Отчет по практике в ООО «АОиЭС «Дисконт»

величина неустранимого  функционального износа определяется путем капитализации потерь арендной платы.

Внешний (экономический) износ. Это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими факторами, либо другими внешними факторами. Причинами внешнего износа могут быть, например общий упадок района, в котором находится объект, действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т.д. Существенными факторами, влияющими на величину внешнего износа, являются непосредственная близость к "малопривлекательным" природным или искусственным объектам: болотам, очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, предприятиям и пр. Износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустраним.

3.2.1.4 Определение стоимости объекта недвижимости без износа (этап 4).

На четвертом этапе  реализации затратного подхода необходимо из  полной восстановительной стоимости, определенной на втором этапе, вычесть величину совокупного износа, чтобы получить стоимость объекта недвижимости без износа.

3.2.1.5 Определение  общей стоимости объекта недвижимости  и  земельного участка (этап 5).

На пятом этапе затратного подхода определяется искомая общая  стоимость путем суммирования стоимости объекта недвижимости без износа, полученной на предыдущем этапе, и стоимости земельного участка, полученной на первом этапе реализации затратного подхода.

 

 

3.3 Доходная  подход к оценке недвижимости.

Данный подход к оценке объектов недвижимости включает два  метода: капитализации доходов (прямая капитализация) и дисконтированного денежного потока.

 

3.3.1 Метод капитализации  доходов (метод прямой капитализации).

Метод капитализации  доходов заключается в расчете  текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируются в текущую стоимость, которая будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Данный метод оценки используется тогда, когда поток будущего дохода стабилен.

Формула, по которой определяется стоимость объекта С, имеет вид:

С = Д / к,

где    Д – чистый доход;

к – коэффициент капитализации.

Таким образом, для того чтобы определить стоимость объекта  по методу прямой капитализации, необходимо:

1) определить чистый доход от использования объекта;

2) определить чистый  доход от продажи объекта; 

3) рассчитать коэффициент  капитализации применительно к  данному доходу.

3.3.1.1 Определение  чистого дохода от использования  объекта.

Чистый доход –  это рассчитанная устойчивая величина годового чистого дохода, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания из действительной выручки всех расходов по эксплуатации объекта (кроме амортизационных отчислений). Расчет чистого дохода начинается с определения валовой выручки от использования имущества.

Потенциальная валовая  выручка представляет собой ожидаемую  суммарную величину от основного вида деятельности, дополнительных услуг, которые

сопутствуют основному  виду деятельности, базирующемуся на оцениваемом объекте недвижимости. Например, если домовладелец сдает в аренду квартиру, то арендная плата является валовой выручкой от основного вида деятельности, а выручка от пользования стиральными машинами, сушилками, автостоянкой, гаражом, телевизионной антенной и т.д. является дополнительной выручкой. 

В сумме валовая и  дополнительная выручки представляют собой потенциальную валовую выручку. Точное определение удельных стоимостей особенно важно в оценке, потому что эти параметры служат основой для последующих расчетов потенциальной валовой выручки от использования оцениваемого объекта. Поэтому, если в расчете удельной стоимости будет допущена небольшая ошибка, в дальнейших расчетах она приведет к неверному результату оценки.

Далее в процессе оценки объекта определяется поправка на недоиспользование объекта в полную мощность. Далее из действительной валовой выручки вычитаются расходы по эксплуатации объекта недвижимости.

3.3.1.2 Определение  расходов по эксплуатации оцениваемого  объекта.

Расходы по эксплуатации объекта подразделяются на операционные (эксплуатационные), резервы и фиксированные. 

К операционным (или эксплуатационным) расходам относятся издержки по эксплуатации объекта, предоставлению услуг пользователю и поддержанию потока доходов. В состав эксплуатационных расходов объекта недвижимости входят: заработная плата и премии обслуживающего персонала, социальное страхование работников, коммунальные услуги (электричество, газ, телефон, вода и пр.), расходы на содержание объекта (оплата услуг охранной и противопожарной служб, по обслуживанию лифта, инженерных коммуникаций, теле-

фона и пр.), представительские  расходы, расходы на рекламу, банковские услуги, а также транспортные расходы.

К резервам относятся издержки на покупку (замену), например для объекта недвижимости кухонного оборудования, мебели, посуды и других принадлежностей.

Особо необходимо рассмотреть фиксированные статьи расходов, которые не включаются в состав эксплуатационных расходов и резервов. Это затраты на обслуживание долгов, например проценты за кредит и проценты по страхованию кредитов, амортизационные отчисления, налог на прибыль и другие налоги, а также вознаграждение управляющим. Некоторые из этих затрат учитываются в ставке капитализации.

Для расчета чистого  дохода составляется отчет о доходах и расходах. Для этого используется Главная бухгалтерская книга, отчет о  прибылях и убытках, платежные  ведомости, накладные, договора и другие бухгалтерские документы. Однако необходимо помнить, что отчет о доходах и расходах составляется на первый после даты оценки прогнозный год, т.е. все количественные характеристики должны быть прогнозными, но обоснованными и достоверными, базирующимися на фактических данных по эксплуатации объекта, информации о состоянии соответствующего рынка, а также тенденциях развития оцениваемого объекта и рынка.  Чистый доход от продажи объекта рассчитывается как разность между выручкой от продажи и затратами, связанными с ней.

3.3.1.3 Расчет  коэффициента капитализации.

Коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год. Таким образом, общий коэффициент капитализации (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Существует несколько  методов расчета коэффициента капитализации. К наиболее часто применяемым относятся: метод прямой капитализации (или метод прямого сопоставления), метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала, метод связанных инвестиций – земли и здания, кумулятивный метод и метод Эллвуда.

 

3.3.2 Метод дисконтирования денежного потока.

Дисконтирование будущих доходов – это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность как соотношение между денежным выражением этих преимуществ и ценой, по которой объект может быть приобретен. 

Метод дисконтирования  будущих доходов предполагает прогнозирование размера чистого операционного дохода на определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта недвижимости в конце этого периода, а затем расчет и суммирование текущих стоимостей всех будущих доходов с применением функций сложных процентов и использованием специального коэффициента, отражающего риск, который сопровождает капиталовложения в данный объект недвижимости.

Формула сложного процента:

П = I₀ (1 + E)^T,

где П – предполагаемая величина прибыли от реализации проекта, которую   надеются получить инициаторы проекта;

I₀ – величина исходного капитала;

Т – продолжительность жизненного цикла проекта, характеризующая время, необходимое для его реализации;

Е – предполагаемая норма  доходности проекта в реальных пределах, устраивающих инициаторов.

3.3.2.1 Технология  применения метода дисконтирования денежного потока.

Последовательность применения метода дисконтирования предполагает:

1. Установление продолжительности получения доходов.

2. Прогноз потоков денежных средств по каждому году владения. Исходные данные в дисконтировании потоков денежных средств: а) размер дохода и характер его изменения; б) периодичность получения дохода; в) продолжительность периода, в течение которого прогнозируется получение дохода.

3. Дисконтирование потоков денежных средств осуществляется посредством приведение текущей стоимости потока денежных средств за каждый из будущих периодов на основе функций сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей.

4. Выбор ставки дисконтирования как средней нормы прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости.

5. Расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.

6. Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).