Особенности государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на примере г. Улан-Удэ

В результате выполнения работ  по актуализации Государственной кадастровой  оценки определены показатели кадастровой  стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Республики Бурятия. Оценено 182 объединения на общей площади 8 253,54  га, в т.ч. садоводческих и огороднических – 165, дачных – 17, общее количество земельных участков 9 564, из них: СОТ – 9438, ДНТ – 126.

Удельный показатель кадастровой  стоимости в зависимости от факторов и рынка варьирует в садоводческих, огороднических объединениях в переделах  от 7,24 руб./кв.м. до 74,24 руб./кв.м., в дачных объединениях от 85 руб./кв.м. до 198,06 руб./кв.м

Результаты государственной  кадастровой оценки утверждены постановлением Правительства Республики Бурятия  от 30.12.2008 № 604 «Об утверждении результатов  государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений в Республике Бурятия».

 
Приказ Федеральной  службы земельного кадастра России от 26.08.2002 № П/307 Об утверждении методики государственной кадастровой земель садоводческих, огороднических и дачных объединений

Земли промышленности и иного специального назначения (дата оценки 01.01.2008г.) 
 Работы по актуализации земель промышленности и иного специального назначения осуществлялись в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными приказом Росземкадастра от 20.03.2003 г.  №П/49 и техническими рекомендациями утвержденными приказом Росземкадастра от 20.03.2003 г., которыми предусмотрено объединение всех земельных участков промышленности и иного специального назначения в шесть групп в зависимости от применяемых методических подходов к определению их кадастровой стоимости.

В ходе выполнения работ  по государственной кадастровой  оценке земель промышленности и иного  специального назначения было оценено 121719 земельных участка с общей  площадью 775 128,55 га.

Результаты работ утверждены постановлением Правительства Республики Бурятия от 08.09.2010  № 393 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения в Республике Бурятия».

 
Приказ Федеральной  службы земельного кадастра России от 20.03.2003 № П/49 Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения

Земли особо охраняемых территорий и объектов (дата оценки 01.01.2008г.)

Работы по актуализации земель особо охраняемых территорий и объектов осуществлялись в соответствии с Временной методикой государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов, утвержденной  руководителем Росземкадастра 17.02.2004 г., Методическими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов, утвержденные приказом Минэкономразвития от 23.06.2005г. №138, Техническими указаниями по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов.

В результате выполнения работ  по государственной кадастровой  оценке земель особо охраняемых территорий и объектов в Республики Бурятия  была рассчитана кадастровая стоимость 457 земельных участков с общей площадью 2 087 010,72 га.

Результаты государственной  кадастровой оценки утверждены постановлением Правительства Республики Бурятия  от 08.09.2010 № 394 «Об утверждении результатов  государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов в Республике Бурятия».

 
Приказ Минэкономразвития  России от 23.06.2005 № 138 "Об утверждении  Методических рекомендаций по государственной  кадастровой оценке земель особо  охраняемых территорий и объектов"

Земли водного  фонда (дата оценки 01.01.2004г.)

На территории Республики Бурятия государственная кадастровая  оценка земель водного фонда проводилась  по состоянию на 1 января 2004 г. в соответствии с Временной методикой государственной  кадастровой оценки земель водного  фонда. Указанная методика применяется  для определения кадастровой  стоимости земельных участков в  составе земель водного фонда, занятых  обособленными водными объектами, земельных участков в составе  земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов.

В результате ГКОЗ водного  фонда на территории Республики Бурятия  оценено 26 земельных участка с  общей площадью 53 771, 01га.

Постановлением Правительства  Республики Бурятия от 12.08.2005 № 252 утверждены результаты государственной кадастровой  оценки земель водного фонда.

 
Приказ Минэкономразвития  России от 14.05.2005 № 99 Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель водного фонда

Земли лесного  фонда (дата оценки 01.01.2008г.)

Оценка земель лесного  фонда на территории Республики Бурятия  проведена в соответствии с Правилами  проведения государственной кадастровой  оценки земель и Методикой государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации, утвержденной приказом Росземкадастра от 17.10.2002г. № П/336. В настоящее время данная методика не подлежит применению в соответствии с приказомМинэкономразвития РФ от 15.03.2010 № 96.

Постановлением Правительства  Республики Бурятия от 14.03.2005 № 68 утвержден  удельный показатель кадастровой стоимости  земель лесного фонда на территории  Республики Бурятия равный 2120 руб./га.

 
                Объекты капитального строительства (дата оценки 23.11.2011г.)

Работы по массовой оценке объектов капитального строительства  на территории Республики Бурятия проведены  Центром оценки и землеустройства  по Сибирскому и Дальневосточному Федеральным  округам-Филиал ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» (Государственный контракт от 08.11.2011 г. № 155Д) в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценке) и Федеральными стандартами оценки.

В ходе работ было оценено 345 144 объектов капитального строительства (здания, помещения, сооружения и объекты незавершённого строительства без учёта земельных участков), расположенных на территории Республики Бурятия.

Для определения кадастровой  стоимости объектов недвижимости были применены методы массовой оценки (статистическое моделирование на основе сведений об объектах недвижимости, представленных на открытом рынке), а также индивидуальная оценка.

Результаты работ по массовой оценке объектов недвижимости утверждены постановлением Правительства Республики Бурятия от 03.10.2012 г. № 576.

