Отчет по практике в ООО «АОиЭС «Дисконт»

 

Содержание:

1. Общие сведения о  предприятии………………………………………………….

2. Недвижимость и ее оценка……………………………………………………….

3. Основные методы оценки объектов  недвижимости……………………………

3.1 Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости…………

3.1.1 Технология реализации метода анализа продаж…………….....

3.1.2 Расчет стоимости  объекта недвижимости с помощью  валового рентного мультипликатора………………………………………….....

3.1.3 Расчет стоимости объекта  недвижимости с помощью общего  коэффициента капитализации…………………………………………

3.2 Затратный подход к оценке  недвижимости……………………………..

3.2.1 Технология применения  затратного подхода…………………..

3.3 Доходный подход к оценке недвижимости……………………………....

3.3.1 Метод капитализации  доходов (метод прямой капитализации)

3.3.2 Метод дисконтирования денежного потока…………………....

4. Приложение №1 (Отчет по оценке квартиры на конкретном примере)………

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Общие сведения  о предприятии

ООО «Агентство оценки и  экспертизы собственности «Дисконт» (сокращенное наименование - ООО «АОиЭС «Дисконт») создано в г. Пятигорске Ставропольского края в 1996 году (свидетельство о государственной регистрации № 465 от 23.07.1996) и с момента создания оказывает услуги по профессиональной оценке стоимости бизнеса предприятий (акций), оценке недвижимости, оценке транспортных средств, оценке оборудования и прочего имущества. Лицензия на осуществление оценочной деятельности № 001795 выдана Министерством имущественных отношений от 15.10.2001 года и продлена на срок до 15 октября 2007 года.

В соответствии с действующим законодательством, с 01.01.2008 г. лицензирование оценочной деятельности отменено, а оценочные организации должны иметь в штате (для юридических лиц) не менее двух специалистов оценщиков, являющихся действительными членами «Саморегулируемых организаций оценщиков» (СРО). В связи, с чем с октября 2007 года и по сегодняшний день в штатном списке ООО «АОиЭС «Дисконт» имеются восемь специалистов оценщиков, являющихся действительными членами СРО.

Основными направлениями  деятельности оценщиков «Агентство оценки и экспертизы собственности «Дисконт» являются:

• оценка стоимости имущественных комплексов различных организационно-правовых форм собственности, пакетов акций (долей участия, бизнеса) и иных ценных бумаг;

• оценка стоимости недвижимого имущества (в том числе воздушных, речных и морских судов, незавершенного строительства);

• оценка стоимости земельных участков (в том числе сельскохозяйственного назначения), земельных долей и агробизнеса;

• оценка стоимости объектов интеллектуальной собственности;

• оценка стоимости оборудования и иного движимого имущества, а также работ, услуг;

• выполнение оценочных  процедур в рамках компиляции (составления) финансовой отчетности в соответствии с требованиями Международных стандартов финансовой отчетности;

• экспертиза финансовых проектов и расчетов, рецензирование отчетов об оценке стоимости;

• эксклюзивные услуги на рынке РФ и Восточной Европы: оценка и управление стоимостью брендов по технологии Brand Valuation & Analysis, направленные на максимизацию стоимости бизнеса и эффективное использование рекламных бюджетов.

Долгосрочное эффективное  сотрудничество специалистов-оценщиков  ООО «Агентство оценки и экспертизы собственности «Дисконт» с оценочными и консалтинговыми компаниями России привело к созданию эффективного партнерства, способного решать в том числе самые сложные задачи в области оценки стоимости и управленческого консультирования.

ООО «АОиЭС «Дисконт» располагается по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Мира д.40

Телефоны/факс:

(8793) 33-48-85

(8793) 39-08-01/02

(8793) 33-72-92 факс

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Недвижимость  и ее оценка.

Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться  недвижимым имуществом, этим новым  ресурсом, который предприятия и  граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

На первом этапе приватизации, при  создании совместных предприятий такие оценки или вообще не делали, или делались просто на глазок. Сам инвестор определял цену. Когда же это касалось серьезных объектов, то привлекались западные оценочные фирмы, которые в большинстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая реальную рыночную стоимость наших активов.

