Продажа объектов недвижимости в Тверской области

Следует иметь в виду, что предметом договора купли-продажи  может выступать и часть земельного участка. В этом случае необходимо произвести раздел земельного участка, оформив  на каждую часть отдельный кадастровый  план. Разделение земельного участка  на несколько частей и оформление на них отдельных кадастровых  планов влечет за собой обязанность  по государственной регистрации  на его оставшуюся часть только в  случае уменьшения площади участка  в связи со сделкой купли-продажи.

Рекомендации.  Исходя из положений  п. 3 ст.  3 ЗК РФ и ст. 129 ГК РФ применению подлежат нормы  ст. 35 ЗК РФ, в связи с чем отчуждение (продажа) здания невозможна без отчуждения земельного участка или части  земельного участка. Возможны два варианта.

 1. Вместе со зданием отчуждается весь земельный участок, принадлежащий собственнику здания на праве собственности.  В этом случае в предмете договора должен быть определен и земельный участок. Кадастровые работы в обязательном  порядке должны быть проведены в случае отчуждения здания и земельного участка по договору  купли - продажи (ст.  37 ЗК РФ). Регистрация перехода права в Едином государственном реестре прав осуществляется как на здание, так и на земельный участок.

 

2. Вместе со зданием отчуждается соответствующая часть земельного участка, на которой это здание расположено и которая необходима для использования здания.

  В этом случае:

при любом способе отчуждения недвижимости (не только при купле - продаже) должны быть проведены кадастровые  работы по разделению земельного участка  и составлению кадастровых  планов как на земельный участок, остающийся в собственности лица, отчуждающего здание, так и на земельный участок, передаваемый в собственность приобретателя  здания;

стороны заключают  договор, предметом которого является как  передача здания, так и передача земельного участка, сформированного  в результате проведения кадастровых  работ;

в Единый  государственный  реестр прав вносятся записи по преобразованию земельного участка, и открываются  разделы Реестра  на  вновь  сформированные земельные участки;

в Единый государственный  реестр прав вносятся записи о переходе права на здание и на земельный  участок.

Рекомендации при совершении сделок

по переоформлению земельных  участков,  находящихся на праве  бессрочного пользования (ограничения).

 При покупке здания, расположенного на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного бессрочного пользования, покупатель, несмотря на нормы ГК РФ, не приобретет право постоянного бессрочного пользования земельным участком, на котором расположено приобретенное им здание.

Земельным кодексом РФ установлены  определенные ограничения для такого вещного права, как право постоянного  бессрочного пользования, а именно ограничения по субъекту права. Земельный  участок на праве постоянного  бессрочного пользования может  быть предоставлен только ограниченному  кругу лиц, перечень которых закреплен  ст. 20 ЗК РФ, при этом граждане и юридические  лица, за исключением органов государственной  власти и местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, в указанный перечень не входят.

По этим же причинам после  вступления в силу ЗК РФ орган местного самоуправления, распоряжающийся земельными участками, не может предоставить новому собственнику здания участок на праве  постоянного (бессрочного) пользования, если покупатель не входит в круг лиц, перечисленных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ.

В постоянное (бессрочное) пользование  земельные участки предоставляются  государственным и муниципальным  учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам  государственной власти и органам  местного самоуправления.

Гражданам земельные участки  в постоянное (бессрочное) пользование  не предоставляются.

Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной  или муниципальной собственности  земельными участками, возникшее у  граждан или юридических лиц  до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.

Граждане или юридические  лица, обладающие земельными участками  на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться  этими земельными участками.

Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право  приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность  находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный  участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных  федеральными законами, не допускается.

Следовательно, покупателю здания как собственнику недвижимости земельный участок может быть предоставлен только в соответствии с положениями ст. 36 ЗК РФ.

Однако Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса РФ" от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ содержит специальную норму, касающуюся оформления прав на земельный участок  покупателем здания.

В соответствии с п. 2 ст. 3 названного Закона при продаже здания, расположенного на земельном участке, предоставленном юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком подлежит переоформлению на право аренды или земельный участок должен быть приобретен в собственность  в соответствии с положениями  ЗК РФ по выбору покупателя здания.

Хотелось бы обратить внимание на то, что требование о переоформлении земельного участка предъявляется  не к продавцу, а к покупателю здания. Именно покупатель здания должен переоформить право в соответствии с осуществленным им выбором: в собственность  или в аренду. Однако все положения  ЗК РФ, устанавливающие порядок и  основания заключения договора аренды и купли - продажи земельного участка, относятся к собственнику недвижимости, а покупатель таковым становится только с момента регистрации  перехода права собственности. Может  ли покупатель, не являясь еще собственником  недвижимости, ставить вопрос о переоформлении прав на земельный участок?

Юридические лица обязаны  переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками  на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки  в собственность по своему желанию  до 1 января 2008 года в соответствии с  правилами статьи 36 данного документа (Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ).

 Граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными настоящей статьей (Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ).

Особенности купли-продажи  жилых помещений

§ 7 Гражданского кодекса РФ (Продажа недвижимости) содержит специальную статью закрепляющую особенности продажи жилых помещений (ст.558), тем самым, законодатель акцентирует внимание на обороте такого объекта недвижимости как жилые помещения.

Систематический анализ положений  §7 ГК РФ позволят сформулировать следующее  определение договора купли-продажи  жилых помещений. Это соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется  передать в собственность другой стороны (покупателя) жилое помещение, а покупатель в свою очередь уплатить за него обговоренную в соглашении цену.