Определение кадастровой  стоимости вновь образованных земельных  участков, прошедших государственных  кадастровый учет, а также земельных  участков, в отношении которых  прошел государственный кадастровый  учет текущих изменений, связанных  с изменением категории земель, вида разрешенного использования или  уточнением площади

Во исполнение пунктов 11 и 13 Правил проведения государственной  кадастровой оценки земель, приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006г. № 222 (ред. от 17.11.2011) были утверждены Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка.

К примеру, согласно Методическим указаниям в случае образования  нового земельного участка в границах существующего населенного пункта кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного  показателя кадастровой стоимости  земель существующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала, в котором расположен земельный  участок, на площадь земельного участка.

Заключение

Как отмечалось выше, кадастровая оценка земель должна проводиться не реже одного раза в 5 лет. Последняя кадастровая оценка проводилась в городе Москве в 2007г. В этой связи, новая кадастровая оценка в г. Москве должна завершиться не позднее конца 2012 года. При этом, учитывая особую значимость московских земель, можно предположить, что новые удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков города будет определены в размере, существенно превышающем нынешние показатели.Порядок определения кадастровой стоимости регламентирован действующим законодательством достаточно подробно, и его суть сводится к следующему.Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации принимают решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков, которая должна проводиться не реже одного раза в 5 лет.Управление Росреестра в соответствующем субъекте Российской Федерации готовит списки (перечни) всех земельных участков, находящихся на территории субъекта и подлежащихкадастровой оценке.После составления списков (перечней) земельных участков производится собственно их кадастровая оценка.В основе кадастровой оценки земельных участков лежит принцип их классификации по целевому назначению и виду функционального использования.Все земельные участки в составе земель населенных пунктов в соответствии с действующим законодательством разделены на 17 видов разрешенного использования.В составе населенного пункта все земли делятся на административно-территориальные единицы (для Москвы – это административные округа), а в составе таких единиц выделяются соответствующие кадастровые кварталы в зависимости от размеров и специфики соответствующей территориальной единицы (например, в Центральном административном округе г. Москвы выделено 305 кадастровых кварталов).Единицей измерения, к которой привязано определение кадастровой стоимости каждого конкретного участка, является удельный показатель кадастровой стоимости 1 квадратного метра.Данный показатель определяется для каждого кадастрового квартала в разрезе каждого конкретного вида разрешенного использования. То есть, применительно к землям населенных пунктов, удельная кадастровая стоимость определяется для 17 допустимых видов разрешенного использования применительно к каждому кадастровому кварталу.Кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденной для данного вида разрешенного использования земельных участков применительно к кадастровому кварталу, в котором расположен участок, на его площадь.При этом, если земельному участку установлено несколько видов разрешенного использования, то для определения его кадастровой стоимости выбирается тот удельный показатель, значение которого больше.Из изложенного выше следует, что основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость конкретного земельного участка, являются:

• его вид разрешенного использования, определенный в установленном законом порядке;
• размер удельного показателя кадастровой стоимости, определенного для конкретного вида разрешенного использования применительно к кадастровому кварталу.
• Вид разрешенного использования земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления (распоряжения о предоставлении земель¸ договоры аренды и купли-продажи, акты выбора земельного участка и др.). Вместе с тем, отнесение земельного участка указанными актами к конкретному виду разрешенного использования подчинено следующим правилам.В случае если на земельном участке существуют возведенные в установленном порядке объекты недвижимости, то разрешенное использование Земельного участка должно соответствовать функциональному назначению данного объекта.Функциональное назначение объекта в свою очередь определяется записью в документах технической инвентаризации и должно соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в эксплуатацию. Так, например, если на земельном участке расположено здание, в техническом паспорте которого указано функциональное назначение «Офис», то участок будет отнесен к группе № 7 - Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения. При этом, если на земельном участке одновременно находятся офисные и производственные объекты, то участку может быть установлено одновременно два вида разрешенного использования: «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения», и «для размещения производственных и административных зданий». В случае если земельный участок не застроен, ему может быть установлен любой из 17 предусмотренных видов разрешенного использования при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил. Например, если вновь формируемый земельный участок расположен в санитарно-защитной зоне, то вид разрешенного использования «для жилищного строительства» ему установлен быть не может. Необходимо отметить, что после принятия Правил землепользования и застройки (которые приняты в ряде городов, в том числе в Санкт-Петербурге и Сочи, и должны быть приняты по всей стране не позднее 01.01.2013), правила определения вида разрешенного использования по незастроенным земельным участкам несколько изменяться. Определение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков осуществляется в следующем порядке:
• субъектом Федерации принимается решение о проведении кадастровой оценки земель. Кадастровая оценка должна носить всеобщий характер, то есть оценке подлежат все земельные участки на территории субъекта Федерации;
• территориальным органом Росреестра по соответствующему субъекту Федерации составляются списки земельных участков, подлежащих оценке, в котором отражаются такие его характеристики, как место расположения, площадь, наличие на участке объектов недвижимости и их назначение;
• привлекаемая Росреестром оценочная организация определяет удельный показатель кадастровой стоимости в отношении каждого квартала и в разрезе каждого из допустимых видов разрешенного использования на основании информации о среднерыночной стоимости земельных участков соответствующего вида использования в конкретном квартале, а также на основании средних рыночных показателей стоимости объектов недвижимого имущества, расположенных на участках. Иными словами, удельный показатель кадастровой стоимости в силу действующего законодательства позиционируется как усредненный показатель рыночной стоимости 1 кв.м. земельного участка с конкретным видом разрешенного использования.
• результаты кадастровой оценки земель утверждаются нормативным актом субъекта Федерации;
• после утверждения результатов кадастровой оценки соответствующие сведения в отношении каждого земельного участка вносятся в систему кадастрового учета.