Отчет по практике в ИП «Машаев А.С.»

3) расчет величины износа (обесценения)  земельных улучшений;

4) определение остаточной стоимости  замещения (воспроизводства) объекта  оценки как разности между  стоимостью замещения (воспроизводства)  и величиной износа земельных  улучшений, увеличенной на величину  рыночной стоимости земельного  участка (прав, связанных с земельным  участком) во время его существующего  использования.

 

17. Исходными данными о физических  характеристиках земельных улучшений  являются:

1) технический паспорт;

2) проектно-сметная документация  строительства объекта оценки  в случае, если во время идентификации  этого объекта не выявлено  расхождений между его фактическими  физическими характеристиками такой  документацией;

3) документы натурных обмеров  объекта оценки и документы,  которые подтверждают физическое (техническое) состояние улучшений,  проведенных 

 

20

 

специализированными организациями, которые согласно законодательству имеют право выполнять такие  работы.

Указанные исходные данные прилагаются  к отчету об оценке имущества.

 

18. Стоимость замещения (воспроизводства)  рассчитывается с помощью следующих методов:

1) метод поэлементного расчета  – определение стоимости воспроизводства  или замещения на основе использования  сборников единых районных единичных  расценок, сметных норм и правил, сметных норм и расценок и  других нормативов;

2) метод укрупненных обобщенных  показателей стоимости – определение  полной стоимости замещения на  основе использования сборников  укрупненных показателей.

3) метод удельных показателей  – способ определения восстановительной  стоимости или стоимости замещения  недвижимого имущества, на основе  унифицированных показателей потребительской  полезности или единицы мощности  (койко-место, МВт, тыс. тн., ското-место и т.п.);

4) индексный метод – способ  корректировки балансовой стоимости  объекта на соответствующий тренд  - произведение индексов изменения  стоимости строительства в течение  хронологического возраста недвижимости.

 

19. Величина накопленного износа недвижимого имущества равна  совокупности физического, функционального и внешнего (экономического) износов:

1) физический износ бывает устранимый  и неустранимый. Устранимый физический  износ равен сумме затрат на  устранение (создание, замену, текущий  ремонт) признаков физического износа.

 

21

 

Неустранимый физический износ  рассчитывается методом разбивки на конструктивные элементы, если они  имеют различный срок жизни как  средневзвешенная величина износа всех конструктивных элементов. Износ конструктивного  элемента равен отношению эффективного возраста к сроку экономической  жизни, который принимается по установленным  нормативам.    Эффективный  возраст объекта недвижимости определяется на основе хронологического возраста с учетом физического состояния, внешнего вида, накопленного износа, экономических  факторов эксплуатации и пр.          Нормативный срок экономической  жизни конструктивных элементов  определяется по официально установленным  нормативам. В случае отсутствия нормативов и/или при соответствующем обосновании, физический износ может оцениваться  экспертным путем по техническому состоянию  конструктивного элемента на дату оценки;

 

2) функциональный износ бывает  устранимый и неустранимый. Устранимый  функциональный износ равен сумме  затрат на текущий ремонт элементов,  которые не соответствуют по  качеству текущим стандартам. Неустранимый  износ рассчитывается путем капитализации  потери дохода, либо как потеря  мощности (использования) в связи  с низким качеством недвижимости;

3) экономический износ всегда  неустраним. Он оценивается путем  капитализации потери дохода, в  связи с неудачным расположением  недвижимости и другими экономическими  факторами.

Земельный участок может иметь  экономическое устаревание и  в редких случаях функциональный износ.

 

 

 

 

22

 

3.4. Методы сравнительного подхода

 

20. Сравнительный подход предусматривает  следующую последовательность оценочных  процедур:

1) сбор и проведение анализа  информации о продаже или предложении  подобного недвижимого имущества  и определения объектов сравнения;

2) выбор метода расчета стоимости объекта оценки с учетом объема и достоверности имеющейся информации;

3) сопоставление объекта оценки  с объектами сравнения с последующим   корректированием цены продажи  или цены предложения объектов  сравнения;

4) определение стоимости объекта  оценки путем учета величины  корректирующих поправок к стоимости  объектов сравнения;

5) согласование полученных результатов  расчета.

При анализе сопоставимых продаж основными  должны считаться следующие элементы сравнения:

передаваемые права;

условия финансирования;

условия продажи;

расходы, производимые непосредственно  после покупки;

условия рынка;

местоположение;

физические характеристики;

экономические характеристики;

использование;

 компоненты продажи, не относящиеся  к недвижимости.

 

 

23

 

21. Метод статистического моделирования  (массовой оценки) аналогичен методу  сравнительного подхода, но поправочные  коэффициенты рассчитываются статистическими  методами.

 

22. Метод соотнесения цены и  дохода основывается на предположении,  что величина дохода, приносимого  недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости.

В зависимости от вида приносимого  недвижимостью дохода можно использовать валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий коэффициент капитализации (R).

Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:

1) оценивается валовой доход  оцениваемого объекта, либо потенциальный,  либо действительный;

2) подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода;

3) вносятся необходимые корректировки,  увеличивающие сопоставимость аналогов  с оцениваемым объектом;

4) по каждому аналогу рассчитывается  валовой рентный мультипликатор;

5) определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам;

6) рассчитывается рыночная стоимость  оцениваемого объекта как произведение  среднего ВРМ и расчетного  адекватного валового дохода  оцениваемого объекта.

 

24

 

3.5. Методы оценки земельных участков

 

23. Оценка земельных участков  в зависимости от ее назначения  и имеющейся информации может  определяться методами сравнительного  анализа, развития, разнесения, извлечения, остаточной стоимости и капитализации  земельной ренты. При наличии  избыточного количества земли  по сравнению с нормативом  и возможности выделения излишнего  участка, его стоимость оценивается  по рыночной стоимости при  условии его наиболее эффективного  условия.

 

24. Метод сравнительного анализа  для земельных участков включает  прямое сравнение рассматриваемого  имущества с аналогичными земельным  участками , для которых имеются фактические данные по последним рыночным сделкам или ценам предложений.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1) сбор и проведение анализа  информации о продаже или предложении  подобных земельных участков  и определения объектов сравнения;

2) сопоставление объекта оценки  с объектами сравнения с последующим   корректированием цены продажи  или цены предложения объектов  сравнения;

4) определение стоимости объекта  оценки путем учета величины  корректирующих поправок к стоимости  объектов сравнения;

5) согласование полученных результатов  расчета.

 

25. Метод развития связан с  предположениями о разделении  конкретного объекта недвижимого  имущества на ряд участков  или объединением с другими  участками, определением доходов  и расходов, связанных с

 

25

 

процессом такого деления или слияния, и дисконтированием получающихся в  результате чистых доходов для вывода показателя стоимости.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1) определение суммы и временной  структуры расходов, необходимых  для использования земельного  участка в соответствии с вариантом  его наиболее эффективного использования  (например, затрат на создание  улучшений земельного участка  или затрат на разделение земельного  участка на отдельные части,  отличающиеся формами, видом и  характером использования);

2) определение величины и временной  структуры доходов от наиболее  эффективного использования земельного  участка;

3) определение величины и временной  структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов  от наиболее эффективного использования  земельного участка;

4) определение величины ставки  дисконтирования, соответствующей  уровню риска инвестирования  капитала в оцениваемый земельный  участок;

5) расчет стоимости земельного  участка путем дисконтирования  всех доходов и расходов, связанных  с использованием земельного  участка.

 

26. В том случае, когда невозможно  непосредственно применить метод  сравнения продаж земельных участков, рекомендуется применять следующие  методы:

1) метод распределения (аллокации) – способ косвенного сравнения, при котором разрабатывается соотношение между стоимостью земли и улучшений на ней или какое-либо другое соотношение между составными частями имущества. Результатом является мера для распределения общей рыночной цены между землей и улучшениями на ней для целей сравнения.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

26

 

определение рыночной стоимости улучшений  земельного участка (размещенных на нем зданий);

определение наиболее вероятного значения доли земли в рыночной стоимости  застроенных земельных участков, подобных оцениваемому;

расчет рыночной стоимости земли  как доли в рыночной стоимости  оцениваемого земельного участка с  учетом коэффициента зонирования;

2) метод извлечения (экстракции) –  способ косвенного сравнения,  применяемый при оценке  земельных  участков путем анализа затрат  за вычетом амортизации и извлечения  результата из полной цены  объектов недвижимости, сравнимых  в других отношениях.

 

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым  осуществляется сравнение единого  объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок, с объектами - аналогами;

определение по каждому из элементов  сравнения характера и степени  отличий каждого аналога от единого  объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок;

определение по каждому из элементов  сравнения корректировок цен  аналогов, соответствующих характеру  и степени отличий каждого  аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый  земельный участок;

корректировка по каждому из элементов  сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого  объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок;

расчет рыночной стоимости единого  объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок, путем обоснованного обобщения  скорректированных цен аналогов;

27

 

расчет стоимости замещения  или стоимости воспроизводства  улучшений оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания  из рыночной стоимости единого объекта  недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости  воспроизводства улучшений земельного участка;

3) метод остаточной стоимости  основан на принципах ожидания  и добавленной доходности, не  связанной с земельными улучшениями.

 Условие применения метода  – возможность застройки оцениваемого  земельного участка улучшениями,  приносящими доход или возможность  коммерческого использования земельного  участка, приносящего доход. В  случае если доход рассчитан  от коммерческого использования  земельного участка, необходимо  из этого дохода вычесть доход  не относящихся к земельному  участку или из капитализированного  дохода вычесть рыночную стоимость  активов, не относящихся к земельному  участку.