Продажа объектов недвижимости в Тверской области

Для регистрации права  собственности на объект незавершенный  строительством потребуется следующий  перечень документов:

- правоустанавливающий документ на земельный участок;

-  разрешение на строительство;

-  проектно-сметная документация;

-  документы с описанием объекта  незавершенного строительством.

Описание объекта недвижимости содержится Приказе Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития  России) от 10 февраля 2012 г. № 52 г.

Вывод: при продаже объекта  незавершенного строительством продавец имеет право использовать налоговый  вычет 250 тыс. рублей, а при продаже  земельного участка 1 млн. рублей только в том случае если эти объекты  продаются по двум отдельным договорам.

С обоснованием изложенной позиции и порядком налогообложения  дохода от продажи земельного участка  и незавершённого  строительством жилого дома можно ознакомиться в  Письме Департамента налоговой и  таможенно-тарифной политики Минфина  РФ от 2 июля 2012 г. N 03-04-05/9-810

2.2 Государственная регистрация  сделок купли-продажи недвижимости

Согласно закона №122-ФЗ "О  ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ" от 21 июля 1997 года любая  сделка с недвижимостью и права  на недвижимость подлежат государственной  регистрации в соответствующих  органах. В России государственную  регистрацию осуществляет Федеральная  служба государственной регистрации, кадастра и картографии или Росреестр. Регистрация прав собственности  введена государством с целью  защиты собственников недвижимости от мошенников и различных посягательств  на их собственность.

Заметьте, что есть регистрация  прав собственности, а есть регистрация  сделок с недвижимостью. В чем  разница? Вот в чем. Возникновение  или утрата права собственности  может возникнуть только после совершения каких-либо операций с недвижимостью (купли, продажи и т.д.). Эти операции называются сделками с недвижимостью. Итак, государственной регистрации  подлежит сама сделка, то есть договор  купли-продажи недвижимости, и возникшие  на основании этой сделки права собственности  не недвижимое имущество.

Регистрация договора купли-продажи - это завершающий этап сделки с  недвижимостью, после которого продавец уже не является собственником недвижимости, а покупатель, наоборот, становится собственником. Напомним также, что  деньги, как правило, не передаются продавцу, пока договор купли-продажи  не пройдет государственную регистрацию. Для того, чтобы обезопасить обе  стороны сделки (покупателя и продавца), лучше воспользоваться сейфовой банковской ячейкой. В этом случае банк вступает гарантом того, что деньги продавец получит только после того, как покупатель станет собственником квартиры (подробнее читайте здесь).

Как зарегистрировать договор  купли-продажи квартиры или иной недвижимости.

Итак, для регистрации  договора необходимо представить в  местное отделение Росреестра следующие  документы:

-заявление физического или юридического лица о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. Заявление о регистрации права собственности пишет покупатель;

-учередительные документы юридического лица, если среди сторон сделки есть юридические лица;

-документы, подтверждающие государственную регистрацию юр. лица;

-кадастровый паспорт объекта недвижимости ;

-паспорт заявителя;

-документ об уплате гос. пошлины за регистрацию;

-договор купли-продажи, подписанный сторонами сделки;

-правоустанавливающий документ продавца на данную недвижимость, если его права не зарегистрированы в ЕГРП;

если заявление и документы  на гос. регистрацию подает не лично сторона сделки, а ее доверенное лицо, то необходимы также оригиналы нотариально удостоверенных доверенностей;

Данные документы подаются покупателем и продавцом совместно, то есть в Росреестр должны лично  прийти и продавец и покупатель или  их доверенные. Если документы посылаются по почте, то необходимо составить опись  вложения, заявить ценность и отправлять письмо с уведомлением. Кроме того, все документы, отправляемые по почте, должны быть нотариально удостоверены. Это делается, чтобы исключить возможность мошенничества.

Регистрация прав собственности  на недвижимое имущество проходит в  следующие порядке:

-прием документов на регистрацию и отметка о приеме таких документов, то есть регистратор принимает от Вас документы и ставит в заявлении время их приема с точностью о минуты. Заявителям выдается расписка в приеме документов на гос. регистрацию сделки купли-продажи недвижимости. Расписка подтверждает, что документы были приняты на гос. регистрацию;

-правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. Регистратор проверяет документы на подлинность, если она вызывает сомнения, регистратор может приостановить гос. регистрацию и уведомить об этом заявителей;

-установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данную недвижимость, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

-внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления гос. регистрации права;

-совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о проведенной гос. регистрации права собственности.

Срок проведения регистрации - 1 месяц со дня приема заявления  и всех необходимых для регистрации  документов.

Случаи приостановления  гос. регистрации права собственности  на недвижимое имущество.

