Отчет по практике в ИП «Машаев А.С.»

Отчет

по  производственной практике

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил: студент  гр. 2-ОЦ-3

Попов Вячеслав Владимирович

Руководитель  производственной практики:

 

 

 

 

г. Костанай

2013г.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2

 

Содержание:

1. Общие сведения о предприятии

2. Недвижимость и ее оценка

3. Стандарт оценки

     3.1. Общие положения

     3.2. Методы доходного подхода

     3.3. Методы затратного подхода

     3.4. Методы сравнительного подхода

     3.5. Методы оценки земельных участков

     3.6. Особенности оценки специфических объектов недвижимости

     3.7. Требования к методам оценки

     3.8. Порядок проведения оценки

4. Данные о работе студента

     4.1. Мнение студента  о качестве проведенной производственной  практики.

4.2. Отзыв руководителя практики от производства о работе студента, качестве выполнения программы практики

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3

 

1. Общие сведения о предприятии

ИП «Машаев А.С.» («Независимая оценка Альтаир»)  создано в г. Костанай (свидетельство о государственной регистрации 26/5 от 01.01.2013г.) и с момента создания оказывает услуги по оценке недвижимости, оценке транспортных средств, оценке оборудования и прочего имущества. Лицензия на осуществление оценочной деятельности № 0131795 выдана Комитетом регистрационной службы и оказания правовой помощи Министерства юстиции Республика Казахстан от 15.06.2009 года.

Основными направлениями деятельности оценщиков  «Независимой оценки Альтаир» являются:

• оценка стоимости недвижимого имущества (в том числе воздушных, речных и морских судов, незавершенного строительства);

• оценка стоимости земельных участков (в том числе сельскохозяйственного назначения), земельных долей и агробизнеса;

• оценка стоимости оборудования и иного движимого имущества;

 

ИП «Машаев А.С.» располагается по адресу  г.Костанай пр.Аль-Фараби,67,каб.33;

тел. +7(7142)53-29-63.

E-mail: altynbek-mashaev@yandex.ru

 

 

 

 

 

 

 

 

4

 

2. Недвижимость и ее оценка.

Рыночные  методы оценки помогают максимально  выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который  предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения  кредита. Без должной оценки рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

На первом этапе приватизации, при создании совместных предприятий такие оценки или вообще не делали, или делались просто на глазок. Сам инвестор определял  цену. Когда же это касалось серьезных  объектов, то привлекались западные оценочные  фирмы, которые в большинстве  случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая  реальную рыночную стоимость наших  активов.

Оценка  необходима и при вторичной эмиссии  акций приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную  реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении  способов лучшего коммерческого  использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных  с недвижимостью.

Анализ  перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования  должен опираться на строгий экономический  расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости  имущества. Оценка-это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и  методов, а также процедурных  и этических норм, мнение специалиста  или группы

5

 

экспертов, как правило, профессиональных оценщиков  о стоимости объекта недвижимости.

Рыночная  стоимость означает наиболее вероятную  цену, которая сложится при продаже  объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии  всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.

Такими условиями  являются:

1. Покупатель  и продавец действуют на основе  типичных, стандартных мотивов. Ни  для одной из сторон сделка  не является вынужденной.

2. Обе  стороны обладают всей полнотой  информации для принятия решений  и действуют, стремясь к наилучшему  удовлетворению своих интересов.

3. Объект  выставлен на открытом рынке  достаточное время, и для совершения  сделки выбран оптимальный момент.

4. Оплата  производится в денежной форме  или согласованы финансовые условия,  сравнимые с оплатой наличными.

5. Цена  сделки отражает обычные условия  и не содержит скидок, уступок  или специального кредитования  ни одной из сторон, связанных  со сделкой.

6. Объект  пользуется обычным спросом и  обладает признаваемой на рынке  полезностью.

7. Объект  достаточно дефицитен, иначе говоря, имеется ограниченное предложение,  создающее конкурентный рынок.

8. Объект  наделен свойствами отчуждаемости  и способен передаваться из  рук в руки.

Выделяют  три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации  доходов.

6

 

Основной  метод оценки - это метод сравнительных  продаж. Этот метод применим в том  случае, когда существует рынок земли  и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует  цены, и задача оценщиков заключается  в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи  и таким образом получать стоимость  оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого  для продажи объекта с рыночными  аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже  сформировавшийся рынок земли и  недвижимости.

