Продажа объектов недвижимости в Тверской области

Содержание

Введение

Глава 1. Сущность операций с недвижимым имуществом

1. Определение понятия недвижимости

1.2 Эффективные способы продажи квартиры или дома

Глава 2. Механизм проведения сделок по продаже  недвижимости

2.1 Особенности продажи отдельных  видов недвижимости

      2.1.1. Особенности продажи земельного участка с находящимися на нем строениями

       2.1.2 Особенности купли-продажи жилых помещений

      2.1.3 Особенности продажи объектов незавершенного строительства

2.2 Государственная регистрация сделок  купли-продажи недвижимости

2.3 Мониторинг рынка недвижимости

Заключение

Список  литературы

 

 

 

 

 

Введение

Операции с недвижимым имуществом являются относительно новым  институтом по сравнению с Гражданским  кодексом 1964 года. В советский период недвижимость практически не являлась объектом гражданского оборота. С переходом  к новым рыночным отношениям регулирование  порядка приобретения частной собственности  стало одной из первоочередных задач. Страна столкнулась с проблемой  полнейшего отсутствия, какого либо законодательного закрепления в этой сфере. Сразу  же появилась работа по созданию законов  и иных нормативных актов, регулирующих данные отношения. Законы вводились  в предельно короткие сроки на основе уже имеющейся практики. Они  были недоработанными, временами противоречили  друг другу и создавали обильную почву для различного толкования правовых норм. Для внесения ясности, как грибы плодились подзаконные  акты, и постановления пленумов которые  еще более усложняли и без  того запутанную систему данных отношений. Необходимо было разработать такой  кодифицированный правовой акт, который  вобрал бы в себя всю имеющуюся  практику и разрешил бы многие проблемы несоответствия одного акта другому. И  даже с принятием таких актов (Гражданский кодекс, Федеральный  закон "о приватизации", ФЗ "О  государственной регистрации недвижимого  имущества и сделок с ним", Земельного кодекса и других) среди видных юридических деятелей возникают  споры по поводу того, какой закон  подлежит применению и как его  толковать. Целью моей работы является обобщение информации для правильного  решения спорных вопросов, связанных  с отчуждением недвижимости. В  работе поставлены задачи выявить сущность операций с недвижимым имуществом, исследовать механизм проведения сделок по продаже недвижимости, а также  определить особенности продажи  отдельных видов недвижимого  имущества.

 

 

Глава 1. Сущность операций с недвижимым имуществом

1. Определение понятия недвижимости

Законодательное определение понятия “недвижимость” раскрыто в ст. 130 ГК РФ, согласно  которой к недвижимости  относятся  земельные участки, участки недр, водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба  их назначению, в том числе леса, многолетние  насаждения, здания, сооружения, а также  подлежащие регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам  в ст. 130 ГК РФ не является универсальным  для всех национальных законодательств  и исчерпывающим.

Понятие, приведённое в ст. 130 ГК РФ, не отражает должным образом такого сложного гражданско-правового объекта как  недвижимость. Законодательство не раскрывает точного содержания понятия “имущество”, что является существенным применительно  к недвижимости. Так, в Гражданском  Кодексе РФ используются различные (в зависимости от ситуации) по объёму понятия “имущества”: под ним  могут пониматься отдельные вещи или их совокупность (ст.ст. 15,46); вещи, деньги и ценные бумаги (ст.ст. 302, 307); вещи, деньги, ценные бумаги, а также  имущественные права (ст.ст. 18,56).

Аналогичной позиции придерживалась и русская  дореволюционная юриспруденция: “содержание  имущества с юридической точки  зрения выражается, с одной стороны, в совокупности вещей, принадлежащих  лицу на праве собственности и  в силу иных вещных прав и в совокупности прав на чужие действия …, а с  другой - в совокупности вещей, принадлежащих  другим лицам, но находящихся в его  обладании, и в совокупности обязательств, лежащих на нём” 2.

