Правовые основы управления недвижимостью и землей

А

 
Амортизация

 
потеря стоимости недвижимости и  уменьшение ее полезности в результате постепенного снашивания и перенесение стоимости по мере износа на создаваемую продукцию и услуги

 
Аренда

 
основанное на договоре (то есть юридически оформленное) срочное возмездное владение и пользование землей, предприятиями, иным имуществом

 
Арендатор

 
лицо, законно пользующееся чужим  имуществом на определенных условиях

 
Арендодатель

 
юридическое и физическое лицо, имеющее  право сдачи в аренду имущества

 
^ Арендная плата

 
плата за пользование арендованным имуществом, включающая амортизационные отчисления и часть дохода от использования взятого в аренду имущества. Величина и периодичность арендной платы устанавливается договором между арендодателем и арендатором

В

 
^ Восстановительная стоимость

 
стоимость восстановительных работ  для приведения здания, сооружения в состояние, которое было на момент завершения строительства (возведения объекта)

 
Д

 
Движимость

 
имущество, в противоположность  недвижимости, не связанное с землей, не прикрепленное к ней

 
Дисконтирование  
 
(текущая стоимость денежной единицы)

 
одна из шести функций сложного процента, позволяющая привести ожидаемые  будущие потоки (поступления или  платежи) у их текущей стоимости

 
^ Дисконтированные денежные потоки 

 
текущая стоимость будущих денежных поступлений или платежей

 
Е

 
Единичная оценка

 
определение или другой стоимости  отдельного объекта недвижимости, основанием для проведения оценки является договор, заключаемый между оценщиком и заказчиком

 
З

 
^ Земельный участок

 
часть территории с выходом к  дороге и возможность вести строительство  или реконструкцию

 
^ Земельный кадастр

 
установленная государством система  учета и оценки земель и регистрации прав на землю с целью регулирования и совершенствования земельных отношений и включающая сведения о правовом, хозяйственно-экономическом, экологическом и природном состоянии земель.

 
Земельный рынок

 
совокупность сделок с землей, сводящая интересы собственника земли и землепользователей (продавцов и покупателей земельных участков или прав на них) через механизм цен в рамках действующей нормативно-правовой базы

 
И

 
Износ

 
утрата полезности и снижение стоимости  объекта под действием различных факторов

 
^ Износ устранимый

 
износ, устранение которого физически  возможно и экономически целесообразно

 
Износ неустранимый

 
износ, при котором затраты на устранение тех или иных его элементов, больше той стоимости, которая при  этом добавляется

 
^ Износ физический

 
износ, который отражает снижение «работоспособности»  объекта, снижение его возможности  выполнять потенциальные функции из-за возникших дефектов

 
К

 
^ Корректировки (поправки)

 
процесс операций с доходом от недвижимости по превращению этого дохода в стоимость недвижимости; это исчисление ценности другого имущества (акций, облигаций, прочих ценных бумаг) по приносимому им доходу; накопление определенных денежных сумм с преобразованием их в капитал

 
М

 
Метод  
 
дисконтирования  
 
денежных потоков

 
определение стоимости объекта бизнеса  на основе суммирования текущей стоимости будущего потока доходов от объекта в прогнозный период и текущей стоимости выручки от перепродажи объекта в послепрогнозный период

 
^ Метод капитализации доходов

 
определение рыночной стоимости предприятия (бизнеса) путем деления величины годового дохода на соответствующую этому доходу ставку капитализации

Модель Гордона

 
формула оценки стоимости объекта  бизнеса в послепрогнозный период, построенная на капитализации годового дохода послепрогнозного периода при помощи коэффициента, рассчитанного как разница между ставкой дисконтирования и долгосрочными темпами роста доходов

 
Н

 
Налогообложение  
 
недвижимости

 
различают налог на недвижимость и  налог на сделки с недвижимостью. Предварительная оценка налоговой базы необходима. Налоги на недвижимость поступают в основном в местный бюджет.

