Правовые основы управления недвижимостью и землей

 

 

 

 

 

4. Методы  объекта оценки рыночной стоимости недвижимого имущества

 

Оценка недвижимости - это: 1) сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества; 2) необходимый элемент при совершении любой операции с недвижимостью (купля, продажа, сдача в аренду, обмен, принятие решений о реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, внесение объектов недвижимости в уставный капитал).

Оценщик - это лицо (индивидуум), который обладает специальными знаниями и образованием для проведения оценки определенного объекта собственности.

Процесс оценивания можно  определить как последовательность процедур, используемых для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости.

Оценка имущества - определение  стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями современных норм.

Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости  недвижимости, основанных на трех базисных подходах:

- метод по сопоставимым  продажам;

- метод соотнесения (переноса);

- метод капитализации  земельной ренты;

- метод техники остатка  для земли;

- метод развития земельного  участка.

Метод по сопоставимым продажам заключается в сопоставлении  и сравнении данных по аналогичным  свободным земельным участкам, проданным  за последнее время, и внесении поправок в цены продаж.

Сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми участками  осуществляется по следующим элементам:

- местоположение;

- время продажи;

- физические характеристики;

- характеристики дохода, получаемого с земельного участка;

- условия финансирования  сделки купли-продажи земельного  участка;

- условия продажи;

Метод соотнесения (переноса) заключается в анализе продаж здания, расположенного на аналогичном участке, и разделении общей цены продажи на две составляющие - цену здания и цену земельного участка.

При этом первоначально оценивается  стоимость здания и других сооружений, находящихся на этом участке, затем  она вычитается из общей цены имущественного комплекса и тем самым получается стоимость земельного участка, полученный результат переносится на оцениваемый объект.

Метод капитализации земельной  ренты представляет собой капитализацию  доходов, полученных за счет арендных платежей.

Этот метод в российских условиях использовать практически  невозможно, так как в настоящее  время невозможно отыскать сопоставимые арендные платежи и нормы капитализации  из-за отсутствия как такового рынка  аренды земельных участков.

Метод техники остатка  для земли при оценке стоимости  земельного участка применим при  отсутствии данных о продажах свободных  участков земли. Доход рассчитывается исходя из прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка  и объекта недвижимости, построенного на нем.

Метод основан на применении принципа остаточной продуктивности земли.

Метод развития (освоения) земельного участка используется в случае, когда  необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные  индивидуальные участки, и предполагает следующую последовательность действий:

- определение размеров  и количества индивидуальных  участков (при определении размеров индивидуальных участков учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения);

- расчет стоимости освоенных  участков¹ Освоенными называются земельные участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ, а также на которых построены жилые дома по индивидуальным проектам. методом сопоставимых продаж;

- расчет затрат на освоение  участков Затраты на освоение  и продажу земельных участков включают в себя расходы по расчистке, планировке и разметке участка, строительству подъездных дорог, инженерных коммуникаций, подводке электричества и газа, а также накладные расходы по содержанию управленческого персонала, охраны и пр. и их продажу;

- определение величины  денежного потока путем вычитания  затрат на освоение участков из величины общей выручки от продаж этих участков;

- дисконтирование денежного  потока с учетом времени освоения  и продаж всех индивидуальных  земельных участков.

Ставка дисконта, применяемая  для дисконтирования денежного  потока, должна отражать существующие тенденции эффективности инвестиций, складывающиеся на данном рынке освоенных земельных участков, эти ставки должны быть довольно высокими ввиду значительных рисков освоения и продаж участков.

 

2. Определение  рыночной стоимости жилого дома  в районе Листвяка

 

