Отчет по практике в ООО «АОиЭС «Дисконт»

При использовании метода анализа продаж эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта, таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект.

Метод прямого сравнительного анализа в наибольшей степени применим к развитым секторам рынка недвижимости, например к рынку жилья. В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости также применяется метод валового рентного мультипликатора.

 

3.1.1 Технология реализации метода анализа продаж.

При реализации метода анализа  продаж последовательно осуществляется несколько этапов: на первом этапе выявляют недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке; на втором – осуществляется проверка достоверности информации о сделках; на третьем – вносятся поправки к цене сопоставимых объектов с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом.

3.1.1.1 Выявление недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости (1 этап).

Источниками информации о недавних продажах сопоставимых объектов могут быть собственный архив эксперта-оценщика, банки данных риэлтерских фирм, банки данных нотариальных контор, территориальные органы управления, где осуществляется регистрация сделок купли-продажи и ведется реестр собственников объектов недвижимости, публикации в периодической печати о состоявшихся сделках купли-продажи объектов недвижимости и другие источники.

3.1.1.2 Проверка достоверности информации о сделках (2 этап).

Данные о сделках, собранные  экспертом-оценщиком, должны быть проверены и подтверждены либо продавцом, либо покупателем, либо брокером (оценщиком), который сопровождал данную сделку.

3.1.1.3 Внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом (3 этап).

В цену сопоставимого  объекта вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым и сопоставимым объектами недвижимости. В процессе корректировки фактических продажных цен сравнимых объектов поправки делаются от сопоставимого объекта к оцениваемому. При этом эксперт-оценщик должен отвечать на вопрос: «За какую цену был бы продан объект недвижимости, имей он те же характеристики, что и оцениваемый объект?».

Особенность внесения поправок состоит в том, что различия в  характеристиках объектов оцениваются с точки зрения типичного покупателя. Поэтому поправка по какой-либо характеристике стоит не обязательно столько, сколько было затрачено на создание (или ликвидацию) этой характеристики.

Способы определения  величины поправки.

Основные способы определения величины поправок:

– анализ парных продаж,

– регрессионный анализ

– расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка.

Анализ парных продаж.

Способ заключается  в сопоставлении и анализе  нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Регрессионный анализ.

Для определения величин поправок используются математические формулы, приведенные ниже:

Y_с = ВХ,

где    Y_с – рассчитываемая стоимость объекта недвижимости;

В – параметр, полученный для единицы сравнения;

X – замеренные данные  для оцениваемого объекта недвижимости.

Y_с = ВХ + a + с + ... + n,

где    а, с, ..., n – положительные или отрицательные поправочные коэффициенты.

Y_с = А + b + с + ... + n,

где    А – некая базовая величина;

b, с, ..., n – различные  поправочные коэффициенты.

Y_с = А (100 + b + с + ... + n),

где    А – базовая величина;

b, с, ..., n – поправочные  коэффициенты в процентах. Каждый из этих коэффициентов может быть применен к базовой величине А независимо друг от друга.

Расчет стоимости  элемента, для которого необходима поправка.

Данный способ определения  величины поправки часто применяется при недостатке рыночной информации о сделках купли-продажи недвижимости. Стоимость создания элемента определяется за вычетом износа, в основном функционального старения данного элемента.

3.1.1.4 Процесс внесения поправок в цены продаж сопоставимых объектов.

Виды поправок. Корректировка цен сопоставимых объектов может осуществляться с помощью поправок в рублях (долларах), в процентах, в форме общей группировки и кумулятивных процентных.

Рублевые (долларовые) поправки – это суммы, прибавляемые (или вычитаемые) к продажной цене каждого сопоставимого объекта недвижимости.

Процентные  поправки применяются тогда, когда трудно определить точные значения поправок в денежном выражении. Обычно процентные выражения используются при поправках на время (между датой оценки и датой продажи), на особенности финансирования сделки и местоположение. При необходимости процентные поправки легко могут быть преобразованы в рублевые (долларовые).

Поправка в  форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Большое число сделок по относительно сопоставимым объектам позволяет сузить рыночный разброс цен и не производить отдельные поправки, а сравнивать объект недвижимости в целом.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Единицы сравнения – это единицы измерения сопоставимого и оцениваемого объектов недвижимости (например, 1м² общей площади, 1м³, 1 квартира, 1га, 1сотка, 1лот и т.д.). Некоторые виды недвижимости сравнивают по цене в расчете на единицу, приносящую доход.

Часто для сравнения  объектов недвижимости применяют отношение  дохода к продажной цене и обратное ему отношение. В этом случае единицей сравнения является либо валовой рентный мультипликатор GRM (другое название – валовой мультипликатор дохода), либо общий коэффициент капитализации. Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены к доходу от этой недвижимости в виде потенциальной или действительной валовой выручки.

Общий коэффициент капитализации  – это основной коэффициент, используемый в методе капитализации дохода, его значение равно величине, обратной значению валового рентного мультипликатора.

Процесс внесения поправок. Внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов осуществляется после того, как все элементы сравнения между сопоставимыми и оцениваемыми объектами определены и различия оценены либо в процентах, либо в рублях (долларах).

