Правовые основы управления недвижимостью и землей

Понятие «износ», используемое в оценочной деятельности необходимо отличать от понятия «амортизация», применяемого в бухгалтерском учете. Амортизация в бухгалтерском учете – это процесс распределения первоначальных затрат, связанных с приобретением объекта, как весь срок его службы, без определения его текущей стоимости.  
Как известно, существуют три виды износа: физический, функциональный и внешний (экономический).

Физический износ отражает снижение работоспособности объекта  недвижимости в результате, как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений. 
На практике используются четыре основные метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания.

Следует отметить, что физический износ может быть устранимым и  неустранимым. 
Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта.

Физический износ считается  неустранимым, когда затраты на исправление  дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена  к объекту. Любой недостаток объекта в принципе можно исправить, но при этом затраты на исправление не должны превышать предполагаемой выгоды.

Для определения неустранимого  физического износа элементы здания подразделяются на две категории: долговременные и быстроизнашиваемые. Износ долговременных элементов, таких, как фундаменты, стены, перекрытия и пр., может рассчитываться по группам путем определения эффективного срока их службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях.

Для расчета физического  износа долговременных элементов можно  также использовать метод определения затрат на воспроизводство элементов здания (или стоимостной метод).В более точном скорректированном стоимостном методе расчета физического износа процент износа элементов здания определяется как взвешенная величина. К категориям быстро изнашиваемых элементов здания относятся элементы, срок службы которых короче расчетной экономической жизни здания. Это кровля, декоративная отделка, окраска и пр., т.е. элементы, которые можно отремонтировать (восстановить) посредством текущего ремонта.

 

 

 

Определение износа методом выбора конструктивных элементов

       

Таблица №2

 

Конструктивные элементы	Техническое задание	Доля в % по сборникам УПВС	Износ в %	Расчет физического износа
1.Фундамент	Хорошее	6	10	0,6
2.Стены	Хорошее	22	16	3,52
3.Крыша	Хорошее	5	20	1
4.Полы	Хорошее	3	30	0,9
5.Сантехника	Удовлетворительное	28	30	8,4
6.Потолочное покрытие	Хорошее	7	10	0,7
7.Окна/двери	Хорошее	10	15	1,5
8.Электроснабжение	Удовлетворительное	10	15	1,5
9.Прочее	Хорошее	9	10	0,9

 

И=,06+3,52+1+0,9+8,4+0,7+1,5+1,5+0,9=19,02%

И=2800000*19,02/100%=532560руб.

Вывод: сумма износа составляет=532560руб.

 

Расчет износа методом выделения 

 

Метод применяется для  определения стоимости земли  в составе единого объекта недвижимости — земельного участка с находящимися на нем улучшениями. Поэтому расчет рыночной стоимости участка земли методом выделения применяется для оценки рыночной стоимости застроенных земельных участков (имеется в виду собственно земля). Основным условием применения этого метода является соответствие существующего использования земельного участка и расположенных на нем улучшений его наиболее эффективному использованию. В противном случае может получиться отрицательная величина. Основная проблема при использовании данного метода заключается в правильной оценке стоимости улучшений и учете принципа наиболее эффективного использования земли. Обычно стоимость улучшений рассчитывается затратными методами

 

 

 Оценка стоимости  хозяйственных построек и плодовых деревьев затратным подходом

Таблица № 3

Наименование	Шт.	Материал	Объем	Стоимость	Монтаж, доставка	Общая стоимость, руб.	Рыночная стоимость округленно, руб.
Теплица размером 1х2м	2	Металл	25 кг	20000 р/т	20%	600	1200
Туалет	1	Металл Дерево, шифер					2800

 

 

Таблица № 4

Наименование	Шт.	Стоимость, руб.	Источник	Рыночная стоимость, руб.
Вишня (6-8 лет)	6	2500	http://medvedica-site.ru/	15000
Яблони	3	3000	http://medvedica-site.ru/	9000
Облепиха	3	2000	http://medvedica-site.ru/	6000
Груша	1	3000	http://medvedica-site.ru/	3000
Черная смородина	4	1500	http://medvedica-site.ru/	6000
Красная смородина	2	1500	http://medvedica-site.ru/	3000
Крыжовник	1	1500	http://medvedica-site.ru/	1500
Жимолость	1	1500	http://medvedica-site.ru/	1500
Итого:                                                                                                                            45000

 

   

Ответ: рыночная стоимость хозяйственных построек (теплицы, туалет)  и насаждений (плодовые деревья)  составляет 49 000  

 

 

 

 

 

 

2.3.2 Расчет рыночной  стоимости сравнительным подходом

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта - с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход исходит из указанного выше принципа замещения, а получаемая с его помощью стоимость часто называется стоимостью замещения.

