Правовые основы управления недвижимостью и землей

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Оценка объектов недвижимости и земельных участков ,а так же определение рыночной стоимости играет важную роль в принятие управленческих решений и совершении сделок .

Тема данной курсовой работы актуальна, потому что сегодня  земля все чаще и чаще выступает  объектом различных сделок и проектов, в которых требуется оценить ее стоимость. Денежная оценка стоимости земли или земельного участка зависит от многих факторов.

Оценка земли, в первую очередь, зависит от ее местоположения, влияния внешних факторов, от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности.

Очевидно, что рыночная стоимость земли и участка  со временем меняется, поэтому оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретный период времени.

Факторы, влияющие на рыночную стоимости земли: ее целевое назначение, размеры участка, наличие вблизи (или на территории) коммуникаций, рельеф почвы, плодородность земли, вид и качество произрастающих насаждений. Для определения рыночной стоимости земельных участков эксперту необходимы копии свидетельства о праве собственности (долговременной аренды), копии кадастровых планов для наглядного представления размеров и формы участка. Поскольку на рынке присутствует достаточное количество предложений данного типа и информации об уже проведенных сделках купли-продажи земли, метод сравнения продаж является предпочтительным при оценке земель.

 

Задачами курсовой работы являются:

рассмотреть основные понятия  оценки земли;

выявить основные цели оценки земли;

выявить основные методы оценки земли;

рассмотреть основные подходы  к оценке земли;

рассмотреть процедуру оценки земли.

 

Цель курсовой работы состоит  в исследовании правовых основ управления недвижимостью и землей, а так  же в определении рыночной стоимости  жилой недвижимости.

Для достижения поставленных целей необходимо решить следующие  задачи:

-Изучить правовую базу  оценки земли ;

-Раскрыть принципы определения  рыночной стоимости оценки земли  и недвижимости ;

- Раскрыть подходы объекта  оценки рыночной стоимости недвижимого  имущества4

-Раскрыть  методы оценки  рыночной стоимости недвижимого  имущества;

- Изучить характеристика  жилого дома в районе Листвяг;

- Произвести анализ рынка  жилой недвижимости в г. Шарыпово;

- Произвести оценку рыночной  стоимости дома в  районе  Листвяг по трем подходам 

- Произвести итоговое  согласование рыночной стоимости  дома в  районе Листвяг.

Объектом исследования выбран объект: Дом с земельным участком в районе Листвяг .

Смысл оценки состоит в  том, чтобы показать реальную стоимость  объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в  зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

 

  Теоретической и методической основой курсового исследования являются литература российских авторов по выбранной теме, интернет ресурсы, использования анализа, оценки, сравнения графиков и диаграмм .

Курсовая работа состоит  из введения, двух глав ,заключения, а так же списка использованной литературы и приложения .

 

 

 

 

 

 

1  ОЦЕНКА ЗЕМЛИ  И ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА  В СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ

 

1. Законодательная база оценки земли

 

В соответствии с Федеральным  законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об  оценочной деятельности в Российской Федерации» (РГ. — 1998. — 6 августа) под  оценочной деятельностью понимается установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. При этом за рыночную стоимость объекта  оценки принимается наиболее вероятная  цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке  в условиях конкуренции, когда стороны  сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а  на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Так, одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты (предложения заключить договор); цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Российская Федерация, ее субъекты или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных названным Федеральным законом.

Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным  и не зависит от установленного федеральным законодательством порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта (далее — договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость».

Основанием для проведения оценки объекта оценки служит договор  между оценщиком и заказчиком. Такой договор заключается в  письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Он должен содержать основания заключения договора; вид объекта оценки; вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки; денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки; сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

Оценщик имеет право: ¹

применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в  соответствии со стандартами оценки;

требовать от заказчика при  проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;

получать разъяснения  и дополнительные сведения, необходимые  для осуществления данной оценки;

- запрашивать в письменной  или устной форме у третьих  лиц информацию, необходимую для  проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся  государственной или коммерческой  тайной; в случае, если отказ в  предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;

- привлекать по мере  необходимости на договорной  основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;

- отказаться от проведения  оценки объекта оценки в случаях,  если заказчик нарушил условия  договора, не обеспечил предоставление  необходимой информации об объекте  оценки либо не обеспечил соответствующие  договору условия работы.

Оценщик обязан:

- соблюдать при осуществлении  оценочной деятельности требования  настоящего Федерального закона, а также принятых на его основе нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Федерации;

- сообщать заказчику о  невозможности своего участия  в проведении оценки объекта  оценки вследствие возникновения  обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;

- обеспечивать сохранность  документов, получаемых от заказчика  и третьих лиц в ходе проведения  оценки объекта оценки;

- предоставлять заказчику  информацию о требованиях федерального  законодательства об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете;

- предоставлять по требованию  заказчика документ об образовании,  подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

- не разглашать конфиденциальную  информацию, полученную от заказчика  в ходе проведения оценки объекта  оценки, за исключением случаев,  предусмотренных законодательством  Российской Федерации; 

- хранить копии составленных  отчетов в течение трех лет; 

- в случаях, предусмотренных  федеральным законодательством,  предоставлять копии хранящихся  отчетов или информацию из  них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом  юридического лица либо заказчиком или  физическим лицом, имеющим имущественный  интерес в объекте оценки, или  состоит с указанными лицами в  близком родстве или свойстве.

Проведение оценки объекта  оценки не допускается, если: ²

- в отношении объекта  оценки оценщик имеет вещные  или обязательственные права  вне договора;

- оценщик является учредителем,  собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица  либо юридическое лицо является  учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы. 

Не допускается вмешательство  заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Государственная кадастровая  оценка земли производится в соответствии с Правилами проведения государственной  кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316.

Государственной кадастровой  оценке подлежат все категории земель на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Кадастровая оценка земель проводится органами Росземкадастра.

При государственной кадастровой  оценке земель принимаются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в законодательном, административном и судебном порядке. Оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании  статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда проводится на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Оценка иных категорий  земель вне черты городских и  сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства  и (или) сохранения и поддержания  ценности их природного потенциала.

В процессе государственной  кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, ввиду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В зависимости от территориальной  величины оценочных зон их границы  совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Государственная кадастровая  оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации  по представлению территориальных органов Роскомземкадастра утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.