Государственная регистрация  права собственности может быть приостановлена государственным регистратором, если у него возникнут сомнения в  подлинности представленных на регистрацию документов или содержащихся в них сведений. В случае принятия решения о приостановлении гос. регистрации права, регистратор обязан в тот же день уведомить в письменном виде заявителей о гос. регистрации права и указать основания для приостановления. Заявители в таком случае могут представить дополнительные доказательства подлинности документов или иные сведения, необходимые для продолжения гос. регистрации права собственности. Гос. регистрация права собственности на земельный участок может быть приостановлена, если в гос. кадастре недвижимости отсутствуют сведения о характерных точках его границ, или его граница пересекает границу другого земельного участка. Регистрация права не приостанавливается в следующих случаях:

-если кадастровый паспорт или кадастровый план такого земельного участка ранее представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов;

-если право на такой земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке;

-если такой земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;

-иных установленных федеральным законом случаев.

При этом уведомление о  приостановлении государственной  регистрации прав на такой земельный  участок также должно содержать  рекомендации по устранению причин этого  приостановления и к указанному уведомлению должна быть приложена  кадастровая выписка о таком  земельном участке, содержащая имеющиеся  общедоступные кадастровые сведения о нем.

Гос. регистрация права  собственности может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании заявления, поступившего в Росреестр от заявителя или заявителей, подававших документы на гос. регистрацию права. В заявлении необходимо указать причины приостановления и срок приостановления гос. регистрации права собственности.

Государственная регистрация  прав может быть приостановлена государственным  регистратором на срок не более чем  месяц на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную  регистрацию прав (Росреестр), заявления  в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без  проведения государственной регистрации  прав в случае, если другая сторона  договора не обращалась с указанным  заявлением. Если в течение этого  срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации  прав, государственный регистратор  обязан отказать сторонам договора в  государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую  запись в книге учета документов.

Если после истечения  срока приостановления причины  этого приостановления не будут  устранены, регистратор обязан вернуть  заявителям документы без приведения регистрации и сделать в книге  учета документов соответствующую  запись.

Отказ в государственной  регистрации права собственности  на недвижимое имущество.

В государственной регистрации  прав может быть отказано в случаях, если:

-право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;

-с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

-документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

-акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

-лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

-лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

-правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

-правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;

-не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;

-имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

-осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 1.2 настоящей статьи, пунктом 5 статьи 25.2, пунктом 2 статьи 25.3 настоящего Федерального закона.

Не допускается осуществление  государственной регистрации права  на объект недвижимого имущества, который  не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом "О государственном  кадастре недвижимости", за исключением  случаев, предусмотренных федеральным  законом.

Наличие судебного спора  о границах земельного участка не является основанием для отказа в  государственной регистрации прав на него.

При принятии решения об отказе в государственной регистрации  прав заявителю направляется в письменной форме сообщение о причинах отказа с обязательной ссылкой на положения  настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения, в срок не более чем пять дней после окончания  срока, установленного для рассмотрения заявления, и копия указанного сообщения  помещается в дело правоустанавливающих документов.

Сообщение об отказе в государственной  регистрации прав должно быть выдано заявителю или его представителю  лично либо при наличии соответствующего указания в заявлении о государственной  регистрации прав или в требовании судебного пристава-исполнителя  направлено посредством почтового  отправления с объявленной ценностью  при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении по указанному в таком заявлении или в  требовании судебного пристава-исполнителя  почтовому адресу.

При наличии в таком  заявлении или в требовании судебного  пристава-исполнителя указания о  предоставлении сообщения об отказе в государственной регистрации  прав в электронной форме указанное  сообщение также направляется по адресу электронной почты, указанному в таком заявлении или в  требовании судебного пристава-исполнителя.

Отказ в государственной  регистрации прав может быть обжалован  заинтересованным лицом в суд, арбитражный  суд.

До внесения в Единый государственный  реестр прав записи о сделке, о праве  или об ограничении (обременении) права  либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации  права рассмотрение заявления (заявлений) о государственной регистрации  права и иных представленных на государственную  регистрацию прав документов может  быть прекращено на основании заявлений  сторон договора. Государственный регистратор  обязан в письменной форме уведомить  заявителей о прекращении государственной  регистрации права с указанием  даты принятия решения о прекращении  государственной регистрации права. В случае, если государственная регистрация  прав проводится судебным приставом-исполнителем на основании судебного акта, она  может быть прекращена только на основании  судебного акта. В случае, если государственная  регистрация прав проводится по требованию судебного пристава-исполнителя, она  может быть прекращена только по требованию судебного пристава-исполнителя.

При отказе в государственной  регистрации права уплаченная государственная  пошлина за государственную регистрацию  права не возвращается. При прекращении  государственной регистрации прав на основании соответствующих заявлений  сторон договора возвращается половина суммы, уплаченной в виде государственной  пошлины за государственную регистрацию  прав.