Методы сравнительного подхода  особенно эффективны при существовании  активного  рынка  сопоставимых  объектов.  Если  же рыночная информация бедная, сделки купли-продажи нерегулярные, рынок слишком монополизирован, то оценки этими методами становятся неточными, а иногда и невозможными. Тем не менее, именно методы сравнительного подхода дают представление о действительно рыночной стоимости объекта.

Рыночный подход наиболее применим для тех видов машин  и оборудования, которые имеют  развитой вторичный рынок: автомобили, многие виды станков, суда, самолеты и  другое стандартное серийное оборудование. Метод основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих ценность единицы оборудования в ее текущем состоянии.

Цены на аналоги очищают  от случайных искажений и несоответствий нормальным условиям продажи внесением так называемых коммерческих корректировок. После проведённой подготовки ценовую информацию тем или иным методом обрабатывают, получая, в конечном счёте, искомую стоимость объекта.

Важный вопрос при применении сравнительного подхода – правильный выбор объекта сравнения (аналога). Основное правило заключается в  том, что объект сравнения должен обладать не только функциональным, но и классификационным сходством с оцениваемым объектом, т.е. оцениваемый объект и объект сравнения должны относиться к одной классификационной группе машин по назначению, принципу действия, конструктивному исполнению, значениям главных ценообразующих параметров.

Для проведения оценки требуется  информация, как о ценах, так и  о технических характеристиках выбранных объектов сравнения.

Этапы проведения оценки сравнительным подходом:

          1)Анализ рынка

2)Определение подходящих  единиц сравнения (в руб.%.кв.м)

3)Выделение необходимых  элементов сравнения

4)Проведение корректировок 

5)Приведение скорректированных показателей

 

 

Анализ рынка

1.Элементы сравнения: местоположение, площадь, техническое состояние

,количество уровней, кровля, внутренняя отделка, площадь з. у, ограждение

транспортная доступность, благоустройство прилегающей территории(Зеленые насаждения, детские площадки, освещение,),телефон/интернет, год постройки

материал стен, сад, количество окон, тип дома, тип санузла, отдаленность от центра

качество ближайшего окружения – (удаленность от свалок, производственных предприятий)

 Аналоги:

Таблица № 5

 

ОбъетыО Объекты	1	2	3	4	5
Ме        Местоположение	Р-он Южного кольца	Старая часть	М-он Берлин	1 м-он	Ул. Фомина
Площадь дома	130	200	170	155	190
Этаж	2	2	2	2	2
Кол.  уровней	3	2	3	3	2
Дополнительные постройки	баня, сарай, теплица.  гараж на три машины	Баня	баня,сарай.2 теплицы, гараж на три машины	баня, теплица, гараж на 1 машину	баня,2 теплицы, гараж на 2 машины, сарай
Фундамент	железобетонный	Столбчатый	столбчатый	ленточный	столбчатый
Материал стен	внешние стены-пенобетон, внутренние-кирпич	Керамический  рядовой кирпич + лицевой кирпич	керамический поризованный камень	внешние бетон, внутренние кирпич	керамический кирпич
Кровля	шифер	металлочерепица	сланцевая	шифер	сланцевая
Внутренняя отделка	есть	есть	есть	есть	есть
Площадь участка	16 соток	22 соток	30 соток	24 соток	32 соток
Тип дома	монолитный	панельный	монолитный	панельный	монолитный
Сад	есть	нет	есть	есть	есть
Ограждение	Кованная ограда	бетонный забор	из кирпича с архитектурными колоннами	бетонный забор	кованный забор
Стоимость	3200000	3400000	3800000	3450000	3600000

 

 

 

 

 

 

 

 

Вывод: по сравнению с аналогами самая дорогая недвижимость находится м-он Берлин

 

 

 

В основе сравнительного подхода к оценке лежит принцип спроса и предложения, согласно которому цена устанавливается в результате взаимодействия между спросом и предложением. Предложение – это количество товаров, имеющихся в наличии по определенной цене, спрос – количество товаров, требуемых по определенной цене. Другими словами – благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, которая была недавно уплачена за объект аналогичный оцениваемому объекту.  
 