Метод оценки по затратам к земле практически  не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Вообще  говоря, стоимость земли определяется тем, какой доход можно получить от ее использования. В связи с  ограниченностью лучших для использования  земельных участков, например, в  городах, здесь испытывается соответствующий  дефицит и расчет стоимости земли. В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в Казахстане стал интенсивно расти. В случае с недвижимостью, которая берется банком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

Естественно, что со стороны банков возник большой  интерес к таким операциям. И  все они нуждаются в квалифицированной  оценке

 

7

 

недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.

Оценка  необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой  системы местного налогообложения  служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход  к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

Стоимость услуг по профессиональной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности  работ и, разумеется, от того, какие  именно специалисты привлекаются к  проведению оценки. Обычно стоимость  услуг измеряется либо в часах, помноженных  на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда  не привязывается к его стоимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

8

 

3 . Стандарт оценки

«Оценка стоимости недвижимого имущества»

 

3.1 Общие положения

 

1. Настоящий стандарт оценки  стоимости недвижимого имущества  (далее – Стандарт) разработан  на основании Закона Республики  Казахстан «Об оценочной деятельности  в Республике Казахстан» в  соответствии с международными  стандартами оценки, устанавливает  основные требования к методам  оценки недвижимого имущества  и обязателен для применения  на территории Республики Казахстан.

 

2. Действие настоящего Стандарта  распространяется на оценку следующих  типов недвижимости:

1) участки земли занятые улучшениями  или незанятые земельные участки,  включая земли сельскохозяйственного назначения;

2) здания и сооружения, включая  внутренние инженерные сети и  системы, а также оборудование, обеспечивающее функционирование  оцениваемых зданий и сооружений;

3) объекты незавершенного строительства;

4) передаточные устройства;

5) многолетние насаждения.

 

3. Обязательная оценка рыночной стоимости производится в следующих случаях:

1) при изъятии имущества для государственных нужд;

2) при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

3)при определении стоимости имущественных вкладов в уставный капитал;

9

 

4) при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

5) при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

Во всех иных случаях производится инициативная оценка рыночной стоимости  на основании договора с заказчиком.

 

4. Методы, установленные в Стандарте,  используются для оценки полных  прав собственности на недвижимое  имущество, расположенное на территории  Республики Казахстан. Права аренды, землепользования и  недропользования  относятся к нематериальным активам  и оцениваются с использованием  методов, установленных в соответствующем  стандарте.

 

5. В настоящем Стандарте используются следующие понятия:

1) недвижимость – физические  объекты: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения  и иное имущество, прочно связанное  с землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба  их назначению невозможно, а также  иное имущество, относящиеся к  недвижимости в соответствии  с законодательными актами;

2) земельное улучшение – результаты  каких-либо мероприятий, которые  приводят к изменению качественных  характеристик земельного участка  и его стоимости. К земельным  улучшениям относятся материальные  объекты, расположенные в границах  земельного участка, перемещение  которых является невозможным  без их обесценения и изменения  назначения, а также результаты  хозяйственной деятельности или  проведения определенного вида  работ (изменение рельефа, улучшение  грунтов, размещение посевов,  многолетних насаждений, инженерной инфраструктуры и т.п.);

3) строения – земельные улучшения,  в которых расположены помещения,  предназначенные для пребывания  человека, размещения движимого 

10

 

имущества, хранения материальных ценностей, осуществления производства и т.п.

4) сооружения - земельные улучшения,  которые не принадлежат к строениям  и помещениям, предназначенные для  выполнения специальных технических  функций (дамбы, туннели, эстакады, мосты и т.п.);

5) передающие устройства – земельные  улучшения, созданные для выполнения  специальных функций по передаче  энергии, вещества, сигнала, информации  и т.п. любого происхождения  и вида на расстояние (линии  электропередачи, трубопроводы, водопроводы,  тепловые и газовые сети, линии связи и т.п.);

6) объекты незавершенного строительства  – строения, сооружения или передающие  устройства, которые фактически  не эксплуатируются вследствие  того, что находятся в недостроенном  состоянии;

7) многолетние насаждения –  вид основных фондов по натурально-вещественному  признаку, включающий деревья и  кустарники, выращиваемые в посадках, которые имеют продолжительность  жизни, выходящую за пределы  одного года или одно культурного цикла. Примерами являются – виноградники или фруктовые сады. Эти типы объектов имущества могут иметь значительные капитальные инвестиции в посад­ки, которые представляют собой амортизируемый актив;

8) альтернативное использование  – возможные варианты использования  недвижимого имущества, которые  отличаются от существующего  использования и рассматриваются  во время анализа наиболее  эффективного использования объекта  оценки;

9) сопоставимые данные – данные, используемые в оценочном анализе  для получения расчетных величин  стоимости, получаемые на основе  анализа данных аналогов, оцениваемому  объекту: цены продаж, арендная  плата,