 
Недвижимость

 
это недвижимое имущество как участок  территории и прочно связанные с ним природные и созданные человеком объекты (здания, сооружения)

 
^ Независимая оценка

 
оценка стоимости недвижимости или  прав на нее, выполненная квалифицированной и независимой стороной 

 
^ Неустранимый износ (в оценке)

 
износ актива, затраты на устранение которого превышают соответствующее увеличение его стоимости

 
Обременения

 
совокупность неблагоприятных правовых, финансово-экономических, физических факторов, различных обязательств, снижающих привлекательность объекта (земельного участка) для инвестора, покупателя и понижающих его стоимость

 
^ Объект оценки

 
движимое и недвижимое имущество, нематериальные и финансовые активы предприятия или бизнеса в целом

 
Окончательная  
 
оценка стоимости

 
оценка стоимости, установленная  после того как оценщик проанализировал данные, согласовал показатели стоимости, полученные тремя подходами к оценке и вынес окончательное суждение о стоимости

 
^ Отчет об оценке

 
документ установленной формы, представляемый экспертом-оценщиком заказчику, в  котором обосновывается проведенная  оценка стоимости заказанного объекта

 
^ Оценка стоимости

 
систематизированный сбор и анализ экспертами рыночных и нормативных данных, необходимых для определения стоимости различных видов имущества (бизнеса) на основе действующего законодательства, государственных стандартов и требований этики оценщика

 
Оценщик

 
специалист, обладающий высокой квалификацией, профессиональной подготовкой и  опытом для оценки различных видов  имущества (бизнеса)

 
П

 
^ Подход к оценке

 
в оценке стоимости профессиональные оценщики традиционно используют три основных подхода: доходный, затратный, сравнительный

 
Полезность 

 
субъективная ценность, которую  потребитель придает определенному  объекту. В оценке она определяется возможностями и способами использования объекта, обусловливающими величину и сроки получаемого дохода или других выгод

 
^ Предмет оценки

 
вид стоимости объекта, а также  имущественные и прочие права, связанные с его оценкой

 
^ Принцип замещения

 
означает, что при наличии определенного  количества однородных (по полезности или доходности) объектов бизнеса  самым высоким способом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой

 
^ Принципы оценки

 
теоретические основы оценки стоимости  недвижимости, которые отражают наиболее важные экономические факторы, определяющие стоимость имущества. Это совокупность «методических правил», с учетом которых определяется при оценке степень воздействия различных факторов на стоимость оцениваемого объекта. Принципы оценки недвижимости условно объединены в четыре группы: а) основанные на представлениях пользователя; б) связанные с землей (ее освоением); в) связанные с рыночной средой; г) наилучшего и наиболее эффективного использования 

 
^ Принцип ожидания

 
принцип, связанный с представлениями  пользователя объекта недвижимости о том, что стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока от его использования, а также суммой от перепродажи

 
^ Принцип полезности

 
состоит в том, что любой объект недвижимости имеет стоимость, только в случае, если он полезен

 
^ Принцип разделения предприятия и  
 
имущественных прав

 
означает, что физические элементы предприятия и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта

 
^ Принцип вклада или предельной  
 
продуктивности

 
суть принципа в том, что для  оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определять вклад каждого фактора и его основных элементов в формировании стоимости

 
Принцип  
 
возрастающих и уменьшающихся  
 
доходов (отдачи)

 
это принцип оценки, согласно которому увеличение инвестиций вызывает рост дохода лишь до определенного предела, далее темпы роста дохода замедляются и становятся меньше темпов роста ресурсов. С этой закономерностью связано понятие предельной полезности. Предел как начало снижения темпов роста дохода (прибыли) соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости

 
Принцип  
 
сбалансированности (пропорциональности)

 
принцип заключается в том, что  максимум стоимости недвижимости обеспечивается оптимальным сочетанием определенных компонентов объекта для каждого вида землепользования

 
^ Принцип спроса и предложения

 
согласно этому принципу рыночная стоимость предприятия устанавливается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке

 
^ Принцип наилучшего и наиболее  
 
эффективного использования

 
законодательно разрешенное, физически  возможное, финансово обоснованное использование, дающее поток дохода, который при капитализации обеспечивает наивысшую стоимость участка земли

 
^ Принцип изменения

 
принцип, требующий привязки к дате оценки, учитывая непрерывные изменения  условий и факторов, влияющих на стоимость объекта оценки

 
^ Принцип конкуренции

 
принцип выражается в том, что конкуренция  стимулирует снижение издержек на создание и повышение качества объектов недвижимости, позволяет оценщику определить рыночную стоимость, уменьшить размер будущих доходов от недвижимости при обострении конкуренции