Оценка необходима и при вторичной  эмиссии акций приватизированных  предприятий, стремящихся увеличить  свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка - это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.

Рыночная стоимость  означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.

Такими условиями являются:

1. Покупатель и продавец действуют на основе типичных, стандартных мотивов. Ни для одной из сторон сделка не является вынужденной.

2. Обе стороны обладают  всей полнотой информации для  принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов.

3. Объект выставлен на открытом рынке достаточное время, и для совершения сделки выбран оптимальный момент.

4. Оплата производится  в денежной форме или согласованы  финансовые условия, сравнимые с оплатой наличными.

5. Цена сделки отражает  обычные условия и не содержит скидок, уступок или специального кредитования ни одной из сторон, связанных со сделкой.

6. Объект пользуется  обычным спросом и обладает  признаваемой на рынке полезностью.

7. Объект достаточно  дефицитен, иначе говоря, имеется  ограниченное предложение, создающее конкурентный рынок.

8. Объект наделен свойствами  отчуждаемости и способен передаваться  из рук в руки.

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.

Основной метод оценки - это метод сравнительных продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод оценки по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от

произведенных на ней  улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Вообще говоря, стоимость  земли определяется тем, какой доход  можно получить от ее использования. В связи с ограниченностью  лучших для использования земельных участков, например, в городах, здесь испытывается соответствующий дефицит и расчет стоимости земли.

В последнее время  спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку стал интенсивно расти. Это обусловлено и недавними событиями в финансовой сфере, когда попытки создания механизма кредитования через страхование кредитов потерпели фиаско: банки много потеряли на липовом страховании. В случае с недвижимостью, которая берется банком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

Естественно, что со стороны  банков возник большой интерес к  таким операциям. И все они  нуждаются в квалифицированной  оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.

Оценка необходима также  в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций. Стоимость услуг по профессиональной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Основные  методы оценки объектов недвижимости.

Известно несколько  десятков методов оценки объектов недвижимости, используемых для различных видов объектов: зданий, сооружений, земельных участков, квартир и т.д. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, в том числе от характера  объекта, цели и функции оценки, от имеющейся в распоряжении эксперта информации.

Если объект недвижимости приносит стабильный доход, наиболее приемлем метод капитализации; если оценивается квартира и имеется достаточно рыночных данных о фактических продажах аналогичных квартир на жилищном рынке, то для оценки целесообразнее использовать метод прямого анализа продаж; если объект недвижимости функционирует на "пассивном" секторе рынка недвижимости, оптимальным считается один из методов затратного подхода.

Выбор метода зависит  от функции оценки. Если результаты оценки  необходимы для страхования объекта, целесообразнее использовать один из методов затратного подхода. Если результаты оценки необходимы для того, чтобы инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости, лучше использовать один из методов доходного подхода. Цели оценки еще теснее связаны с ее методами.

Таким образом, выбор  метода для оценки объекта недвижимости – сложный, творческий процесс.

Оптимальность выбора существенно  зависит от квалификации и практического опыта эксперта-оценщика. Экспертам рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее число методов оценки, тогда при согласовании результатов оценки, полученных раз-

личными методами, значительно  возрастет вероятность получить более точное значение стоимости объекта.

Все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три  подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).

Методы  затратного подхода основаны на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной

стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. В группу методов затратного подхода входят четыре основных метода оценки: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный, сметный и индексный. Для определения стоимости объектов, приносящих доход, в рамках доходного подхода используются два основных метода: метод капитализации и метод дисконтирования.

Сравнительный (или рыночный) подход включает в себя два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора.

 

3.1 Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости.

Наиболее распространенным методом оценки в группе сравнительного подхода является метод прямого сравнительного анализа продаж. Метод прямого сравнительного анализа продаж (далее – метод анализа продаж) заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с оцениваемым объектом недвижимости. Данный метод оценки недвижимости основан на принципе замещения, который гласит: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость будет превышать затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.