Приведённая цитата наиболее полно раскрывает содержание понятия “имущество“, включающее в  себе также имущественные права  и права требования. Вместе с тем  такое понятие, верное с теоретической  точки зрения, вызывает определённые сложности в понимании предмета как такового. Смешение объективно материально реализованного предмета недвижимости и имущественных прав в отношении него приводит к усложнению конструкций практически всех гражданско-правовых институтов. Так, в отношении ипотеки, используя данный подход, следует  говорить не о залоге объекта недвижимости, а о залоге права собственности  или права хозяйственного ведения  данным объектом, что не соответствует  действительности и приводит к смешению различных по содержанию понятий  залога права и залога объекта  недвижимости.

Получается, что при использовании понятия  “имущество” требуется дополнительное уяснение того, что именно имеется  в виду в данном конкретном случае, в частности, при рассмотрении ипотечных  правоотношений.

Критика законодательного определения понятия  “недвижимость” связана с непоследовательностью  отнесения объектов  к недвижимым. Следуя п.1 ст.130 ГК, вещь может быть отнесена к разряду недвижимых при наличии  прочной связи её с землёй и  невозможности её перемещения в  пространстве без определённого  ущерба ей. Также в качестве необходимых  признаков недвижимости в теории гражданского права указываются  прочность и непотребляемость. Насколько  эти признаки реально применимы  к объектам, относимым современным  законодательством к разряду  недвижимых?

Так, примером, что далеко не все перечисленные  в ст.130 ГК в качестве недвижимости вещи беспрекословно обладают всеми  данными признаками, является предприятие, в состав которого входят вещи “абсолютно движимые” – продукция, сырьё, инвентарь, но в отношении них также устанавливается  законом режим недвижимости. И  вполне обосновано.

К разряду недвижимых законом также  отнесены многолетние насаждения. Но при этом возникают вполне уместные вопросы, касающиеся оборота данного  объекта: кто будет осуществлять регистрацию сделок с многолетними насаждениями, что может служить  в качестве правоустанавливающего  документа на данный момент?

Воздушные и морские суда, суда внутреннего  плавания и космические объекты  вообще не имеют связи с земной поверхностью и относятся к объектам недвижимости только в связи с  необходимостью их государственной  регистрации и особой социальной значимостью данных объектов в гражданском  обороте. Аналогичный аргумент можно  выдвинуть и против признания  недвижимостью жилых помещений  в домах и иных строениях, а  также квартир (они отнесены к  недвижимости Гражданским Кодексом и Федеральным законом “Об  основах федеральной жилищной политики”). Здания и сооружения благодаря достижениям  современной техники также уже  не настолько прочно связаны с  землёй, их местоположение может быть существенно изменено путём передвижения без особого ущерба для их целевого назначения.

Пожалуй, единственным классическим объектом недвижимости может быть признан участок земли, поскольку именно земная поверхность является объективно недвижимой по крайней мере относительно самой себя. Вместе с тем выступление земли в гражданском обороте России выступает под знаком законодательной неустойчивости из-за отсутствия основополагающего нормативного акта по данному вопросу – Земельного кодекса. Кроме того, некоторые специалисты сомневаются в возможности отнесения земли к имуществу, ссылаясь на альтернативный характер ст.130 ГК. В этой статье используются три обозначения используемого нами предмета: “недвижимые вещи”, “недвижимое имущество”, “недвижимость”. Анализ данной статьи приводит к мысли об идентичности этих понятий. В связи с этим вопрос о том “всякая ли недвижимость является имуществом, и отрицательный ответ на это представляются не совсем уместными в отношении земли”1. Земля, безусловно, обладающая признаками имущества и имеющая экономическую ценность, также должна участвовать в гражданском обороте.

Таким образом, к недвижимости относятся  материально реализованные, существенные по объёму и стоимости объекты, большинство  из которых связаны с землёй и  зависимы от неё, чей правовой режим  близок к земельному, а гражданский  оборот которых, связан со сложной системой государственной регистрации прав и их перехода специально уполномоченным на то государственными органами в  силу их особой государственной значимости. Данное определение вряд ли может  быть признано научным, однако оно уже  фактически применяется на практике.

В завершении рассмотрения данного вопроса  замечу, что выделение недвижимости из остального имущества объясняется  не только важностью для экономики  страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью с недвижимости с землёй, но и с тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и значимые объекты. Это требует их специальной  регистрации в гражданском обороте, что находит своё отражение в  особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество. Некоторые правоотношения могут иметь объектом только недвижимое имущество, например, ипотека.