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Применение сравнительного подхода основано на предположении, что осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность.  
 
При практическом применении сравнительного подхода рассматриваются объекты аналогичные оцениваемому объекту недвижимости, которые были проданы или, по крайней мере, предложены на продажу. Затем делаются поправки (корректировки) на различия, которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами.  

 

 

 

 

 

 

Расчет:                                                                                                              Таблица № 6

Объект оценки Жилой дом с земельным  участком в районе Листвяг		Аналоги
		1				2			3				4			5
1		2				3			4				5			6
1)   а) Престижный  район. Близость учебных учреждений-1 км. Медицинское учереждение-1.5 км. Предприятия торговли 100 м. культурно- просветительное учреждение, магазины, доступность автобусной транспорта-1-4 км.          б) пользуется  спросом, цены от 500000 да 15000000       в) з. у есть 2) ед. сравнения в руб., %,кв. м 3) элементы сравнения  местоположения, физическая характеристика, экологическая, социальная характеристика. 4) расчет корректировок
Листвяг	1)Местоположение			Р-он южного кольца			Старая часть					М-он Берлин			1 м-он		Ул. Фомина
180	2)Площадь			130			200					170			155		190
хорошее	3)Техническое состояние			хорошее			удовлетворительное					удовлетворительное			хорошее		хорошее
3	4)Количество уровней			3			2					3			3		2
Натур .черепица	5)Кровля			шифер			металлочерепица					сланцевая			шифер		сланцевая
есть	6)Внутренняя отделка			есть			есть					есть			есть		есть
20	7)Площадь з.у			16 соток			22 соток					30 соток			24 соток		32 соток
Кованный забор	8)Ограждение			Кованный забор			бетонный забор					из кирпича с архитектурными колоннами			бетонный забор		кованный забор
н низкая	9)Транспортная доступность			средняя			средняя					средняя			средняя		средняя
есть	10) Благоустройство прилегающей территории (Зеленые насаждения, детские площадки, освещение,)			нет			нет					есть			есть		нет
есть	11)Телефон/интернет			есть			нет					есть			нет		есть
2009	12)Год постройки			2011			2013					2010			2013		2010
Керамич. кирпич	13)Материал стен			внешние стены-Пенобетон, внутренние-кирпич			Керамический рядовой кирпич + лицевой					керамический поризованный камень			внешние бетон, внутренние кирпич		керамический кирпич
есть	14)Сад			есть			нет					есть			есть		есть
12	15)Количество окон			16			15					10			10		15
кирпичный	16)Тип дома			монолитный			панельный					монолитный			панельный		монолитный
раздельный	17)Тип санузла			совместный			раздельный					раздельный			совместный		совместный
4км	18)Отдаленность от центра			2км			1км					1,5км			1км		2км
близко	19) Качество ближайшего окружения –(, удаленность от свалок, производственных предприятий)			далеко			далеко					далеко			далеко		близко
Экономическая стоимость				3100000			3400000					3800000			3450000		3600000
Корректировки			1		+2			-5			+1			-4			-5
			2		-6			+2			-1			-3			+2
			3		0			-5			-5			0			0
			4		0			-1			0			0			-1
			5		-3			+1			0			+3			+3
			6		0			0			-10			0			0
			7		-4			+2			+10			+4			+12
			8		0			+2			+5			+5			0
			9		+10			+10			+10			+10			+10
			10		-3			-3			0			0			-3
			11		0			-5			0			-5			0
			12		+4			+5			+2			+5			+1
			13		+6			+10			+4			-1			0
			14		0			-3			0			0			0
			15		+3			+2			-2			-2			+2
			16		+2			-2			+2			-2			+2
			17		0			0			0			0			-5
			18		+2			+5			+3			+5			+2
			19		+3			+4			+4			+4			0
Общее число в %					16%			14%		23%				19%			15%
Расчет стоимости 1 кв.м					23846,15			17000			22352,94			22258,06			18947,36
Стоимость с учетом корректировок					23846,15*0,16+ 23846,15=27661,53			17000 *0,14+17000=19380			22352,94 *0,23+22352,94=27494,12			22258,06 *0,19+22258,06=26487,09			18947,36 *0,15+18947,36 =21789,45
					27661,53+19380+27494,12+26487,09+21789,45=122812,19 122812,19/5=24562,44 24562,44*180=4421238,84