 
Принцип  
 
соответствия

 
принцип оценки, согласно которому стоимость  объекта зависит от того, насколько  он соответствует (на дату оценки) рыночным стандартам и ожиданиям, уровню удобств и услуг

 
^ Простой процент

 
процент, начисляемый только на основную сумму долга

Р 

Рынок недвижимости

 
система экономических отношений, возникающих  при операциях с недвижимостью, то есть всей совокупности сделок с  ней; это механизмы, которые позволяют передать права собственности на недвижимость; сфера вложения капитала к стоимости, приносящей доход

 
^ Рыночная стоимость

 
наиболее вероятная цена, по которой  объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства

 
^ Рыночная цена

 
это сумма, выплаченная и полученная в результате совершения рыночной сделки, то есть результат свершившегося факта

 
С

 
Собственность

 
отношения между различными субъектами (физическими и (или) юридическими лицами) по поводу принадлежности средств и  результатов производства; проявляются через правомочия владения, пользования и распоряжения

 
Сравнительный  
 
подход

 
один из трех традиционных подходов к оценке предприятия, основанный на сравнении цент продаж сходных предприятий или цен на акции сопоставимых компаний. При оценке используется финансовый анализ и мультипликаторы. Подход включает три метода: метод компании-аналога(рынок капитала), метод сделок и метод отраслевых коэффициентов

 
^ Ставка  
 
дисконтирования

 
процентная ставка, используемая для  приведения ожидаемых будущих денежных сумм (доходов или расходов) к текущей стоимости на дату оценки

 
^ Ставка  
 
капитализации

 
процентная ставка, используемая для  пересчета годового дохода, получаемого от объекта бизнеса, в его рыночную стоимость

 
Стоимость 

 
денежное выражение затрат факторов производства, овеществленных в конкретном объекте. Оценка стоимости предприятия – это определение конкретного стандарта стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой и др.) на дату оценки в соответствии с целью оценки

 
^ Стоимость замещения

 
затраты на строительство объекта, аналогичного по полезности оцениваемому объекту бизнеса, но построенного с применением современных материалов, оборудования, проектов, технологий, стандартов

 
Т

 
У

 
Улучшения

 
это здания, сооружения и все другие изменения, которые являются результатом  деятельности человека по преобразованию свободного и неосвоенного земельного участка для целей его использования и постоянно закрепленные на нем

 
Управление  
 
недвижимостью

 
поддержание режима деятельности, реализация программ и целей путем осуществления  комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений для наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника

 
^ Устранимый износ (в оценке)

 
износ, затраты на ликвидацию которого оправданы ростом доходности или увеличением стоимости всего объекта

 
Устаревание

 
потеря стоимости в результате уменьшения полезности объекта под  воздействием физических, технологических, эстетических факторов, а также изменений окружающей среды

 
Ф

 
^ Физический износ

 
снижение полезности и стоимости  имущества в результате потери его  элементами своих первоначальных свойств  под влиянием природного воздействия, неправильной эксплуатации, ошибок при проектировании и нарушений правил строительства

 
Функциональный  
 
износ

 
снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное несоответствием конструктивных или планировочных решений, оборудования, качества выполненных работ требованиям современных рыночных стандартов

 
Ц

 
Цена

 
денежная форма проявления стоимости  предприятия в конкретных условиях спроса и предложения на него

 
^ Цена земли

 
при доходном подходе к установлению цены цена земли есть капитализированная земельная рента, определяемая как отношение ренты (дохода) к процентной ставке, умноженное на 100, при этом показатель 100 процентная ставка есть фактор капитализации, указывающий на количество лет, на которое следует умножить ежегодную з,емельную ренту, чтобы получить цену

 
Ч

 
^ Чистый  
 
операционный доход

 
действительный валовой доход  от приносящего доход объекта  за вычетом операционных расходов и  расходов на замещение

 
Э

 
Экономический (внешний) износ

 
уменьшение стоимости объекта  недвижимости в результате воздействия макроэкономических, отраслевых, региональных факторов, оказывающих негативное внешнее влияние (законодательных, рыночных, экономических), а также неблагоприятного изменения внешнего окружения объекта