Отчет по практике в ИП «Машаев А.С.»

11

 

доходы и расходы, ставки капитализации  и дисконтирования, полученные из рыночных данных и др.;

10) тренд – индекс изменения  стоимости оцениваемого объекта  за хронологический срок жизни;

11) элементы сравнения – конкретные  характеристики объектов имущества и сделок, которые приводят к вариациям в ценах, уплачиваемых за недвижимость. Элементы сравнения включают виды передаваемых имущественных прав, условия продажи, условия рынка, физические и экономические характеристики, использование, компоненты продажи, не относящиеся к недвижимости и др.;

12) физический износ – потеря  стоимости объекта вследствие  повреждений (дефектов), вызванных  изнашиванием и разрушениями, связанных  с условиями эксплуатации, ухода,  под воздействием природно-климатических  и других факторов;

13) функциональный износ – потеря  стоимости объекта оценки в  результате невозможности осуществления  функций, присущих современным  зданиям и сооружениям с усовершенствованными  архитектурными, объемно-планировочными, конструктивными или другими характеристиками;

14) внешний (экономический) износ  – потеря стоимости объекта  в результате изменений на  рынке недвижимости, вследствие  воздействия окружающей среды  (соотношение спроса и объема  предложений на сложившемся рынке,  обусловленного состоянием экономики,  демографической ситуацией, платежеспособностью  потребителей и другими региональными  факторами);

15) остаточный срок экономической  жизни объектов оценки – срок  от даты оценки до окончания  срока экономической жизни объектов  оценки;

16) срок экономической жизни  земельных улучшений – период, на протяжении которого получаемый  или предполагаемый доход от  земельных улучшений, превышает  операционные расходы, связанные  с получением 

12

 

этого дохода. Срок экономической  жизни земельных улучшений отображает период, на протяжении которого расходы  на поддержание земельных улучшений  в пригодном для эксплуатации состоянии окупаются;

17) фактический возраст земельных  улучшений – период от начала  эксплуатации земельных улучшений  до даты оценки;

18) эффективный (действительный) возраст  – возраст, соответствующий физическому  состоянию и полезности объекта,  учитывающий возможность его  продажи. Базируется на оценке  внешнего вида, технического состояния,  экономических факторов, влияющих  на стоимость объекта. В зависимости  от особенностей эксплуатации  объекта эффективный возраст  может отличаться от фактического  возраста  в большую или меньшую  сторону.

19) чистый операционный доход  – доход, который определяется  как разность между валовым  доходом и операционными затратами;

20) рентный доход (земельная рента)  – доход, который может быть  получен с земли как средства  производства в зависимости от  качества и местоположения земельного  участка. Рентный доход рассчитывается  как разность между ожидаемым  валовым доходом от реализации  продукции, получаемой на земельном  участке, и производственными  затратами и прибылью производителя.

 

6. Установление рыночной или иной стоимости производится путем применения методов оценки, сгруппированных в доходный, затратный и сравнительный подходы.

 

 

 

 

 

13

 

 3.2. Методы доходного подхода

 

7. Доходный подход (подход на  основе капитализации/дисконтирования  дохода) как основной применяется  при оценке рыночной стоимости  объектов недвижимости, которые  покупаются и продаются в связи  с их способностью приносить  доходы. Применяя один из методов  доходного подхода, оценщик соблюдает  следующую последовательность действий:

1) провести исследование рынка  жилой и коммерческой недвижимости  для сбора информации о ценах  аналогов и величине чистого  дохода, который приносят сопоставимые  объекты их собственникам;

2) произвести анализ полученной  информации и на его основе  прогнозирование ожидаемого денежного  потока на расчетный период;

3) оценить риски инвесторов в  данный вид недвижимости;

4) произвести расчет ставки капитализации  или дисконтирования;

5) применить один из методов  капитализации доходов:

метод дисконтированных денежных потоков, если прогнозируемые доходы по годам  будут существенно меняться;

метод капитализации дохода, если ожидаемые доходы будут стабильными, либо стабильно изменяющимися.

 

8. Величину потенциального валового  дохода следует рассчитывать  исходя из предположения о  предоставлении объекта оценки  в аренду при наиболее эффективном  его использовании на основании  достоверной информации о величине  арендной ставки и площади  оцениваемого недвижимого имущества.  Данные о фактическом валовом  доходе рассчитываются исходя  из фактического коэффициента  загрузки данного или аналогичного  объекта. Во время проведения  оценки также учитываются типовые  условия договоров аренды подобного  недвижимого имущества. При этом  может проводиться 

14

 

соответствующее корректирование  во время прогнозирования размера  арендной платы с целью приведения их в соответствие с типовыми условиями рынка аренды подобного недвижимого имущества.

 

9. Расчет необходимых затрат, связанных  с приведением потребительских  характеристик объекта оценки  в соответствие с характеристиками  подобного недвижимого имущества,  доход от которого учитывался  во время прогнозирования чистого  операционного дохода объекта  оценки, может быть учтен во  время применения:

1) метода прямой капитализации  дохода – путем уменьшения  полученной стоимости объекта  оценки на размер текущей стоимости  необходимых затрат, которые необходимы  для такого приведения;

2) метода дисконтирования денежного  потока – путем их добавления  к операционным затратам в  соответствующих периодах осуществления  в границах периода прогнозирования.

Во время определения объема необходимых затрат учитывается  техническая возможность и экономическая  целесообразность устранения признаков  физического и (или) функционального  износа, если другое не определено законодательством  относительно порядка компенсации  затрат пользователю объекта оценки. При этом в отчете приводится расчет необходимых затрат, которые учитываются  во время проведения оценки.