Договор купли-продажи жилых  помещений является консенсуальным, двухстороннеобязывающим. Такой договор  должен быть заключен в письменной форме (ст.550 ГК РФ). Подчеркнем, что в  подтверждение факта заключения договора купли-продажи жилого помещения  сторона по сделке не вправе ссылаться  на свидетельские показания (Определение  СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 июня 2003 г. N 16-В03-6)[1].

Существенными условиями  договора купли-продажи жилого помещения  являются:

Во-первых, существенным условием договора купли-продажи недвижимости является указание в нем всех данных продаваемого имущества, которые придают  имуществу индивидуальную определенность (ст.554 ГК РФ). Предметом продажи является имущество, право на которое зарегистрировано в установленном порядке. Поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (точный адрес, его площадь и иная необходимая информация).

Во-вторых, существенным условием договора продажи жилого помещения  является цена продаваемого имущества (ст.555 ГК РФ). Обязательное включение  цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также  необходимостью уплаты налога с продажи  данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества.

В-третьих, особенностью купли-продажи  жилых помещений является выделение  в качестве существенного условия  договора указания в тексте соглашения лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования  жилым помещением после его приобретения покупателем (перечень таких лиц  с указанием их прав на пользование  продаваемым жилым помещением) (п.1 ст.558 ГК РФ).

Такое существенное условия  с одной стороны является гарантией  «чистоты» жилья для покупателя, с другой стороны закон гарантирует  права на жилище лиц, проживающих  в продаваемом жилом помещении.

К таким лицам относятся  члены семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК РФ), наниматель жилого помещения и постоянно проживающие  с ним граждане (ст.ст. 675 и 677 ГК РФ), граждане, являющиеся поднанимателями  в пределах срока поднайма, но не более срока действия договора найма (ст. 685 ГК РФ).

Отсутствие в договоре продажи жилого помещения хотя бы одного из указанных существенных условий  свидетельствует о том, что сторонами  не согласовано условие о недвижимом имуществе, подлежащем продаже, и договор  не считается заключенным, а следовательно, и переход прав на недвижимость не подлежит государственной регистрации.

В заключение данного параграфа  подчеркнем, что необходимо учитывать  особенности купли-продажи отдельных  видов жилых помещений. Так, согласно п.6 ст.42 ЖК РФ, при продаже комнаты  в коммунальной квартире остальные  собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право  покупки отчуждаемой комнаты  в порядке и на условиях, которые  установлены ГК РФ.

По общему правилу ст.552 ГК РФ по договору купли-продажи жилого дома или его части покупателю одновременно с передачей права  собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью  и необходима для ее использования. Земельный кодекс N 136-ФЗ от 25 октября 2001 г. устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с  земельными участками объекты следуют  судьбе земельных участков, за исключением  случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с п.2 ст.552 ГК РФ, в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая  недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется  право аренды или предусмотренное  договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть  земельного участка.

Особенности продажи  объектов незавершенного строительства

Продажа незавершенного строительства  довольно часто встречается на рынке  недвижимости. В этой статье будет  рассмотрен порядок использования  имущественных вычетов предусмотренных  в  ст. 220 НК.  Сложность налогообложения  дохода полученного от продажи указанных  объектов обуславливается тем, что  во многих случаях это имущество  находится в собственности менее  трех лет.

Объектами незавершенного строительства  могут быть объекты индивидуального  жилого строительства  (ИЖС) построенные  на собственных земельных участках, а также квартиры в многоквартирном доме приобретенные по договору долевого участия или инвестирования (ДДУ). Налогообложение каждого из этих видов имеет свои особенности

Налог  при продаже  ИЖС

Необходимо понимать что  продажа  указанных объектов подразумевает  продажу  двух объектов: земельного участки и недостроенного дома. Согласно п.1 ст. 220 п.1 Налогового Кодекса  при  реализации  земельного участка  налогоплательщик имеет право применить  имущественный вычет в размере 1 млн. Объект незавершенного строительства  Налоговый Кодекс относит  к иному  имуществу, при продаже которого применяется имущественный  вычет  в размере 250 тыс. рублей.

В рамках данной статьи мы не рассматриваем тонкости и нюансы приобретения права собственности  на земельные участки и незавершенные  строительством объекты, а отметим  основные моменты которыми необходимо руководствоваться при их продаже.

Основная особенность  продажи земельного участка и  находящегося  на нем недостроенного дома заключается в том, что если эти объекты находятся в собственности  одного лица, то их продажа  не может  быть осуществлена раздельно, а также  в пользу разных лиц. Эти объекты  могут быть проданы только вместе и одновременно в пользу одного лица. Продажа этих объектов  может  осуществляться как по одному договору купли – продажи, так и на основании  двух договоров.

Для заключения договора купли-продажи  земельного участка необходимы следующие  документы:

Правоустанавливающий документ

Кадастровый паспорт участка

Разрешение на строительство  выданное уполномоченным государственным  органом;

Выписка из Единого государственного реестра прав.

Приведем перечень документов на основании которых признается право собственности на земельный  участок:

-  договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации и др., решение суда, вступившее в законную силу;

-  свидетельство о праве на наследство;

-  решение или постановление органов местного самоуправления о предоставлении или выделении земельного участка;