Если сравниваемый элемент  в сопоставимом объекте лучше, чем в оцениваемом объекте, то поправка берется со знаком "–" (отрицательная поправка), если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте хуже, чем в оцениваемом, то поправка берется положительная, т.е. со знаком "+". 

Последовательность  внесения поправок. Если поправки к цене сопоставимых объектов выражены в рублях или долларах, то неважно, в какой последовательности они будут вноситься. Если же поправки выражены в процентах,

то последовательность их внесения  будет влиять на стоимость  оцениваемого объекта. Первая поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная поправка умножается на скорректированную цену, а не на первоначальную цену. Эта последовательность действий продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.

Строгой последовательности внесения поправок не существует, однако, например, Институт оценки США рекомендует  следующую последовательность внесения поправок:

1) состав имущественных  прав;

2) условия финансирования;

3) условия продажи;

4) время; 

5) местоположение;

6) физические характеристики.

Согласование  данных при использовании метода анализа продаж. Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта недвижимости получается в результате согласования скорректированных цен продаж сопоставимых объектов. В практике оценки итоговая величина оцениваемого объекта чаще все-

го рассчитывается как  средневзвешенная величина скорректированных цен сопоставимых объектов.

 

3.1.2 Расчет  стоимости объекта недвижимости  с помощью валового рентного мультипликатора.

Этот способ расчета  относится к рыночным способам оценки арендуемого объекта недвижимости, приносящего доход. Расчет стоимости объекта с помощью валового рентного мультипликатора осуществляется в следующей последовательности:

1) определяется годовая арендная ставка для данного объекта;

2) рассчитывается оптимальный  для данного сектора рынка валовой рентный мультипликатор (GRM) исходя из рыночных данных последних продаж сопоставимых объектов недвижимости;

3) умножается годовая  арендная ставка для оцениваемого объекта на  оптимальный валовой рентный мультипликатор, рассчитанный на базе сопоставимых объектов.

Применение в оценке GRM удобно: не производится корректировка  цен на различия, имеющиеся между  сопоставимыми и оцениваемым  объектами. Подразумевается, что если между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом имеются различия, то они отражены в продажной цене и в размере годовой арендной ставки. Данный метод оценки объектов недвижимости прост и удобен на практике, особенно в российских условиях, когда непросто отыскать рыночную достоверную информацию о сделках купли-продажи.

Однако имеются и ограничения  по использованию данного метода оценки.

1. Оцениваемый объект должен находиться в таком секторе рынка недвижимости, в котором регулярно продаются и покупаются сопоставимые объекты на основе их валовой выручки.

2. Поскольку корректировка составляющих валового рентного мультипликатора не производится, метод считается недостаточно чувствительным к разнице в рисках, нормах возврата капитала и в чистых доходах между сопоставимыми и оцениваемым объектами.

 

3.1.3 Расчет  стоимости объекта недвижимости  с помощью общего коэффициента капитализации.

Этот способ расчета  стоимости объектов недвижимости (относится  к рыночным методам оценки объекта, приносящего доход, и входит в состав метода анализа продаж) основан на прямой капитализации дохода, полученного от эксплуатации данного объекта. Прямая капитализация определяется приведением ожидаемой прибыли от эксплуатации оцениваемого объекта к текущей

стоимости путем деления ее на общий коэффициент капитализации. При этом общий коэффициент капитализации отражает преобладающее соотношение между прибылью и продажной ценой для  сопоставимых объектов, проданных на рынке.

Использование данного  способа оценки объектов недвижимости позволяет исключить недостатки, присущие способу валового рентного мультипликатора, так как в данном способе отбираются сопоставимые объекты, характеризующиеся потоками доходов, схожими по риску и продолжительности с потоками доходов оцениваемого объекта.

 

3.2 Затратный  подход к оценке недвижимости.

Для оценки объектов недвижимости, приносящих доход, чаще всего используется затратный подход. Он основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, достаточно точно определяют стоимость недвижимости. При использовании затратного подхода также исходят из предположения, что суммарные издержки на строительство объекта без износа равносильны рыночной стоимости этого объекта (что не всегда соответствует действительности).

Другая особенность применения затратного подхода заключается  в  необходимости разграничения понятий "стоимость замещения" и "восстановительная стоимость" (или стоимость воспроизводства).

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием прогрессивных материалов и оборудования.

Восстановительная стоимость (или стоимость воспроизводства) определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительных работ. В этом случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание  объекта-аналога. Какую из этих двух стоимостей принять для определения стоимости оцениваемого  объекта, должен решить эксперт-оценщик исходя из возможностей реализации того или иного метода расчета в данной ситуации.

Затратный подход применяется  в настоящее время для налогообложения  имущества физических лиц или  ареста объектов недвижимости. Элементы затратного подхода применяются также при оценке объектов недвижимости для налогообложения прибыли. Часто величиной полной стоимости замещения пользуются для определения верхнего предела стоимости оцениваемого объекта, поскольку опытный покупатель не станет платить за существующее здание столько же, сколько он затратит на постройку нового и прогрессивного здания с аналогичной полезностью. Исключением из этого правила могут быть случаи, когда покупатель не имеет времени ждать, пока будет построено новое здание, либо когда покупатель желает избежать рисков, связанных с застройкой нового объекта.