1.2 Эффективные  способы продажи квартиры или  дома

Множество проблем возникает  на пути риелтора, связанных с продажей недвижимого имущества. Большинство  людей на самом деле не продают  недвижимость. Они рекламируют дома, квартиры, публикуют объявления в  газетах и каталогах, но не продают их. Если рынок благоприятствует продаже, она может быть совершена даже без рекламы, все зависит от потребностей потребителей, однако в суровых условиях необходимо делать что-то большее, чем просто желать продать еще одну квартиру или дом. Большинство риелторов просто сбрасывают цену на недвижимость до уровня, который заинтересует покупателей, однако есть более простое решение - необходимо действительно продавать недвижимость.

Вот несколько простых  советов, которые помогут вам  в продаже вашей недвижимости на кризисном рынке.

1. Сделайте ваш листинг  великолепным!

Большинство листингов продающейся  недвижимости скучны, неинформативны и не продают ту самую недвижимость. Это происходит потому, что большинство  людей сбрасывают обязанности подготовки листинга на брокеров недвижимости. Таким  образом, сама процедура подготовки листинга зачастую проходит с помощью  третьих лиц, не особо задумывающихся о качестве данного листинга. Наймите  специалиста, дизайнера или редактора, займитесь вплотную именно вашим  листингом. Займитесь им сами! Снимки должны быть качественными, притягивающими и интригующими, а не средними. Наймите  высококлассного фотографа для  съемки интерьеров и экстерьеров  вашей недвижимости, затем используйте  полученные фотографии в листингах. Зачастую плохой листинг - это тот, который  не содержит в себе иллюстраций, но только сухие данные.

2. Путевые знаки

Если вы продаете дом, вы можете воспользоваться любыми путевыми знаками, расставив их еще за несколько  кварталов до самого дома. Даже если вы продаете квартиру, мало развесить  объявления на остановках или даже поставить перед подъездом дома "продающий" знак. Так называемые знаки-путеводители можно расставить в нескольких соседних районах. Таким  образом, увеличив видимость и заинтересованность к вашей недвижимости.

3. Используйте флаеры

Да, изготовьте множество  качественных флаеров. Пусть этим делом  займутся профессионалы из области  полиграфии. Опять же - если вы хотите продать свой дом, не взваливайте на свои плечи любые обязанности, с которыми могут намного лучше и быстрее справиться специалисты в своих областях. Если вы риелтор, и продаете множество домов и квартир, ваши флаеры могут содержать те же листинги. Флаеры должны быть сделаны профессионально. И так же, как и листинги, они должны интриговать и притягивать покупателей.

4. Не нужно давать посмотреть, нужно сразу продать

Ключ к успешной продаже  практически чего угодно заключается  в продаже и еще раз продаже! Мало показать или рассказать. Мало дать попробовать. Вспомните, как вы покупали машину или ноутбук? Вы пришли в магазин с целью просто посмотреть, приглядеться, но еще не решились покупать. И тут к вам подбегает менеджер салона, рассказывает вам о лучшем для вас автомобиле, "строит вашу цель" купить автомобиль и вы вдруг  осознаете, что именно этот автомобиль вам и нужен! Это обыденная  задача любого менеджера - сформировать желание покупателя сразу купить именно его товар, а не просто дать присмотреться. Поскольку не все  покупатели готовы сделать решение  в один момент, вам, как продавцу-риелтору, нужно помочь им сделать это. Вместо того, чтобы давать человеку просто посмотреть на квартиру, не лучше ли сразу продать ее, используя самые  тривиальные навыки менеджмента  и маркетинга?

Глава 2. Механизм проведения сделок по продаже недвижимости

2.1 Особенности продажи  отдельных видов недвижимости

Особенности продажи земельного участка с находящимися на нем  строениями (домами)

Если на земельном участке, подлежащем продаже, расположены строения, то следует иметь в виду, что  в соответствии с Земельным кодексом РФ 2001 г. отчуждение (продажа) только земельного участка (без продажи расположенных  на нем строений) допускается в  случаях, предусмотренных Земельным  кодексом РФ, а именно:

-если продавцу принадлежит право собственности на часть строения (дома), которая не может быть выделена в натуре вместе частью земельного участка;

-если строение расположено на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии с Земельным кодексом РФ.