2.1 Характеристика жилого дома в районе Листвяг

Таблица №1

Показатель	Описание или характеристика показателя
Местоположение	Красноярский край, Шарыповский район, г.Шарыпово, район Листвяка, дом 23
Цель оценки	Определение рыночной стоимости  объекта недвижимости
Вид права	Собственность
Основной тип  застройки	Индивидуальные жилые  дома
Транспортная  доступность	Низкая
Кадастровый номер	24:41:0000021:54
Категория земель	Земли населенных пунктов
Вид разрешенного использования	Для ведения личного подсобного хозяйства (строительство и эксплуатация жилого дома, выращивание сельскохозяйственной продукции)
Фактическое использование	По назначению
Площадь участка	20 соток
Площадь дома	180 кв.м
Количество уровней	2
Рельеф участка	Ровный, спокойный
Форма участка	прямоугольная
Состояние прилегающей территории	Хорошее, до участка асфальтированная дорога
Тип здания	2-этажный дом из кирпича,  двухскатная крыша
Количество этажей в здании	2
Год постройки  жилого дома	2009
Состояние здания	Хорошее
Техническое обеспечение здания	Электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, водоотведение и  канализация отводятся в индивидуальную яму-септик
Кровля	натуральная черепица
Цокольный этаж	Теплый
Ограждение	Кованное ограждение
Подключение коммуникаций	Все коммуникации подключены к сетям
Фундамент дома	Столбчатый
Материал стен	Керамический  кирпич
Межкомнатные  перегородки	Гипсокартонные
Хозяйственные  постройки	1.Теплица1х 2 м – металлокаркас 2 Теплица 1х2 м - металлокаркас  3.Баня деревянная 4..Гараж на 2 машины
плодоносящие  деревья и кустарники	Вишня (6-8 лет) 6 шт. Яблони 3 шт. Облепиха 3 шт. Груша 1 шт. Черная смородина 4 шт. Красная смородина 2 шт. Крыжовник 1 шт. Жимолость 1 шт.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2 Анализ рынка земельных участков и жилых домов в г. Шарыпово

В связи с финансовым кризисом сегмент рынка земельных участков находится в состоянии  стагнации, количество предложений превышает спрос.             

Земельные участки можно  подразделить в зависимости от:

-           местонахождения;

-           вида разрешенного использования земельного участка;

-           материалов конструктивных элементов дома, расположенного на земельном участке;

-           площади дома и земельного участка;

-           наличия надворных построек;

-           минимальная площадь участка (включая площадь застройки) для жилых домов усадебного типа - 450 кв.м;            

На дату оценки в Шарыповском районе наблюдается значительное снижение стоимости предложений на объекты загородной недвижимости. Это связано, во-первых, с общей кризисной ситуацией в РФ, во-вторых, со значительным снижением уровня доходов населения в течение последних 2 лет.            

Сегмент рынка определен  оценщиком как земельные участки  с индивидуальными жилыми домами (отдельно стоящими жилыми домами с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи), расположенные в Красноярском крае, Шарыповском районе, г.Шарывово, район Листвяка            

Диапазон цен предложений  на земельные участки без капитальных  строений колеблется в пределах 300 000 – 15 000 000 рублей в зависимости от площади участков.

При продаже собственники готовы снизить при своевременной  оплате из собственных или заемных средств стоимость в пределах 10-20% от первоначально заявленной цены.  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3 Оценка рыночной  стоимости жилого дома в районе  Листвяг

 

2.3.1 Оценка затратным  подходом рыночной стоимости  недвижимости в районе Листвяг

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

 

 

 Подход к оценке недвижимости с точки зрения затрат (издержек) основан на предположении о том, что издержки на строительство здания плюс издержки на отвод земельного участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества. При этом подходе стоимость существующего объекта определяется путем сравнения со стоимостью строительства аналогичного объекта недвижимости.          

Основным принципом, на котором  основывается затратный подход к  оценке, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный  покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше чем сумма денег, которую будет нужно потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта аналогичного по своим потребительским качествам.          

Оценка по затратному подходу  может производиться на основе одного из двух видов воссоздания: стоимости  замещения или восстановительной  стоимости. В первом случае речь идет о текущих расходах на воссоздание в первоначальном виде улучшений с функциональными свойствами, аналогичными оцениваемому объекту, но с применением современных строительных материалов и технологий. Во втором случае воссоздаются улучшения, являющиеся точной копией оцениваемого объекта, с использованием аналогичных материалов, но по текущим ценам.   

В затратном подходе предполагается, что затраты, необходимые для  создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии  или воспроизведения его потребительских свойств, соответствует рыночной стоимости этого объекта.   

Этапы затратного подхода: 
1.Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).  
2.Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам). 3.Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):  
• физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;  
• функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;  
• внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.  

1)Расчет:

Сзатр=Сз.у+СПВС-Износ

Объем здания:

V=(площадь*высоту)=180*3=540 кв.м

 

Спвс=V*Сед*Jтер*Jср*Jнак=540*34,1*1,07*1,17*118,89=2740710,13

 

V - объем 
Цена- цена 
Jтер; Jуд; Jтек- коэффициент территориальный, удорожания, текущий.

Вывод: Результат с учетом округления составил=2800000(два миллиона восемьсот тысяч)

 

Определение износа

В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор стоимости объекта недвижимости при применении затратного подхода. Здесь износ используется для учета различий в характеристиках нового и оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта – это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (определенной с помощью затратного подхода) для определения текущей стоимости оцениваемого объекта.