Операционные затраты прогнозируются в ценах, которые действуют на дату оценки. В случае прогнозирования  операционных затрат учитываются затраты  владельца (балансодержателя), связанные  с получением валового дохода.

10. Метод прямой капитализации  – определение стоимости исходя  из условий сохранения стабильного  использования объекта оценки, при  постоянной величине дохода в  неограниченный период времени,  отсутствии 

15

 

первоначальных инвестиций, одновременном  учете возврата капитала и дохода на капитал.

Метод прямой капитализации дохода предусматривает следующую последовательность оценочных процедур:

1) прогнозирование валового дохода  на основе результатов анализа  собранной информации об аренде  подобного недвижимого имущества  с целью проведения анализа  условий аренды (размера арендной  платы и типовых условий аренды) или информации об использовании  подобного недвижимого имущества;

2) чистый операционный доход  рассчитывается как разность  между валовым доходом и операционными  затратами, рентный доход –  как разность между ожидаемым  валовым доходом от реализации  продукции, которая получается  на земельном участке, и производственными  затратами и прибылью производителя;

3) в качестве расчетного чистого  операционного дохода принимается  нормализованный чистый операционный  доход за один год, получаемый  путем усреднения дохода за  несколько лет;

4) обоснование выбора оценочной  процедуры определения ставки  капитализации ее расчет;

5) расчет стоимости объекта оценки  путем деления чистого операционного  дохода или рентного дохода  на ставку капитализации.

 

11. Метод капитализации по норме  отдачи на капитал (метод дисконтированного  наличного потока, капитализация  по расчетным моделям) - определение  стоимости исходя из условий  изменения и неравномерного поступления  денежных потоков в зависимости  от степени риска, связанного  с использованием объекта.

 

16

 

Метод дисконтирования предусматривает  следующую последовательность оценочных  процедур:

1) обоснование периода прогнозирования;

2) прогнозирование валового дохода, операционных затрат и чистого  операционного дохода (рентного  дохода) по годам, кварталам или  месяцам в границах прогнозируемого  периода рекомендуется производить  методом линейной регрессии на  основании данных о величине  чистого дохода за три года, предшествующего периода;

3) обоснование выбора оценочной  процедуры определения ставки  дисконта и ее расчет;

4) определение текущей стоимости  денежного потока как суммы  текущей стоимости чистого операционного  дохода (рентного дохода);

5) прогнозирование стоимости реверсии  и расчет ее текущей стоимости;

 

6) определение стоимости объекта  оценки как суммы текущей стоимости  денежного потока и текущей  стоимости реверсии.

Метод капитализации по расчетным  моделям – метод капитализации  по норме отдачи на капитал, при котором  для оценки рыночной стоимости наиболее типичный доход первого года преобразуется  в стоимость с использованием формализованных расчетных моделей  дохода и стоимости, полученных на основе анализа тенденций их изменения  в будущем.

В отличие от метода прямой капитализации, при котором чистый доход делится  на ставку дисконта, в методе капитализации  по моделям доход делится на ставку капитализации, которая может определяться разными методами.

 

12. Определение стоимости реверсии (терминальной стоимости) осуществляется  путем применения следующих оценочных  процедур:

17

 

1) относительно объектов оценки, срок полезного использования  которых , неограничен в течение периода прогнозирования величина терминальной стоимости рассчитывается путем деления чистого дохода последнего года расчетного периода на коэффициент капитализации, который определяется по модели Гордона;

2) относительно объектов оценки, срок полезного использования  которых исчерпывается на конец  периода прогнозирования – расчета  суммы стоимости ликвидации земельных  улучшений и рыночной стоимости  земельного участка (прав, связанных  с земельным участком), определенных  на конец периода прогнозирования.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

18

 

3.3. Методы затратного подхода

 

13. Затратный подход целесообразно  применять для проведения оценки  недвижимого имущества, рынок  купли-продажи или аренды которого  является ограниченным, а также  при оценке специализированного  недвижимого имущества, в том  числе недвижимых памятников  культурного наследия, сооружений, передающих устройств и т.п.  Для определения рыночной стоимости  других объектов оценки затратный  подход применяется в случае, если их замещение или воспроизведение  физически возможно и (или)  экономически целесообразно.

Во время применения затратного подхода информация, которая используется для проведения оценочных процедур, должна отвечать рыночным данным о  затратах на создание этого недвижимого  имущества или подобного недвижимого  имущества в современных условиях с учетом дохода подрядчика.

14. Применение затратного подхода  для проведения оценки земельных  участков, которые содержат земельное  улучшение, состоит в определении  остаточной стоимости замещения  (воспроизводства) объекта оценки. Остаточная стоимость замещения  (воспроизводства) состоит из  остаточной стоимости замещения  (воспроизводства) земельных улучшений  и рыночной стоимости земельного  участка (прав, связанных с земельным  участком) во время его существующего  использования.

15. Метод воспроизводства, как  правило, применяется для проведения  оценки объекта, замещение которого  невозможно, а также в случае  соответствия существующего использования  объекта оценки его наиболее  эффективному использованию.

Метод замещения, как правило, применяется  для определения стоимости замещения  объекта, который построен (строится) по типовому проекту, или 

19

 

при условии экономической целесообразности восстановления объекта оценки в его первоначальном виде.

 

16. Оценка земельных участков, которые  содержат земельное улучшение,  или оценка земельных улучшений  с применением методов затратного  подхода предусматривает следующую  последовательность оценочных процедур:

1) определение рыночной стоимости  земельного участка (прав, связанных  с земельным участком) во время  его существующего использования;

2) определение стоимости воспроизводства  или стоимости замещения земельных  улучшений;