике  недвижимости должны являться факторы  пространства, влияющие на стоимостной эквивалент недвижимости. Отметим наиболее существенные с этой точки зрения отличительные особенности городов.

 Город обладает таким фундаментальным признаком, как урбанистическая концентрация, то есть размещение на ограниченной территории большого количества объектов недвижимости самого различного функционального назначения. Они должны обеспечить осуществление всех видов жизнедеятельности человека - его проживание, экономический достаток, культурный уровень и т. д.

 В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 130 ГК РФ) к недвижимости относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения, а также   подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли, орбитальные станции и т.п.)   

Другая важнейшая  характеристика состоит в том, что  город представляет собой результат  градостроительной эволюции, последовательного  непротиворечивого развития на протяжении длительного времени. Результатом  градостроительной эволюции является форма города, зримое воплощение организации  пространства для жизнедеятельности  человека. Она определяет наиболее обобщенные характеристики местоположения объектов недвижимости, влияя тем самым и на их стоимость. Типология форм города многообразна; компактные, многоядерные, вытянутые (линейные, полосовые), расчлененные (узловые, ядерные).

Взаимосвязанным с формой является и размер города: чем он больше, тем значительнее расхождения в местоположении конкретных объектов недвижимости и, следовательно, изменения диапазона значений стоимости.                Наличие у каждого города формы  и размеров позволяет говорить о  сравнительных преимуществах тех  или иных фрагментов городской территории. Естественно, что для проведения такого сравнения необходим критерий, который считается наиболее существенным для местоположения объекта недвижимости.

Самостоятельным результатом градостроительной  эволюции является градостроительная  ценность территории города.

Градостроительная ценность территории - мера способности  территории удовлетворять определенные общественные требования к ее состоянию  и использованию.

Одной из составляющих градостроительной ценности является ценность улучшений (Ц_улучш). Эта составляющая зависит, главным образом, от длительности освоения территории: чем дольше срок освоения, тем значительнее затраты по ее улучшению. Таким образом,

                                        Ц_улучш=f(∑C_i)=f(t_осв),                                                (1) 

где    Ц_улучш –ценность улучшений;

         C_i – суммарная стоимость всех существующих i-ых улучшений;

         t_осв- период освоения территории (время, в течение которого осуществляются улучшения).

 Однако  величиной ∑Ci градостроительная ценность территрии не исчерпывается. Существенную роль, как уже неоднократно указывалось, играет фактор редкости. Разумеется, в буквальном смысле объекты недвижимости редкостью не обладают- их в городе многие тысячи. Однако существует свойство, которое можно определить как относительную редкость: принадлежность объекта давней исторической эпохе, архитектурному стилю, своеобразие декоративного решения (отделка фасада, итерьеры и т.п.), - то есть все то, что формирует индивидуальный образ объекта, делает его «штучным», не рядовым. Ценность подобных объектов будет превышать суммарные затраты по возведению на некоторую величину (денежный эквивалент редкости), а общая ценность улучшения территории Ц_улучш, на которой эти объекты расположены, составит:

                                        Ц_улучш=∑C_i+∆V_b,                                                     (2)

где ∆V_b- денежный эквивалент редкости зданий, ценных в историческом, культурном и архитектурном отношениях.

         Различие в градостроительной  ценности различных участков  территории города вызваны тем,  что эти участки осваивались  в течение неодинакового времени.  Наибольший период освоения соответствует  тому территориальному фрагменту,  который является центром города. Он потому и является центром,  что здесь освоение территории  продолжается в течение всей  жизни города, т.е. для центра  t_осв= t_ж.г. Центр города характеризуется не только насыщенностью объектами недвижимости, их многообразием, но также и максимальной ценностю. В данном случае главенствует тот аспект ценности, который связан с редкостью. Именно в центре сосредоточено максимальное число объектов, являющихся культурным и историческим наследием. Все это многократно увеличивает его градостроительную ценность и служит объективной основой максимизации стоимости объектов недвижимости.

         Также градостроительня ценность включает в себя такие компоненты как ландшафтные характеристики и транспортную доступность (t_дост).

         Обладающие ландшафтными характеристиками  участки городской территории  характеризуются редкостью, и,  следовательно, повышенной по  сравнению с другими участками  ценностью (повышенной стоимостью  объектов недвижимости).

 

 

 

 

3.Зонирование территорий города

 

 

Основным  инструментом гибкого регулирования  в городах при планировании градостроительства является зонирование (функциональное, территориально-экономическое, строительное, ландшафтное и др.).

 В градостроительном  и Земельном кодексах РФ приведены  названия основных территориальных  зон (жилых, производственных, региональных  и др.). В то же время в  этих документах нет запрета  на формирование иных зон. В  Генплане используется укрупненное  зонирование территории по функциональному  признаку.

Функциональное  зонирование городских территорий – это дифференциация территории города по характеру использования, т.е. по типу функционального назначения. Выделение функциональных зон позволяет  создать наилучшие условия для  основных форм жизнедеятельности городского населения - труда, быта, отдыха, поскольку  каждый из этих видов деятельности выдвигает специфические требования к размещению и организации городского пространства.

Основными при  функциональном зонировании являются зоны:

•   Селитебная, предназначенная для размещения жилых и общественных зданий;
• Промышленная - для размещения промышленных, энергетических, транспортных и других объектов;
• Коммунально-складская - для размещения складов, гаражей, автобаз, транспортных депо, водозаборов, очистных сооружений, канализации, теплоцентралей и др., размещаемых с разрывом от селитебных зон;
• Транспорта, связи и инженерных коммуникаций;
• Рекреации - парки, пляжи и другие места отдыха.

 Как правило, в центре  любого города сосредоточены  органы власти и управления, учреждения  культуры, крупнейшие предприятия  торговли, что позволяет выделить  его в особую функциональную  зону. Зоны представляют собой  оконтуренные замкнутыми линиями  фрагменты территории города  и составляют в совокупности (вместе  с транспортными магистралями) планировочную структуру города.